Cẩn trọng chôn vốn khi "ôm đất' chờ quy hoạch đường Vành đai 3, Vành đai 4

Theo VTV, trên các diễn đàn bất động sản dạo gần đây, câu chuyện đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm. theo dõi, bàn luận, đó là tại Kỳ họp Quốc hội, Chính phủ đã kiến nghị Quốc hội xem xét, quyết định chủ trương đầu tư Dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội và Dự án đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh.

Theo đó, sáng 10/6 vừa qua, Quốc hội đã thảo luận tại hội trường về vấn đề này. Vậy tại sao các dự án giao thông lại được giới đầu tư bất động sản quan tâm? Bởi theo quy luật của thị trường: Đường mở tới đâu, giá đất tăng tới đó. Đặc biệt, đây là 2 dự án giao thông quan trọng có liên quan mật thiết với 2 thị trường bất động sản sôi động bậc nhất cả nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, có vai trò liên kết vùng, thúc đẩy tốc độ đô thị hóa ở tất cả các khu vực có liên quan.

Phác thảo Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh và Vành đai 4 Hà Nội

Theo đề xuất của Chính phủ, Dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội có tổng chiều dài khoảng 112,8 km (gồm 103,1 km đường Vành đai 4 và 9,7 km tuyến nối theo hướng cao tốc Nội Bài - Hạ Long) qua địa phận Hà Nội (dài 58,2 km), Hưng Yên (dài 19,3 km), Bắc Ninh (dài 25,6 km và tuyến nối 9,7 km).

Dự án đường Vành đai 3 TP.HCM có tổng chiều dài tuyến là 76,34 km (bao gồm: TP.HCM 47,51 km, Đồng Nai 11,26 km, Bình Dương 10,76 km, Long An 6,81 km). Dự kiến kinh phí giải phóng mặt bằng, tái định cư khoảng 41.589 tỷ đồng.

Dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội có hình thức đầu tư công kết hợp đầu tư phương thức PPP, được chia thành 7 dự án thành riêng phần giải phóng mặt bằng và phần xây dựng đường. Dự án đường Vành đai 3 TP.HCM có hình thức đầu tư công, được chia thành 8 dự án thành phần, tách riêng phần giải phóng mặt bằng phần xây dựng triển khai độc lập theo địa giới hành chính giữa các địa phương.

Việc triển khai dự án nhằm xây dựng tuyến đường Vành đai liên vùng khu vực kinh tế trọng điểm Vùng Thủ đô Hà Nội, Vùng thành phố Hồ Chí Minh cơ bản hoàn thành trong giai đoạn 2021-2025. Đồng thời tạo sự đồng bộ, liên tục nhằm nâng cao khả năng kết nối, rút ngắn quãng đường vận chuyển, kết nối giao thông thuận lợi với các tỉnh, thành phố trong Vùng; giảm tải cho hệ thống giao thông hướng tâm của Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; phát huy hiệu quả đầu tư đối với các Dự án đang triển khai; tạo không gian phát triển mới, khai thác tiềm năng sử dụng đất đai; góp phần điều tiết dân số cho khu vực nội thành và sử dụng đất hiệu quả, tạo nguồn lực để đầu tư phát triển.

Dự án cũng nhằm tạo không gian phát triển mới, khai thác tiềm năng sử dụng đất đai, góp phần điều tiết dân số cho khu vực nội thành và sử dụng đất hiệu quả, tạo nguồn lực để đầu tư phát triển.

Những lưu ý khi phát triển quỹ đất hai bên các dự án đường vành đai

Tại phiên thảo luận tại hội trường sáng ngày 10/6 vừa qua, đa phần đại biểu tán thành việc thực hiện 2 dự án đường vành đai này, bởi tuyến đường này có tính chất liên kết vùng quan trọng, tạo đà cho sự phát triển kinh tế của khu vực.

Trong đó, một vấn đề được nhiều đại biểu tranh luận nhất là việc khai thác quỹ đất xung quanh 2 bên đường. Bởi không ít nơi đã xảy ra tình trạng khu đất 2 bên đã tăng giá mạnh, chênh lệch cả chục lần so với khi mở đường.

"Do 2 tuyến đường sẽ mở ra nhiều quỹ đất dọc theo tuyến, nhất là tại các nút giao cắt với hệ thống giao thông hiện hữu, nên việc quản lý bán đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý quy hoạch xây dựng cần phải làm hết sức chặt chẽ, đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật", bà Tạ Thị Yên, Đại biểu Quốc Hội tỉnh Điện Biên, nhận định.

"Tôi đề nghị Chính phủ cần phải song hành với việc triển khai dự án và xây dựng các dự án liên kết để khai thác quỹ đất ở hành lang của các dự án giao thông này. Đặc biệt là khu công nghiệp, khu đô thị và những khu vực đất cho thuê để khai thác giá trị địa tô, thu về cho ngân sách, bù đắp cho chi phí làm đường", ông Lê Thanh Vân, Đại biểu Quốc Hội tỉnh Cà Mau, đề nghị.

