Cảnh báo tình trạng nhà đầu tư chuyên phân lô bán nền phá sản vì gồng nợ lớn

Nhà đầu tư lâm cảnh gồng nợ lãi, thậm chí phá sản

Theo Nhịp sống kinh tế, thị trường bất động sản hiện nay bắt đầu ghi nhận hiện tượng một số nhà đầu tư rơi vào tình cảnh áp lực trả nợ lãi.

Câu chuyện của một giám đốc sàn bất động sản ở Hà Nội (xin giấu tên) kể lại, một người bạn của ông tên là V vốn là một nhà đầu tư đến từ Vĩnh Phúc, có tới 7 năm kinh doanh bất động sản. Nhà đầu tư này thường ôm các lô đất lớn rồi tiến hành phân lo. Thông thường, ngoài vay ngân hàng, V còn thường huy động vốn từ những khách hàng quen biết hoặc người thân theo hình thức góp vốn đầu tư. Sau mỗi thương vụ thành công, số tiền lãi nhận được khoảng 10-20%. Trước đó, hầu hết các thương vụ anh V huy động vốn mua đất đều rất thành công.

Cho tới năm 2021, khi ấy anh V ôm hơn 100 tỷ từ các khách hàng quen biết để mua đất, rồi tính tới phân lô bán nền. Tuy nhiên, không thuận lợi như trước kia, thương vụ này không thành công do chính sách hạn chế phân lô đất nền. Thậm chí, một số lô đất khác của anh V rơi vào tình trạng khó thanh khoản khiến nhà đầu tư này phá sản. Vị giám đốc sàn bất động sản chia sẻ thêm, do bị đòi nợ gắt, anh V hiện không về nhà.

May mắn hơn, dù không rơi vào tình cảnh gần như phá sản vì khoản nợ, nhưng chị Thúy (Hoài Đức, Hà Nội) đang chật vật vì mua đất, khó bán. Ngoài khoản nợ ngân ngàng, chị Thúy còn phải lo trả nợ người thân và bạn bè. 

Theo chia sẻ, chị Thúy không phải nhà đầu tư chuyên nghiệp mà chỉ là nhà kinh doanh bất động sản tay ngang. Sau khi thấy nhiều bạn bè giàu lên từ đất, năm 2020, chị bắt đầu đi vay tiền để đầu tư. Thắng 2 vụ mua đất ven Hà Nội, đến năm 2022, dự đoán thị trường khởi sắc, nhà đầu tư này mạnh tay tham gia mua đất đấu giá ở một số tỉnh. Những tưởng mua xong dễ lướt nhưng kết quả đến nay chị Thúy vẫn chưa bán được. Đến hiện tại, chị Thúy tâm sự: "Cũng chẳng biết bao giờ bán được đất nhưng giờ phải chạy tiền lo trả người thân, bạn bè với ngân hàng khá vất vả. Tôi cứ phải xoay vay chỗ này, đập chỗ nọ".

Đầu tư bất động sản đã không còn như những giai đoạn trước

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, nhiều nhà đầu tư có lòng tham quá lớn. Họ lao vào thị trường mà quên đi việc xem xét sản phẩm đó có bán được hay không? Họ cứ mua bất chấp, kết quả nhiều nhà đầu tư mất trắng vốn trên thị trường. Theo ông Quang dự báo, thời gian tới, các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng vì thị trường hiện tại không phải đơn giản cứ mua là có lời.

Vị chuyên gia này cũng dự báo, thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn bởi các chính sách siết chặt bất động sản đã khiến giao dịch có phần khựng lại. Các nhà đầu tư có xu hướng tìm về vùng ven trung tâm thay vì trước đây lựa chọn đi xa.

Theo đó, ông Quang khuyến nghị, nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ về khu vực đang muốn đầu tư. Cụ thể như phải tìm hiểu những thông tin về điện nước, hạ tầng, các tiện ích như trường học… hay tầm nhìn về khu vực đó. Vốn lớn hay nhỏ không quan trọng bằng việc hiểu rõ về khu vực mà mình đang muốn đầu tư.

TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, đầu tư bất động sản đã không còn thuận lợi như những giai đoạn trước. Không phải lúc nào xuống tiền cũng chắc thắng với tỷ suất lợi nhuận cao.

Vị chuyên gia này cũng nhận định, bất động sản hiện đang xảy ra tình trạng bong bóng trá hình. Dù giá bất động sản vẫn tăng nhưng người muốn bán lại không bán được, cho dù đã giảm giá dưới mặt bằng chung. Do đó, ở bối cảnh này, những doanh nghiệp, doanh nhân hay nhà đầu tư đang lướt sóng mạnh, dùng vốn vay nhiều thì sẽ gặp khó khăn.

Ông Hiển cho biết thêm, nhiều người đổ xô vào đầu tư một ngành nào đó thì giá sẽ tăng. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu khi cung tăng cao nhưng cầu không có thì buộc giá hàng hóa giảm giá.

Vị chuyên gia này dự báo, giá căn hộ chuẩn ở TP. Hồ Chí Minh trong nửa cuối năm nay sẽ giao động nhẹ. Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, giảm giá bán 20-30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Theo ông Khương, nguyên nhân thị trường kém thanh khoản bởi vì quỹ đất không còn phát triển dự án mới, các dự án bị ách tắc do pháp lý, thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

“Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản không có vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, so với năm 2002 và 2003 thì giao dịch vẫn nhiều hơn và đối với tháng 6, 7 hằng năm thì thanh khoản không cao, do đó cần lưu ý nhiều hơn. Và khi nguồn cung hạn chế, đó là lợi thế cho các đô thị xung quanh TP. HCM, giao dịch thuận tiện hơn và tính thanh khoản có vì giá ở thị trường này vẫn mềm hơn”, ông Khương dự báo.

Trước bối cảnh thị trường đang xảy ra nghịch lý, giá tăng nhưng thanh khoản kém, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng thị trường vẫn có thể phát triển ổn định, không bị phình to hay đổ vỡ hàng loạt như giai đoạn trước đây. Đương nhiên, sự thổi giá hay gia tăng khoảng cách giữa giá ảo và giá thực, những cơn sốt đất cục bộ vẫn sẽ xảy ra trong từng giai đoạn nhưng điều đó không ảnh hưởng tới phông nền chung của thị trường.