Xu hướng đầu tư bất động sản sẽ ra sao trong thời gian tới?

Dòng vốn chưa khơi thông, thanh khoản sẽ tiếp tục giảm

Đánh giá về thị trường thời điểm hiện tại, ông Trịnh Nguyễn Tuấn Anh – Uỷ viên Ban chấp hành Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản đang gặp nhất nhiều khó khăn, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến dòng vốn.

Vốn là một trong những yếu tố rất quan trọng đối với thị trường bất động sản bởi vì nó tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, và chủ đầu tư lại tác động đến nguồn cung của thị trường. Thời gian qua, việc huy động vốn bằng trái phiếu gặp rất nhiều khó khăn, loạt doanh nghiệp lớn đã bị xử phạt nên đã tạo ra tâm lý hoang mang cho toàn thị trường.

Trong khi đó, phía ngân hàng lại có các động thái kiểm soát tín dụng, cạn room tín dụng khiến các doanh nghiệp, kể cả những doanh nghiệp lớn đều rơi vào tình trạng “đói vốn”. Đó là lý do từ đầu năm đến nay những dự án được mở bán mới rất ít, đa phần là những dự án tồn kho từ những giai đoạn trước.

Về sự hấp thụ của thị trường, theo ông Tuấn Anh, khi các nhà đầu tư khó hoặc không thể sử dụng đòn bẩy tài chính, họ phải rất thận trọng trong đầu tư và phải tìm ra những sản phẩm thực sự có tính thanh khoản cao. Nếu trước kia, khả năng hấp thụ của thị trường có thể đạt 70-80%, do khi đó mạnh về tài chính, các nhà đầu tư có thể thoải mái “xuống tiền”. Nhưng bối cảnh thị trường hiện tại buộc họ phải thận trọng hơn rất nhiều nên khả năng hấp thụ giảm xuống.

Mặt khác, giai đoạn này đang là thời điểm chuyển giao pháp lý bất động sản, các cơ quan quản lý đang sửa luật liên quan đến đất đai và các luật như Đầu tư, Luật xây dựng,… đó cũng là giai đoạn thị trường chưa ổn định, thời điểm này các chủ đầu tư cũng phải xem xét, nghe ngóng trước khi có kế hoạch xây dựng dự án mới hoặc đưa sản phẩm ra thị trường…

Những sản phẩm nào sẽ là xu hướng đầu tư?

Về xu hướng sản phẩn trong thời gian tới, ông Tuấn Anh nhận định, thị trường sẽ đi vào những bất động sản thực chất và có tính thanh khoản cao. Trong đó, đầu tiên phải kể đến những sản phẩm có mức giá phù hợp với nhu cầu thị trường. “Trước kia có thể có những dự án giá rất cao vẫn có người mua, nhưng bây giờ người ta đã thận trọng hơn rất nhiều, phải là những dự án có tính thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín” mới thu hút được người mua”.

Theo ông Tuấn Anh, những sản phẩm có mức giá rẻ và đã có sổ đỏ cũng sẽ được các nhà đầu tư có mức tài chính trung bình và nhỏ quan tâm. “Ví dụ như đất nền trong dân, nhà phố, đất thổ cư… Mua vào có sự chắc chắn và khả năng xuống tiền sẽ rất cao vì nó đáp ứng được nhu cầu thực”.

Đáng chú ý, vị chuyên gia nhận định đây là thời điểm rất nhạy cảm đối với loại hình sản phẩm phân lô bán nền, nên những sản phẩm phân lô bán nền theo hình thức sổ chờ sẽ “hết đường phát triển” do tâm lý thị trường và những yếu tố pháp lý. Hiện tại rất nhiều địa phương đã ra các văn bản, quy định nhằm ngăn chặn vấn đề đầu cơ và loạn phân lô bán nền.

