"Bắt mạch" thị trường BĐS năm 2022: Sau cơn sốt đất nền, phân khúc nào sẽ đem tiền về cho nhà đầu tư?

Dòng vốn nước ngoài liên tục đổ vào Việt Nam

Theo Nhịp sống kinh tế, số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, tính đến ngày 20/5, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 12 tỷ USD, giảm 16,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 5 tháng đầu năm với gần 3 tỷ USD, chiếm gần 26% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đặc biệt, con số này tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (1,05 tỷ USD). Nhìn lại 4 tháng đầu năm, vốn FDI đổ vào bất động sản đạt hơn 2,8 tỷ USD trong khi cùng kỳ chỉ đạt 778 triệu USD.

Theo Bộ Xây dựng đánh giá, mặc dù nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 nhưng chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc của Việt Nam theo hướng giảm số lượng, tăng về chất lượng cũng như loại bỏ dự án quy mô nhỏ, ít giá trị gia tăng đã bắt đầu phát huy tác dụng.

Thời gian vừa qua, sự tăng trưởng liên tiếp của dòng vốn FDI vào Việt Nam đã tạo cửa sáng cho bất động sản công nghiệp. Chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2022, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong 5 năm gần nhất, dòng vốn FDI vào thị trường Việt Nam đặc biệt ở lĩnh vực sản xuất chế tạo và bất động sản. Do dịch bệnh Covid-19 nên 2 năm gần đây, dòng vốn có phần giảm, nhưng các dự án FDI vào bất động sản và phát triển bất động sản trong quý I/2022 rất tích cực. Vốn đăng ký đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường Việt Nam là 3,2 tỷ USD, giải ngân lên đến 4,42 tỷ USD, tăng cao nhất trong nửa thập kỷ, trong đó lĩnh vực hút vốn lớn nhất là công nghiệp chế biến chế tạo và bất động sản.

"Nếu như giai đoạn 2017 - 2018, dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam tập trung chủ yếu phân khúc nhà ở, thì nay chuyển dịch về phát triển bất động sản khác, như bất động sản khu công nghiệp có xu hướng rất rõ", bà Trang cho biết.

Cũng theo bà Trang, trong quý I/2022, có giao dịch lớn, trị giá 600 triệu USD trong phân khúc bất động sản văn phòng tại Hà Nội làm cho tỷ lệ phân khúc này tăng cao, nhưng tổng giá trị giao dịch của bất động sản khu công nghiệp cũng chiếm đến 28%.

Lãnh đạo Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: "Khi trao đổi cùng các nhà đầu tư nước ngoài, nhận thấy rõ sự quan tâm tới phát triển bất động sản nhà ở tỉnh thành trung tâm như TP. HCM, Hà Nội, nhưng 5 năm qua thì con số cho thấy có xu hướng đang nổi lên là bất động sản khu công nghiệp, dẫn đầu là các tỉnh thành có giao dịch lớn về đầu tư  bất động sản công nghiệp và trung tâm logistic như Bắc Ninh, Bình Dương, Bà Rịa, Long An…".

Trong đó, cái tên lớn như SamSung đã công bố vốn đầu tư lũy kế đạt hơn 18 tỷ USD vào Việt Nam, tính đến hết năm 2021. Gói đầu tư này đã góp phần tạo niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng của thị trường Việt Nam trong mắt nhà đầu tư trên khắp thế giới.

Theo bà Trang Bùi, các nhà phát triển bất động sản tên tuổi lớn cũng tham gia hỗ trợ cho các doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư, mở rộng nhà xưởng sản xuất ở Việt Nam. Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp tăng mạnh trong thời gian qua, đặc biệt các nhà phát triển ở Việt Nam có khả năng cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực.

Ước tính có 2 tỷ USD đổ vào xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, kho bãi, logistic ở Việt Nam, với sự tham dự của nhiều tên tuổi lớn, nhiều nhà đầu tư ngắm nghía và quan tâm mở rộng đầu tư ở Việt Nam. Một số nhà đầu tư đã rót vốn vào Việt Nam và có kế hoạch tiếp tục rót vốn, chẳng hạn có quỹ đầu tư đã đầu tư vào phân khúc bất động sản nhà ở, khu công nghiệp và đang tiếp tục mở thêm quỹ thứ 2 để tăng cường đầu tư.

"Đa phần, các nhà đầu đều thích mở rộng và có thị phần cao hơn ở thị trường Việt Nam. Các nhà đầu tư mới cũng vậy, muốn triển khai nhanh, mở rộng thị trường, mở rộng danh mục trong giai đoạn này”, bà Trang Bùi nói.

Bà Trang Bùi cho biết thêm, một trong những yếu tố được các nhà đầu tư lựa chọn thị trường Việt Nam đó là trong bối cảnh chung của Đông Nam Á và đồng VNĐ ổn định hơn so với các đồng ngoại tệ khác như của Thái Lan, Indonesia… Đây là yếu tố hấp dẫn và ưu tiên khi các nhà đầu tư đưa ra cam kết đầu tư vào một thị trường nào đó.

