Vì sao nhà đầu tư "e dè" với thị trường bất động sản?

Nhà đầu tư không dám "rót" tiền vào bất động sản

Theo Tiền phong, thông tin trên Batdongsan.com.vn nêu rõ, nhiều tỉnh, thành hiện đang chứng kiến nhu cầu mua bất động sản trong quý III  giảm so với quý II. Đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12% hay Cần Thơ giảm 14%.

Các môi giới cho rằng, hoạt động giao dịch bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Khảo sát cho thất, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là do khách hàng e ngại thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% cho biết giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong việc vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là do giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, trong thời gian tới Nhà nước vẫn sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh vì có thể ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát.

Tại thị trường Hà Nội, tính trong 7 tháng đầu năm nay, mức độ quan tâm tới bất động sản gần như không thay đổi, chỉ giảm khoảng 15 so với cùng kỳ năm 2021. Hầu hết các sản phẩm bất động sản khác của Hà Nội, từ đất thổ cư riêng lẻ cho đến đất nền dự án, nhà riêng lẻ, biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5% - 32% so với cùng kỳ năm trước.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư là loại hình bất động sản phổ biến, phục vụ nhu cầu ở thực nhưng nhu cầu tìm mua trong 7 tháng đầu năm đã giảm 3% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ghi nhận thực tế, có khoảng 10 dự án mới mở bán tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh xung quanh thành phố này có tỷ lệ hấp thụ không vượt quá mức 50% nguồn hàng.

Xét về mặt bằng giá rao bán, tính trong 7 tháng đầu năm nay, tất cả các phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đều tăng giá so với cùng kỳ năm 2021, trong đó tăng cao nhất ở phân khúc bình dân (8%), còn phân khúc trung cấp (5%) và cao cấp (4%).

Vậy câu hỏi đặt ra là: Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư có nên đầu tư bất động sản hay không? Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Quan trọng là đầu tư vào phân khúc nào, nên đổ tiền vào chỗ nào sinh lời nhiều nhất. Trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng, tốt nhất nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu chọn đúng phân khúc chất lượng cũng như khả năng sinh lời cao thì hãy xuống tiền.

Cũng theo ông Đính, nhà đầu tư đang có xu hướng thận trọng hơn. Nếu không được tháo gỡ, thị trường bất động sản có thể bước vào một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Do đó, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường được diễn ra.

Thị trường bất động sản cuối năm sẽ thế nào?

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường, các bên tham gia vào thị trường bất động sản đang đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Khảo sát với hơn 500 thành viên thị trường bất động sản tiết lộ hơn 34% cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm nay, trong khi 40% tin rằng điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.

Kỳ vọng này không hẳn là không có cơ sở bởi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế vẫn đang ở mức cao. Dù vậy, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn vẫn dự đoán trong thời gian tới, Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh bởi sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát.

Trong một tọa đàm mới đây, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng cho rằng, việc tăng lãi suất của Ngân hàng Nhà nước là hợp lý để chống lạm phát cũng như ổn định giá trị của tiền đồng...

Vị chuyên gia nhận định, hoạt động đầu cơ, găm hàng, thổi giá ở Việt Nam rất phổ biến. Do đó, thị trường bất động sản cần phải điều chỉnh và cải tổ mạnh mẽ cũng như xây dựng hệ thống thông tin minh bạch về phân khúc thị trường và giá cả sản phẩm để mọi người đều có thể tham khảo, đưa ra quyết định phù hợp với nhu cầu của mình. Thị trường cuối cùng phải hướng đến mục đích phục vụ cho đại bộ phận dân chúng.

Theo ông Hiếu dự báo, sự điều chỉnh lãi suất khiến một số thị trường tỉnh có thể xảy ra nguy cơ bán tháo do trước đó đã trải qua đợt sốt nóng với hoạt động đầu cơ thổi giá.

Là một doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào thị trường, ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc của Winhousing đánh giá, sự điều chỉnh lãi suất chỉ tác động phần ít hiện tại, bởi nếu khách hàng vẫn mua bằng tiền thực thì giao dịch vẫn bình thường. Thời điểm hiện tại là thời của những người mua ở thực.

Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, thị trường từ nay đến cuối năm vẫn sẽ có những giao dịch ở mức độ đều chứ không thể bùng nổ được, còn việc lao dốc như hồi năm 2011 thì sẽ không xảy ra.

Về cơ cấu đầu tư, ông Thắng cho rằng, nếu có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, nhà đầu tư có thể chia ra khoảng 60% để săn bất động sản, hoặc có thể tìm nhóm cùng mua gom hàng từ chủ đầu tư, sau đó sẽ ra hàng chốt lời khi chủ đầu tư bắt đầu bán hàng ra. Thời điểm này nên sử dụng chiến lược "buôn có bạn, bán có phường" chứ không nên đi một mình. Còn lại 40% có thể để đề phòng hoặc chuẩn bị cho những cơ hội đầu tư bất ngờ.

Trong trường hợp người mua nhà ở thực vay vốn để mua chung cư phục vụ nhu cầu để ở, ông Thắng khuyên người mua nhà có thể vay khoảng 60% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, phần gốc lãi hàng tháng chỉ nên chiếm từ 20-30% thu nhập của gia đình. Nếu mua đầu tư thì chỉ nên vay khoảng 30-40% và tiền trả gốc lãi chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập.