Thị trường BĐS biến động, nhà đầu tư "khôn ngoan" sẽ hành động ra sao?

Theo Nhịp sống thị trường, sau thời gian diễn biến sôi động, thị trường bất động sản trong nửa năm trở lại đây bao trùm bởi không khí ảm đạm. Theo đó, thanh khoản sụt giảm nhanh chóng, giá đất nền cũng ghi nhận xu hướng đi xuống.

Bộ Xây dựng cho biết, giá giao dịch thứ cấp, nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý 3/2022 có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2-3% so với quý trước đó. Một số khu vực giảm mạnh có thể kể đến như: quận Hà Đông, huyện Thanh Trì, Hoài Đức (Hà Nội), quận 12, huyện Củ Chi (TP. Hồ Chí Minh); huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa - Vũng Tàu); quận Sơn Trà, Liên Chiểu (Đà Nẵng); TP. Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Thực tế, trước áp lực tài chính khi sử dụng đòn bẩy, một số bộ phận nhà đầu tư đã chấp nhận giảm giá từ 20-30% nhằm thoát hàng. Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, thị trường bất động sản trước đây rất sôi động, nhiều nhà đầu tư lấy lợi nhuận có được để tiếp tục đầu tư các thương vụ khác. Đồng thời, tình trạng nhà đầu tư bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản hiện nay cũng khá phổ biến.

Ông Quang cho rằng, xu thế chung của thị trường bất động sản là trầm lắng, càng khó khăn với các bất động sản ở xa trung tâm hoặc các sản phẩm hình thành trong tương lai. Thậm chí, ngay cả khi nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ, thanh khoản vẫn kém.

Ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC nhận định, thị trường bất động sản rất nhiều năm mới gặp bối cảnh khó khăn. Không riêng về nguồn cung, thanh khoản, mà ngay cả giá bán cũng như lực lượng tham gia vào thị trường.

Ông Duy cho biết, với những thị trường thứ cấp có tính sốt nóng trong giai đoạn vừa qua khiến thị trường tăng trưởng 60-80%, thậm chí 100% trong vòng 1 năm, trong khi đó không có nhiều hạ tầng hỗ trợ. Đáng chú ý, với nhóm đối tượng tham gia thị trường đa số là nhà đầu cơ lướt sóng thì mức giá giảm 20-30% là vẫn nên cân nhắc.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư có kinh nghiệm cần phân tích và đánh giá một cách khách quan. Với những sản phẩm sơ cấp, mức chiết khấu khoảng 30% được cho là ổn. Còn câu chuyện liệu bất động sản đã chạm đáy chưa, chuyên gia cho biết cần xét trong phạm vi đáy của thị trường sẽ theo chu kỳ.

Động thái của các nhà đầu tư “khôn ngoan”

Thị trường bất động sản chững lại cùng với mức giá giảm mạnh được cho là cơ hội dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Tuy nhiên, những nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm lâu năm lại có những động thái khác.

Anh Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, thị trường hiện đang trầm lắng, mức giá theo đó cũng dễ chịu hơn so với thời điểm sốt. Mặc dù đang nắm tiền mặt trong tay, song nhà đầu tư này vẫn không cho đây là thời điểm tốt để mua vào bất động sản.

“Những mảnh đất có lãi tôi đã bán hết từ thời điểm thị trường còn sốt. Trong bối cảnh hiện nay, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao, chắc chắn trong thời gian tới các nhà đầu tư dùng đòn bẩy sẽ bán ra, mức giá sẽ còn giảm nữa”, anh Hải cho hay.

Cũng theo nhà đầu tư này, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, anh và nhóm bạn đầu tư đều đem tiền mặt gửi ngân hàng để hưởng lợi nhuận, đây cũng là cách để an toàn cho dòng tiền hiện tại.

Anh Hải cho biết, thị trường hiện tại còn nhiều biến động, nên trong thời gian chờ đợi đã gửi tiền vào ngân hàng và chỉ giữ lại một lượng tiền mặt không quá lớn. Mặc dù thị trường đã xuất hiện tín hiệu tốt nhưng sẽ chưa đảo chiều ngay mà cần thời gian để thẩm thấu. Do đó, anh và nhóm đầu tư vẫn tiếp tục quan sát chờ đợi thị trường có diễn biến tích cực sẽ dùng tiền để mua, còn thời điểm này chưa nên vội vã xuống tiền.

Theo anh Nguyễn Tiến Quang, Giám đốc một phòng giao dịch tại Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình thanh lọc, nhiều nhà đầu tư có động thái tiếp tục theo dõi chưa muốn xuống tiền ngay.

Vị giám đốc này cho biết, thực tế nhiều nhà đầu tư vẫn đang nắm giữ tiền mặt, nhưng trong bối cảnh lãi suất tăng, thị trường nhiều biến động, họ sẽ chọn gửi tiền vào ngân hàng vừa được hưởng lãi suất đồng thời giữ an toàn cho dòng vốn và chờ đợi thị trường tốt hơn. "Thời điểm này, người nào giữ tiền mặt là chiến thắng, bởi không ít nhà đầu tư thời gian trước đó vội vã tham gia thị trường, hiện nay dù chấp nhận cắt lỗ nhưng cũng khó bán”, anh Quang nói.

Còn theo ông Duy, thị trường sẽ mất từ 1,5 - 2 năm để có sự điều chỉnh và đang trong 1/3 giai đoạn điều chỉnh đầu tiên. Theo đó, ông kỳ vọng trong khoảng 1-1,5 năm tới thị trường sẽ có sự điều chỉnh nhất định để đạt sự ổn định cao hơn. Chính vì thế, điểm tạo đáy của thị trường cũng cần thêm thời gian để tích lũy. Có thể trong 1-1,5 năm tới, thị trường sẽ hồi phục về mặt thanh khoản khi tín dụng được nới lỏng.

Vị chuyên gia cho rằng, trong khoảng 1 năm tới, thị trường sẽ xuất hiện nhiều cơ hội cụ thể cho những nhà đầu tư có tiền mặt. Do đó, những nhà đầu tư này nên thận trọng, chậm rãi trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá cơ hội, từ đó đưa ra được quyết định chính xác trong bối cảnh sắp tới. Chỉ cần 1-2 thương vụ là có thể đạt được lợi nhuận lớn hơn những nhà đầu tư tham gia thị trường thường xuyên.

Thị trường địa ốc hiện đang trong giai đoạn huy động tiền mặt khó. Trong khi, 2 năm trước dòng tiền đổ vào bất động sản rất dễ, đầu tư mở rộng. Tuy nhiên, sau hàng loạt các vấn đề, dòng tiền buộc phải siết chặt. Thời đại tiền khó đã bắt đầu và đây là thời điểm khó chung trên toàn cầu chứ không riêng Việt Nam.