"Cần có sự thống nhất về xác định giá đền bù giữa các địa phương vì hiện nay đã có sự chênh lớn giữa các địa phương trong việc thực hiện giá đền bù", ông Nguyễn Lâm Thành, Đại biểu Quốc hội tỉnh Thái Nguyên, nói.

Đồng tình với những ý kiến trên, Bộ trường Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, các dự án này không chỉ là hành lang giao thông, mà còn là hành lang kinh tế của khu vực, vậy nên cần phát triển theo quy hoạch và thu hồi về ngân sách các giá trị địa tô tăng lên khi mở đường.

"Đảm bảo giá trị địa tô được chia làm 3, 1 phần của nhà nước, 1 phần của nhà đầu tư, 1 phần của người dân. Thứ hai là giải phóng mặt bằng, đây là nút thắt lớn, ảnh hưởng không chỉ đến đầu tư công mà ảnh hưởng đến tất cả các nguồn vốn tập trung để đẩy nhanh tiến độ và có giải pháp, vì nếu nhanh thì hiệu quả cao", Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng nhấn mạnh.

Liên quan đến việc phát triển không gian mới xung quanh các vành đai cao ốc, các đại biểu cũng thảo luận cần  tính toán quy hoạch không chỉ đô thị, mà còn công nghiệp và logistics, cảng cạn để nâng cao khả năng cạnh tranh, liên kết vùng kinh tế.

Nhà đầu tư cẩn trọng "ôm" đất chờ quy hoạch

Chính vì sức nóng của 2 dự án này mà trên các diễn đàn nhà đất, từ vài tháng nay đã hình thành những hội nhóm rủ nhau mua đất tại các khu vực được cho là sẽ có đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh và Vành đai 4 Hà Nội đi qua, để chờ tăng giá. Tuy nhiên, thực tế không phải ai đầu tư đất cũng lãi, đã có nhiều nhà đầu tư "ôm đất" chờ mở đường, chờ làm cầu... cuối cùng vẫn lỗ, nếu may mắn còn bán được đất. Thậm chí, không ít người ôm đất không đủ giấy tờ, chỉ viết tay, hoặc đất vườn, đất ruộng không chuyển đổi được, có bán cũng không ai mua.

Câu chuyện cách đây nhiều năm, khi có thông tin về việc huyện Đông Anh sẽ lên quận, nhiều nhà đầu tư đã ngay lập tức dồn tiền "ôm" lấy vài mảnh đất gần đó, vào đúng lúc thị trường đang sốt nóng. Ông Trường (nhà đầu tư) đã mua 3 mảnh để chờ tăng giá, tuy nhiên, đến nay ông đã phải bán bớt 2 mảnh, còn 1 mảnh đến nay vẫn không tăng giá như kỳ vọng.

"Tại dự án ở Dương Nội, Đông Anh, tôi đầu tư vào năm 2011 - 2012 khi có dự án cầu Nhật Tân, tôi cũng đầu tư vào đó khoảng 2 năm. Nói chung dự án cũng chậm phát triển, mà dòng tiền của mình cần vào mục đích khác, nên bắt buộc tôi phải bán. Thời điểm tôi mua là 33 triệu/m2, còn thời điểm bán chỉ 15 triệu/m2 nên coi như là lỗ mất hơn một nửa", ông Phạm Văn Trường chia sẻ. Không chỉ riêng ông Trường, ngay cả các nhà đầu tư kỳ cựu trên thị trường cũng có thể phải ngậm trái đắng khi mua đất đón quy hoạch. 

"Những người quyết định mua thì đúng là đón trước cơ hội và tương lai phát triển, đó là những nhà đầu tư đúng xu thế, nhưng phải có điều kiện của nó, anh phải biết chắc chắn được thông tin của nó, biết chắc chắn rằng chỗ này sẽ trở thành trung tâm phát triển, nó không quy hoạch vào, không bị mở đường vào, pháp lý của nó sau này sẽ không bị tranh chấp, lúc giá tăng lên cũng không sợ người bán cho mình sẽ đòi. Và tiền của mình phải ổn định", ông Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội Thành phố Hà Nội, đánh giá.

Còn bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch Công ty TNHH Phát triển Thương mại Bất động sản NEWSTARLAND khuyên: "Hãy mua những mảnh đất thực sự có giá trị sử dụng, để lúc mình cần, mình không bán được thì mình vẫn có thể ở được, cho thuê được, kinh doanh được và có giá trị sinh lời bằng chính dòng tiền mà bất động sản đó mang lại".

Mặc dù tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô sẽ làm tăng "sức nóng" cho thị trường bất động sản tại các địa phương mà nó đi qua. Tuy nhiên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh rới theo quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới... Trên thực tế đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hay "ôm" đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn, thậm chí mua cao hơn quá trị thực quá nhiều. Quan trọng là việc để xây dựng một dự án giao thông trọng điểm bao giờ cũng mất rất nhiều thời gian, lên tới 5 - 10 năm không phải là hiếm. Như vậy, liệu nhà đầu tư có đủ sức để ôm đất dài hạn? Vì thế, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh "tiền mất tật mang".