Chuyên gia cảnh báo đầu tư BĐS "ăn theo" đường Vành đai 4 khó có cơ hội thắng lớn

Nhà đầu tư đổ về Sóc Sơn "săn" đất

Theo Nhịp sống kinh tế, thông tin về đường Vành đai 4 được Quốc hội chính thức bấm nút thông qua đã khiến cho các nhà đầu tư "ôm" sẵn hàng khấp khởi vui mừng. Theo đó, làm sóng đổ xô "ăn theo" Vành đai 4 cũng trở nên tấp nập, sôi nổi.

Theo chia sẻ, chị T (Hoài Đức, Hà Nội) trước đó đã "ôm" 2 sổ đỏ đất ở xã Minh Trí, huyện Sóc Sơn. Giá trung bình mỗi lô khoảng 2-3 tỷ đồng. Chị T chưa có ý định đẩy hàng ra bán mà còn dự tính vào thêm hàng để chờ tăng giá.

Nhà đầu tư này cho biết, so với thời điểm đầu năm 2022, giá đất ở Sóc Sơn, nằm sát tuyến đường Vành đai 4 đi qua đã tăng 30 - 50%. Thậm chí, một số khu vực còn tăng gấp đôi.

Chị T thừa nhận rằng, lượng nhà đầu tư đổ về khu vực này không quá lớn như những lần "sốt" khác diễn ra ở Hà Nội. Nhưng trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện tại, chị T cho rằng: "Mua đất để 3-5 năm nữa, chờ đường Vành đai 4 thi công và triển khai thì chắc chắn đất xung quanh sẽ có lời gấp 2, gấp 3 là lẽ thường tình. Các khu vực khác hiện tại không có "sóng", tiềm năng cũng ít. Nên nhà đầu tư nào hầu như cũng mua ít mảnh ven đường Vành đai 4 để chờ".

Tương tự, anh Nhuận (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng mạnh dạn bỏ ra 2 tỷ đồng để mua một lô đất tại Sóc Sơn. So với thời điểm tháng 3/2022, lô đất mà anh Nhuận mua đã tăng 25%. "Ban đầu tôi lăn tăn vì đất tăng khá nhiều. Nhưng nghĩ để một thời gian, giá đất tăng gấp đôi, số tiền lợi nhuận sẽ cao hơn", anh Nhuận nói.

Đầu tư đất Vành đai 4 liệu có cơ hội thắng lớn?

Các chuyên gia cho biết, những dự án giao thông xuất hiện sẽ làm gia tăng giá trị cho bất động sản. Đó là sự tất yếu của quá trình phát triển. Tuy nhiên, việc lựa chọn thời điểm xuống tiền cũng rất quan trọng vì điều này quyết định tới mức lợi nhuận thu về.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thừa nhận, việc hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng đã đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, theo ông Đính, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

Ông Đính thẳng thắn cho rằng, "đội lái" tạo sóng thị trường dựa trên thông tin tốt để làm tăng giá, tạo sốt đất. Theo đó, vị chuyên gia này khuyến nghị nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn, đồng thời cần nắm được 2 vấn đề cơ bản nhất. Thứ nhất là dư địa tăng giá, và thứ hai là tiến độ triển khai hạ tầng.

Ông Đính lấy ví dụ, cách đây 1 năm, sau khi nắm bắt được thông tin nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng gom hàng tại một số khu vực vùng Vành đai 4 đi qua, rồi đẩy giá bất động sản tại đây lên cao khiến giá ở những khu vực này đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Do đó, để nói về dư địa tăng giá thì những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không cao.

Với những bất động sản ven tuyến đường Vành đai 4 giá đã tăng cao, gần tiềm cận so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó thì dư địa tăng giá không còn nhiều. 

Vị chuyên gia này cho biết thêm, tuyến đường Vành đai 4 là đường chạy trên cao nên tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ, chứ không phải tất cả mọi khu vực có tuyến đường này chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản.

Đồng quan điểm, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội phân tích, chỉ trong vòng 6 tháng trở lại đây, giá đất tại các khu vực vùng ven đường Vành đai 4 đã tăng quá mạnh. Với một dự án mới nằm trên giấy mà giá đã tăng cao như vậy, cho thấy, giá đất đã tăng vượt giá trị thực.

"Vậy phải mất bao nhiêu thời gian trong tương lai để đo lường giá trị đất của hiện tại khi nó đã tăng quá đà. Ví dụ, lô đất ở Sóc Sơn trước khi có thông tin đường Vành đai 4 xuất hiện chỉ 1 tỷ. 3 tháng sau, thông tin đường Vành đai 4 manh nha xuất hiện, giá đất tăng thành 1,5 tỷ đồng. Giá đất cứ tiếp tục kéo lên khi Quốc hội ấn nút thông qua, khi tuyến đường cắt băng động thổ, hay qua từng giai đoạn Vành đai 4. 

Nếu cứ tăng với mỗi mốc như vậy thì lô đất này có thể tăng gấp 4,5 lần. Đó là điều vô lý. Thế nên, giá đất rồi sẽ quay trở về với giá trị thực nếu như bức tranh chung về thị trường đang tự điều chỉnh", vị lãnh đạo này cho hay.

Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản này, đường Vành đai 4 là đường cao tốc trên cao nên chỉ có những khu vực gần các nút giao mới phát triển, tăng giá tốt. Còn những khu vực dọc hai bên bị ngăn cách bởi hệ thống đường gom, rào chắn thì sẽ khó phát triển.

Đây là lý do nhà đầu tư nên cẩn trọng vì lợi nhuận của lô đất ven đường Vành đai 4 sẽ không còn hấp dẫn, thậm chí nguy cơ cắt lỗ là điều dễ xảy ra.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng chia sẻ: "Hạ tầng giao thông luôn đóng một quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế phát triển, đô thị phát triển, tất yếu bất động sản cũng được hưởng lợi. Từ lâu, các cơn sốt đất xảy ra không chỉ ở Hà Nội, TP. HCM hay các địa phương đều cho thấy rằng, thực tế giá đất luôn tăng khi hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng mới hoặc mở rộng".

Tuy nhiên, ông Điệp cũng cảnh báo, nhiều nhà đầu tư thời điểm này sẽ nhận định các thông tin quy hoạch để đón đầu sang đầu tư. Những nhà đầu tư có tài chính lớn sẽ nắm chắc phần thắng. Ngược lại, nhiều người tuy đi trước đón đầu nhưng nếu dùng "đòn bẩy" tài chính và vội vàng khi mua bán đất dự án sẽ rất dễ nhận "trái đắng".