Thị trường BĐS chững lại, tâm lý nhà đầu tư "tay to" cũng chao đảo

Thị trường bất động sản nửa năm trở lại đây liên tục chịu nhiều tác động, thanh khoản theo đó sụt giảm cục bộ. Những tưởng thị trường hiện nay chỉ những nhà đầu tư vốn mỏng, thiếu kinh nghiệm và chịu áp lực tài chính mới phải "lao tâm khổ tứ", song, chứng kiến những tác động đến thị trường bất động sản thời gian qua, tâm lý của nhiều nhà đầu tư "tay to" có tiềm lực tài chính cũng như kinh nghiệm cũng phải chao đảo.

Anh Hoàng Tuấn, nhà đầu tư tại Hà Nội đã có 8 năm kinh nghiệp trên thị trường bất động sản cho biết, hiện nay anh đang nắm trong tay khoảng 12 mảnh đất, nếu tính theo giá trị hiện tại khoảng 30 tỷ đồng.

Anh Tuấn cho biết, tham gia thị trường từ những năm 2014, nhiều lần chiến thắng và thu về số tiền lãi khá lớn, nhưng cũng có đôi lần gặp thất bại trên thị trường. Anh Tuấn dành phần lớn tài sản để mua bất động sản. Những mảnh đất anh đang nắm giữ được mua ở các thời điểm khác nhau, có những mảnh đã mua lâu nhưng cũng có mảnh chỉ mới mua từ đầu năm nay. Hầu hết anh đều mua bằng tiền của mình, nếu vay cũng rất chủ động trong khả năng chi trả.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhiều tác động đến thị trường như sai phạm trong việc phát hành trái phiếu, lãi suất tăng, hay thắt chặt tín dụng... đã khiến bất động sản nhanh chóng rơi vào trầm lắng.

Nhà đầu tư này nhận định, những tác động đều liên quan đến dòng tiền chảy vào bất động sản. Mà dòng tiền có vai trò rất quan trọng đối với thị trường, phải có tiền mới có giao dịch. Do đó, nếu xảy ra tình trạng nhiều người bán ít người mua thì giá chắc chắn sẽ giảm. Những mảnh đất anh Tuấn đang nắm giữ cũng không thoát khỏi vòng xoáy giảm giá này.

Theo anh Tuấn, thị trường hiện đang rất khó dự đoán, trong khi chu kỳ bất động sản rất dài, khiến anh có tâm lý sợ thị trường rơi vào giai đoạn đi xuống. Theo đó, những mảnh đất của anh cũng sẽ khó thanh khoản và xuống giá.

“Nhiều người nói mua bằng tiền thật không sợ, vì bất động sản chỉ lên. Nhưng có những mảnh đất đầu tư đã lâu, nếu xuống giá thì coi như thời gian trước đó bỏ đi. Ngoài ra, trong giai đoạn thị trường đi xuống, tôi không có dòng tiền lớn để đầu tư các mảng khác”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Tương tự, anh Quang Vinh, nhà đầu tư tại Hà Nội cũng có 5 năm kinh nghiệm tham gia thị trường bất động sản cho biết, hiện anh đang sở hữu 6 mảnh đất với tổng giá trị khoảng 16 tỷ đồng. Do đó, khi thị trường rơi vào giai đoạn chững cũng khiến tâm lý nhà đầu tư này chao đảo.

Theo nhà đầu tư này chia sẻ, mặc dù mua bằng tiền thật hết nhưng nếu thị trường sụt giảm trong thời gian dài, nếu cắt lỗ có thể bán được nhưng thiệt hại là rất nhiều. Mặt khác, nếu tiếp tục chờ đợi thị trường thì khả năng chôn vốn nhiều năm là rất cao. Trong giai đoạn chờ thị trường hồi phục, nếu có các hoạt động kinh doanh cần vốn sẽ khó xoay sở.

Anh Vũ Thanh Tùng, Giám đốc một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho rằng, trong giai đoạn thị trường đi xuống không chỉ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy gặp khó khăn, mà ngay cả những nhà đầu tư có tiềm lực cũng "đứng ngồi không yên".

Theo anh Tùng, thời gian qua đã xuất hiện nhiều tác động ảnh hưởng đến thị trường, nên việc các nhà đầu tư có tâm lý chao đảo cũng là điều dễ hiểu. Câu chuyện này không chỉ dừng lại với những nhà đầu tư nhỏ lẻ mà ngay cả những nhà đầu tư "tay to". Nếu thị trường đi xuống trong thời gian dài thì những nhà đầu tư ôm nhiều đất sẽ bị chôn vốn rất nhiều và không có vốn để đầu tư ở những lĩnh vực khác.

Vị giám đốc này cho rằng, những người đang ôm nhiều đất có thể giảm lãi ở một số mảnh đất đã đầu tư từ lâu để có vốn đầu tư các lĩnh vực khác trong giai đoạn thị trường đang thanh lọc.

Thị trường bất động sản liệu có sôi động vào năm sau?

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, xét về dài hạn, bất động sản nói chung và đất nền nói riêng vẫn còn nhiều động lực tăng trưởng. Việc GDP và FDI tăng lên kéo theo nhiều chuyên gia cũng như người lao động tập trung ở khu vực các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, dân cư tăng lên cũng kéo theo sự tăng trưởng giá bất động sản. 

Cũng theo ông Tuấn, phân khúc đất nền vào tháng 3 và tháng 9 hàng năm thường có sự tăng trưởng lớn. Tuy nhiên, tháng 9 vừa qua không có cơn sốt nào, khác so với những năm trước. Do đó, vị chuyên gia kỳ vọng sang quý I và quý III năm sau thị trường sẽ có sự quay trở lại.

Đưa ra nhìn nhận tổng quan về thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong 9 tháng vừa qua, nguồn cung mới của thị trường chỉ bằng 20% so với cùng kỳ. Các sản phẩm chưa thực sự phù hợp với thị trường khi mà nguồn cung ở phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi sản phẩm rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu.

Ông Đính nhận định, từ nay đến cuối năm, một số phân khúc có điểm sáng đó là bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp và nhà ở xã hội thu nhập thấp dư địa tăng trưởng vẫn còn rất lớn. Nhu cầu đầu tư cũng như nhu cầu thực tại các phân khúc này cũng tương đối lớn. 

Theo vị chuyên gia này, mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng những điểm nghẽn khó khăn như các quy định của pháp luật, thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai. “Thời gian vừa qua, Chính phủ đang cố gắng tháo gỡ các rào cản khó khăn, tôi tin rằng thị trường sẽ dần có cân bằng tốt hơn trong năm 2023”, ông Đính nói.