Với việc tham gia nhiều hiệp định thương mại (FTA), đẩy mạnh xuất khẩu đã giúp tăng cường vị thế cho Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà sản xuất - là một phần trong chuỗi cung ứng, từ đó nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp sẽ gia tăng.

Ngoài ra, có thể kể đến vị trí chiến lược nằm giữa Trung Quốc và Singapore. Hiện nay, Trung Quốc đang dần chuyển từ nền công nghiệp cơ bản thâm dụng lao động sang một nấc thang mới trong chuỗi giá trị, qua đó đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi nước này và đến các quốc gia Đông Nam Á - mang lại lợi ích cho cả khu vực, trong đó bao gồm cả Việt Nam. Theo đó, các nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm các tài sản công nghiệp và hậu cần thông qua liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp địa phương hoặc mua lại quỹ đất và các bất động sản hoạt động.

Bất động sản ven khu công nghiệp hấp dẫn nhà đầu tư

Theo lãnh đạo Cushman & Wakefield Việt Nam, Việt Nam đang có tốc độ chuyển đổi nhanh về phát triển tài sản cả logistic và bất động sản công nghiệp, hiện 60% là kho truyền thống và xu hướng là chuyển sang các bất động sản hạng A và kho bãi hạng B. Bên cạnh đó, còn có bất động sản tích hợp và quan tâm tới phát triển bền vững. Bà Trang Bùi nhận định, hiện đã bắt đầu xây dựng các thành phố Logistic ở phía Bắc, quy mô khoảng 200ha - là tin tích cực.

Một xu hướng tích cực khác là trước đây bên thuê cam kết 2-3 năm, thì nay hợp đồng thuê dài hạn hơn. Theo dự báo của Cushman & Wakefield, trong 5 năm tới, khoảng 40.000ha đất khu công nghiệp sẽ được cung cấp cho thị trường. Đồng thời, các kho bãi cũng đang được quan tâm đầu tư mới và nhanh, dự kiến đến 2025 sẽ tăng trưởng 22%, sẽ có kho bãi chuẩn A và B – là tin tốt cho ngành bất động sản nói chung. Trong đó, Bà Rịa là khu vực tiếp tục đóng góp nguồn cung lớn trong thời gian tới.

Trong vài năm tới, thị trường bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt khi các nhà đầu tư quốc tế hiện đang tích cực tìm kiếm mặt bằng để phục vụ cho việc xây dựng cũng như phát triển các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam.

Theo ông Võ Văn Mười, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Kim Thịnh Phát đánh giá, bất động sản công nghiệp là một loại hình tiềm năng và là xu thế trong thời gian tới.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, trong thời gian vừa qua, các loại hình bất động sản như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà liền kề hay đất nền phân lô đều đã phát triển mạnh và giá trị đã tăng cỡ 3-5 lần, thậm chó có khu vực tăng tới hàng chục lần. Tuy nhiên, quá trình phát triển của các loại hình này đang có xu hướng chậm lại, đặc biệt khi dịch bệnh bùng phát,

Trong khi đó, một loại hình đầu tư khác cũng dành được sự quan tâm và có thể đem lại dòng tiền cũng như có tính bền vững hơn đó là bất động sản ven khu công nghiệp. Theo đó, trong thời gian vừa qua, rất nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn nhờ rót tiền vào bất động sản ven khu công nghiệp.

"Bất động sản công nghiệp thường là cuộc chơi của các ông lớn, những nhà đầu tư nhỏ lẻ có rất ít cơ hội để tham gia. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cá nhân nếu đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp thì cơ hội sinh lời rất lớn.

Tuy nhiên cũng không thể tránh được những rủi ro. Do đó, các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này phải lưu ý đến vấn đề pháp lý và quy hoạch. Hoàn toàn có thể xem được vị trí một khu đất đang nằm trong, nằm ngoài hay nằm giáp ranh khu công nghiệp,...", vị lãnh đạo doanh nghiệp nói.

Ông Mười cho biết thêm, có 3 giai đoạn để đầu tư đất nền liền kề khu công nghiệp. Giai đoạn đầu tiên là khi mới chỉ có thông tin ban đầu về dự án, giai đoạn này tuy rủi ro nhưng lợi nhuận cao. Bởi khi mới có thông tin dự án, giá đất thường rất rẻ, khoảng 1-3 triệu đồng/m2. Đây cũng là giai đoạn rất dễ xảy ra sốt đất.

Giai đoạn thứ 2 là giai đoạn triển khai, lúc này thông tin pháp lý đã hoàn chỉnh, các khu công nghiệp đã được định hình thì nhà đầu tư bắt đầu triển khai hạ tầng, thi công nhà xưởng, nhà máy,... Đây là giai đoạn tăng giá tốt nhất và tính thanh khoản cao, rất dễ mua bán.

Giai đoạn thứ ba là khi mọi thứ đã rõ ràng, đây không phải thời điểm đầu tư lãi vốn mà là đầu tư dòng tiền. Nhà đầu tư có thể chọn mặt bằng ở những vị trí đắc địa để kinh doanh nhà trọ cho công nhân, hay cho chuyên gia cao cấp...

Do đó, theo ông Mười, các nhà đầu tư phải cân nhắc xem nên xuống tiền ở thời điểm nào và rút ra ở thời điểm nào.