Lãi suất ngân hàng tăng cao: Thanh khoản sụt giảm, nhà đầu tư BĐS chấp nhận "cắt lỗ" khi người mua "ép giá"

Nhà đầu tư bất động sản lo ngại khi lãi suất tăng cao

Thị trường bất động sản hiện tại đang gặp nhiều khó khăn, lại đúng thời điểm lãi suất tăng cao khiến thị trường khó chồng thêm khó. Trước đó, giai đoạn 2011 - 2013, lạm phát tăng cao, kéo theo lãi suất được đẩy lên quanh vùng 20% khiến không ít nhà đầu tư phải bán tháo bất động sản do không chịu nổi áp lực lãi suất. Thanh khoản thị trường khi đó cũng giảm mạnh rồi rơi vào trầm lắng.

Chị Như Ngọc, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, hàng tháng chị phải trả số tiền lãi 25 triệu đồng cho khoản đầu tư gần 5 tỷ đồng để mua nhà. Do mạo hiểm dùng đòn bẩy tài chính quá lớn khi vay tới 70% giá trị, nên trong suốt nửa năm nay, chị Ngọc rất chật vật mới vay đủ số tiền lãi 25 triệu đồng. Dự kiến hết năm nay, số tiền lãi mà chị phải trả sẽ tăng thêm khoảng 5% do hết chương trình ưu đãi lãi suất năm đầu tiên, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà hiện tại đã được một số ngân hàng điều chỉnh tăng.

"Nếu không bán được nhà thì khoản tiền lãi kia tôi không biết phải xoay sở ra sao. Tôi đã quyết định cắt lỗ 400 triệu đồng chấp bán căn nhà đã đầu tư vào năm ngoái để bớt áp lực tài chính", chị Ngọc nói.

Còn anh Đức Hùng (sống tại Hoàn Kiếm, Hà Nội) cho biết, năm 2021, khi lãi suất ngân hàng xuống mức thấp, anh đã sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư bất động sản. Khi đó, anh Hùng xuống tiền mua lô đất có diện tích 100m2, tại huyện Hoài Đức (Hà Nội) với giá 4 tỷ đồng, trong đó, khoảng 2,8 tỷ đồng là anh vay ngân hàng, tương đương với 70% giá trị gốc. Tuy nhiên, thời gian tới lãi suất ngân hàng tăng cao khiến nhà đầu tư này lo ngại bởi rao bán lô đất suốt hơn 6 tháng trời nhưng vẫn không ai mua nên anh tính đến trường hợp phải "cắt lỗ".

"Áp lực phải gồng gốc, lãi khi lãi suất tăng cao khiến một số nhà đầu tư trong đó có tôi chấp nhận cắt lỗ bất động sản khi người mua "ép giá". anh Hùng chia sẻ. Đồng thời, anh cho biết đây là cách để thu hồi lại vốn trước khi rơi vào tình trạng suy kiệt về tài chính trước khoản nợ phải trả mỗi tháng.

Theo nhiều nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường sẽ chỉ sôi động khi lãi suất ở mức thấp và giữ ổn định. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, tín dụng bất động sản có phần thắt chặt, cùng với đó là động thái tăng lãi suất đã khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng. Việc lãi suất tăng cao khiến thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, nếu lãi suất tiếp tục tăng thì thị trường đã khó sẽ còn khó hơn nữa. Bởi, nếu lãi suất tăng cao đa phần mọi người sẽ đem tiền gửi tiết kiệm ngân hàng, không ai nghĩ đến chuyện đi mua bất động sản, thanh khoản thị trường theo đó sẽ sụt giảm thêm.

Nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy khi lãi suất tăng cao

Các chuyên gia cho rằng, để tránh dính bẫy rủi ro của lãi suất tăng cao hiện nay, buộc nhà đầu tư nếu quyết định mua nhà trả góp, phải tính toán đến mức lãi suất lâu dài, tránh để vượt quá khả năng tài chính của bản thân.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế khuyến cáo, trước khi lựa chọn vay ngân hàng để mua tài sản là đất hoặc nhà trả góp, người dân hoặc nhà đầu tư phải tính toán đến mức lãi suất lâu dài, tránh trường hợp không thể thanh toán theo đúng tiến độ.

"Hiện nay, các ngân hàng cho vay mua nhà đều có ưu đãi trong 1 đến 2 năm, khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường. Vì vậy, trong bất kỳ hoàn cảnh nào, dù lãi suất có thấp như năm 2021 đi chăng nữa, thì cũng phải tính đến việc lãi suất sẽ tăng cao trở lại", vị chuyên gia chia sẻ.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định về làn sóng giảm giá bất động sản trước đó đã có giao dịch ngầm mua lại những bất động sản giá trị thấp. Trong những tháng cuối năm, thanh khoản toàn thị trường có thể sẽ tiếp tục giảm, đặc biệt là giảm mạnh ở những loại hình bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh cũng như các bất động sản giá trị lớn.

Ông Hiển cho rằng, động thái tăng lãi suất của nhiều ngân hàng khiến khả năng tiếp cận với dòng vốn từ ngân hàng càng thêm khó. Áp lực của những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính càng nặng thêm, do đó nhiều khả năng làn sóng bán cắt lỗ vẫn tiếp diễn trong những tháng tới.

Đánh giá về tỷ trọng vốn vay an toàn trong giai đoạn cuối năm 2022, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng ngưỡng vay 50-60% giá trị tài sản có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi lãi suất tăng cao. Trước đây, khi lãi suất ở mức thấp, mức vay 50-70% giá trị tài sản để đầu tư là khá phổ biến. Nhưng thời điểm hiện tại, tỷ trọng vốn vay nên giảm xuống mức thấp nhất có thể. Nhìn chung, an toàn nhất là không vay trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn, thanh khoản kém, lãi suất tăng cao.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên khuyến nghị nhà đầu tư nên cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, mốc an toàn mới so với mốc cũ 50%, đặc biệt hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, hoặc phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể trả lãi cũng như nợ gốc hàng tháng cho ngân hàng. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng trong bối cảnh lãi suất tăng cao, kinh tế khó khăn.

Ông Kiên chia sẻ, thông thường, khi có 1,5 tỷ đồng tiền mặt, thu nhập hành tháng khoảng 50 triệu đồng sẽ có thể mua nhà hoặc đất 3 tỷ đồng, trong đó 50% vốn tiền mặt và 50% vốn vay. Tuy nhiên, với tình hình hiện nay, nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ và tỷ lệ vốn tiền mặt/vốn vay là 70:30 đồng thời giữ lại một lượng tiền mặt dành cho quỹ dự phòng.