Xuất hiện làn sóng dịch chuyển vốn trong giới đầu tư BĐS: Nhà đầu tư sẵn tiền mặt sẽ sở hữu lợi thế

Tất toán 80% bất động sản tại các tỉnh vào hồi tháng 3 năm 2022, chị Lê Thu (Hà Nội) xác định đây sẽ là thời điểm để thu hồi vốn. Mặc dù đã tính toán thời điểm thoát hàng trong  tháng 2 và tháng 3/2022, tuy nhiên làn sóng trầm lắng của thị trường đã lan tỏa nhanh chóng và khiến danh mục đầu tư của chị Thu "kẹt" 4 lô đất ở Thái Bình, Quảng Ninh, Đăk Lăk và Thừa Thiên Huế.

Tuy nhiên, đối với chị Thu, số lượng lô đất đang tồn cũng không gây ảnh hưởng đến dòng tiền mặt mà chị đã thu về. Đến tháng 7 năm nay, chị Thu tiếp tục thanh khoản 3 căn nhà 3 tầng nằm trong ngõ tại trung tâm Hà nội với mức giá rao bán trên thị trường là 3,4 tỷ đồng. Cho đến đầu tháng 9/2022, chị Thu tiếp tục chốt thành công căn nhà với giá 3,1 tỷ đồng. Mặc dù mức giá thu về không được như dự kiến nhưng nhà đầu tư này xác định, đây là thời điểm để thu tiền về chuẩn bị cho kế hoạch "săn hàng" mới.

Chị Thu cũng vừa quyết định rao bán căn hộ chung cư tại Mỹ Đình với giá 3,1 tỷ đồng sau khi đã kết thúc hợp đồng cho thuê với khách hàng. Theo kế hoạch, chị Thu dự kiến sẽ tìm kiếm căn nhà phố nằm tại khu vực trung tâm Hà Nội để ở và cho thuê làm văn phòng kinh doanh với mức tài chính khoảng 10 tỷ đồng. Đồng thời chị dự tính trường hợp nếu không làm văn phòng kinh doanh thì có thể cho thuê lại mặt tiền từ tầng 1 đến tầng 4. Còn gia đình chị sẽ sống từ tầng 5 đến tầng 6.

“Những ai có tiền mặt hiện tại đúng là vua. Tôi đi khảo sát thị trường, nhà phố có rất nhiều. Các căn thiết kế rất đẹp. Vị trí nằm ngay trên các tuyến phố, đường rộng thoáng. Thời điểm này, chủ nhà còn giảm giá. Nếu đàm phán trả tiền mặt ngay và luôn, họ còn giảm giá sâu tiếp”, nhà đầu tư này cho biết.

Tương tự chị Thu, anh Cương (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng trong tâm thế đi "săn hàng". Thời điểm hiện tại, nhà đầu tư này vẫn đang thăm dò thị trường.

Anh Cương cho biết, giá bất động sản như đất nền hay nhà liền thổ vẫn còn rất cao. Nhiều chủ đầu tư cũng đã giảm giá từ 100-200 triệu đồng khi cần tiền. Đây cũng là giai đoạn đàm phán được giá tốt nếu tìm được sản phẩm ưng ý. Theo đó, nhà đầu tư này mới thăm dò thị trường và dự kiến từ tháng 2/2023 anh cho rằng giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm.

Cũng theo anh Cương, thời điểm này, những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt sẽ sở hữu nhiều lợi thế. Thông thường phía ngân hàng đang khó giải ngân nên người muốn bán cũng gặp khó do lượng người mua giảm vì không thể sử dụng được đòn bẩy tài chính. Do đó, nhà đầu tư có tiền mặt có thể đàm phán thêm để được mức giá tốt khi chồng đủ tiền ngay trong ngày ký công chứng.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, lượng giao dịch mua - bán trên thị trường thứ cấp đã suy giảm kể từ tháng 3. Giá bất động sản trên thị trường có thể điều chỉnh trong các tháng cuối năm.

Ngoài ra, một điểm đáng chú ý mà ông Quang nhấn mạnh là sẽ có làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc trong giới đầu tư bất động sản. Tiền mặt sẽ trở thành vua khi thị trường điều chỉnh và nhiều người có nhu cầu muốn thanh khoản tài sản.

Cũng theo vị chuyên gia, người giữ tiền mặt sẽ có cơ hội ép giá với tài sản cần bán gấp. Mức giá đàm phán trong khoảng từ 20-30% và mức giá thị trường có thể chấp nhận giảm là 15-20% so với giá chào bán.

Theo nhiều chuyên gia nhận định, giai đoạn tiền mặt là vua đã xuất hiện trên thị trường bất động sản kể từ thời điểm dòng vốn từ ngân hàng đang ngày càng thắt chặt. Nhu cầu về tiền đang gia tăng mạnh khi nhiều kênh đầu tư đang đóng băng.

Thời điểm hiện tại, không chỉ các doanh nghiệp đưa ra chính sách kích cầu, giảm giá mạnh để thu hồi tiền về mà ngay cả những người ôm bất động sản đang gồng, lãi cũng phải tìm cách đẩy bất động sản "khát" tiền mặt. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội lựa chọn sản phẩm tốt, giá cả hợp lý sẽ dành cho nhà đầu tư có tiền mặt. Thực tế đã chứng minh, vào thời kỳ biến động, những ai có tiền người đó sẽ có nhiều cơ hội chiến thắng. 

Thị trường bất động sản hiện nay không còn xảy ra tình trạng sốt nóng như hồi đầu năm. Tuy nhiên, hầu hết các phân khúc có mức giá neo cao như đất nền, nhà thổ cư, thậm chí là giá chung cư đang có xu hướng tăng lên đã tác động tới tính thanh khoản của thị trường, đặc biệt ở thị trường thứ cấp.

Việc lãi suất tăng cao trong thời gian gần đây cũng khiến nhiều nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3 đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Để giải quyết bài toán thanh khoản, các chủ đầu tư thậm chí đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, mua lại, cam kết vay...

Bên cạnh mức giá bất động sản neo cao, thời gian gần đây còn thêm việc các ngân hàng tăng mạnh lãi suất khiến nhiều nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Theo đó, sức cầu của thị trường bất động sản đi xuống. TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, lãi suất tăng sẽ làm giảm khả năng mua nhà của người dân. Theo vị chuyên gia này, trong ngành ngân hàng tỷ lệ trả gốc và lãi khi vay mua nhà chia cho thu nhập bình quân người mua khoảng 60% là hợp lý. Tuy nhiên, với mức lãi suất như hiện nay, tỷ lệ vượt quá ngưỡng an toàn có thể khiến nhiều người không đủ điều kiện vay.