“Tôi cho rằng các chính quyền địa phương sẽ đi theo hướng là điều hướng các nhà đầu tư phát triển sản phẩm bất động sản tạo ra dòng tiền, tạo ra việc làm. Trong đó, đang có một “ngách” là sản phầm nhà vườn, vừa bán được đất, vừa có thể chỉnh trang cảnh quan, đầu tư cảnh quan, đầu cư xây dựng một căn nhà không quá nhiều tiền nhưng có thể bán được với lợi nhuận khá tốt, ở những vị trí có view đẹp, thời tiết không khí đẹp… Theo tôi xu hướng này sẽ phát triển trong thời gian tới vì có thể đáp ứng được nhu cầu thị trường và có thể tạo ra dòng tiền từ cho thuê, đồng thời có thể nâng được giá trị bất động sản (với điều kiện là pháp lý hoàn thiện) …”

Đâu là thị trường tiềm năng?

Ông Tuấn Anh đánh giá, đa phần thị trường các khu vực hiện nay đều đã đã bão hoà, nhưng vẫn có những nơi còn nhiều dư địa phát triển, có thể là điểm đầu tư tốt trong thời gian tới. Nổi lên trong đó là thị trường Sa Pa, “Sa Pa là một địa phương đang rất phát triển, tỉnh này cũng đang chuẩn bị có sân bay và tháng 3 vừa rồi đã có lễ khởi công rồi, tôi nghĩ một địa điểm du lịch nổi tiếng và có sân bay chắc chắn sẽ rất phát triển và đây sẽ là một điểm đầu tư tiềm năng”.

Thứ 2 là Bình Thuận, khu vực Bình Thuận hiện đang có hệ thống cơ sở hạ tầng rất tốt như các tuyến đường cao tốc đã và đang đang được triển khai xây dựng, sân bay Phan Thiết… Dự kiến Bình Thuận sau khi có sân bay sẽ hát triển đột phá vì nơi đây có rất nhiều yếu tố để phát triển du lịch, đặc biệt là Mũi Né đã trở thành điểm đến quốc tế.

Bình Thuận cũng đang là thị trường quan trọng của nhiều ông lớn bất động sản, trong đó phải kể đến Novaland với hàng loạt dự án như Nova Hill, Nova World, Marina… Một trong trong những yếu tố khiến doanh nghiệp này được đánh giá cao là họ đầu tư rất chuyên nghiệp, tiến độ xây dựng rất nhanh, nhiều dự án từ xây dựng đến khi vận hành chỉ trong vài tháng. Vì vậy, nếu lựa chọn những sản phẩm này, cho đến khi khi dự án đi vào vận hành thì các nhà đầu tư đã có dòng tiền và họ sẽ lấy dòng tiền đó để trả cho những khoản thanh toán tiến độ.

“Đầu tư quan trọng nhất là đúng thời điểm, chọn được vị trí phù hợp và thị trường có tiềm năng, có sức bật tăng giá. Tất nhiên thị trường Bình Thuận đã tăng giá rất nhiều rồi, và có rất nhiều nơi tăng 3-5 lần, thậm chí tăng đến 10 lần, nhưng nhìn chung mức giá Bình Thuận vẫn đang rất thấp so với tiềm năng thực sự của nó”, Uỷ viên Ban chấp hành Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận xét.

Ngoài ra, một số thị trường như Tây Ninh với lợi thế là bất động sản khu công nghiệp, hay Tiền Giang có sự mở rộng và kết nối khu vực... cũng đang có nhiều tiềm năng phát triển.

Ông Tuấn Anh cũng lưu ý các nhà đầu tư, trong giai đoạn này nên tìm hiểu thật kỹ trước khi đưa ra các quyết định đầu tư, đặc biệt là đối với những “game” đầu tư mang tính chất huy động vốn. “Chắc chắn trong thời gian tới hoạt động gọi vốn của các doanh nghiệp sẽ “nở rộ” nên việc tranh chấp dân sự liên quan đến việc huy động vốn có thể sẽ phát sinh rất nhiều trong năm 2023 và 2024”.

“Các doanh nghiệp từ lớn đến nhỏ đều đang thiếu vốn, vì vậy cho đến khi việc vay vốn ngân hàng dễ dàng hơn, các doanh nghiệp sẽ tổ chức game đầu tư nào đó, vì vậy rủi ro khi tham gia những game này, trong giai đoạn này sẽ rất cao. Vì vậy các nhà đầu tư cần phải sáng suốt, và quan trọng nhất là đầu tư an toàn, rồi mới xem xét đến các yếu tố như tiềm năng, giá trị sản phẩm trong tương lai…” – vị chuyên gia khuyến cáo.