Hậu Covid-19, đây vẫn là phân khúc BĐS giúp nhà đầu tư "hái ra tiền" trong dài hạn

Giá thuê văn phòng vẫn tăng đều dù nguồn cung khan hiếm

Theo Nhịp sống kinh tế, một mét vuông văn phòng hạng B tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay đa có giá thuê giao động từ 30 - 35 USD/m2, trong khi hạng A là từ 60 - 65 USD/m2. Dù vậy, để tìm được một văn phòng ngay tại trung tâm thành phố để thuê trong giai đoạn này không hề dễ.

Suốt 2 năm qua, thị trường bất động sản văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh khan hiếm nguồn cung mới ở cả hạng A và B. Tại các khu vực trung tâm như Q.1, Q.3 hay khu vực Thủ Thiêm cũng chỉ "nhỏ giọt" nguồn cung , đến từ một số tòa nhà mới như Alpha Tower 1 (đã hoàn thành) nằm trên đường Nguyễn Đình Chiểu, Q.3 với tổng diện tích cho thuê gần 5.100 m2. Tại quận 2 chỉ có The Hallmark (dự hoạt động vào năm 2023) với tổng diện tích sàn 68.000 m2, là tòa cao ốc văn phòng hạng A+ hiếm hoi ra mắt thị trường TP. Hồ Chí Minh.

Theo đó, một số tòa nhà văn phòng ra mắt đầu năm 2022 đã phần nào giải tỏa sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng cho thuê tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh.

Báo cáo thị trường của Savills quý 1/2022 cho biết, thị trường cho thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh giữ mức ổn định với công suất cho thuê trung bình là 90%, giá thuê ở mức 716.000 đồng/m2/tháng. Trong khi các văn phòng Hạng A và B giảm 1% công suất thì Hạng C lại tăng 1% so với quý trước, đạt 91%. 

Phân khúc cho thuê văn phòng hiện nay có độ tăng trưởng tích cực trở lại với lượng tiêu thụ đạt 16.500 m2, cao hơn lượng tiêu thụ 1.500m2 trong quý 4/2021. Mức tăng trưởng tích cực này được cho là đến từ sự hồi phục mạnh mẽ của nền kinh tế TP. Hồ Chí Minh sau đại dịch. Theo đó, đơn vị này dự báo, nhu cầu cho thuê văn phòng của ngành CNTT-TT sẽ chiếm tỷ trọng cao nhờ những chính sách hỗ trợ tích cực từ Chính phủ.

Lý do khiến giá thuê văn phòng TP. Hồ Chí Minh luôn có biên độ tăng giá tốt là do nguồn cung nhỏ giọt cũng như nhu cầu cao. Phân khúc này chỉ thực sự chững lại trong giai đoạn đại dịch hoành hành.

Báo cáo quý 1/2022 của Knight Frank Việt Nam đã chỉ ra, giá thuê văn phòng hạng A ở TP. Hồ Chí Minh tăng 0,2% so với năm 2021 và 0,56% so với quý trước. Trong khi đó, văn phòng hạng B đang có giá thuê trung bình trên toàn thành phố là 34,03 USD/m2, trong đó tại các quận trung tâm là 43,37 USD/m2 và vùng phụ cận khoảng 33,84 USD/m2.

Theo giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam Alex Crane, giá thuê tăng do sự khan hiếm trên thị trường, với tỷ lệ còn trống của văn phòng hạng A và B chỉ 10% trên toàn TP. Hồ Chí Minh.

Theo đó, những chủ đầu tư có thể giao mặt bằng văn phòng cho thuê trong vòng 18-24 tháng tiếp theo chắc chắn sẽ có lợi nhuận. Tỷ lệ lấp đầy được duy trì ở mức trên 90% và giá thuê được kỳ vọng sẽ tăng khoảng 15-20% vào cuối năm 2023.

Các chuyên gia dự báo, sự thiếu hụt nguồn cung sẽ còn tiếp tục đến năm 2023, khi thị trường đón thêm khoảng 87.480 m2 diện tích văn phòng hạng A. Trong 2 năm tới, văn phòng cho thuê hạng B dự báo cũng được bổ sung thêm khoảng 136.137 m2 diện tích cho thuê. Từ 2024 trở đi, TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm khoảng 388.350 m2 diện tích văn phòng hạng A và B hiện đang trong giai đoạn quy hoạch, tuy nhiên sẽ chỉ sẵn sàng sau năm 2024.

Dự kiến, năm 2025, TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm khoảng 351.480 m2 mặt bằng văn phòng hạng A, nâng tổng diện tích mặt bằng văn phòng cho thuê cao cấp lên gần 700.000m2, tăng 50% quy mô thị trường so với hiện tại.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills TP. Hồ Chí Minh dự báo hoạt động của thị trường văn phòng trong năm 2022 sẽ vô cùng nổi bật. Cụ thể, đến năm 2025 có khoảng 17 dự án với tổng diện tích hơn 526.000 m2 sẽ được đưa vào hoạt động. Hai dự án Hạng B và 3 dự án Hạng C sẽ cung cấp 60.000 m2 diện tích sử dụng cho thị trường văn phòng vào tháng 9 năm nay.

"Thị trường văn phòng đang nhanh chóng phục hồi sau thời gian giãn cách với nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung hạn chế. Đặc biệt, xu hướng văn phòng kết hợp ngày càng trở nên phổ biến như một giải pháp khả thi và tối ưu về chi phí cho doanh nghiệp", bà Hồng An nhấn mạnh.

Lý do nào khiến đây vẫn là mảnh đất hái ra tiền cho nhà đầu tư?

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, với chính sách mở cửa của Việt Nam, các doanh nghiệp đều đang nhìn thấy những tiềm năng của thị trường và nhanh chóng có những động thái tích cực ngay từ đầu năm nay. Nền kinh tế ghi nhận nhiều tích cực, nguồn FDI đổ vào TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng đã cho thấy các doanh nghiệp nước ngoài vẫn coi Việt Nam là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, việc dòng vốn FDI tiếp tục đến Việt Nam cũng khiến phân khúc bất động sản công nghiệp và văn phòng hưởng lợi. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 4 tháng đầu năm, vốn FDI đạt 10,8 tỷ USD, dù chỉ bằng 88,3% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng đây vẫn là một con số đầy lạc quan. Mặt khác, không có gì bất ngờ khi trong thời gian tới các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục đến với Việt Nam và mang theo nguồn vốn FDI đáng kể.

Chính điều này cũng khiến phân khúc bất động sản văn phòng thêm phần sôi động và cũng là xu hướng chung của thị trường khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

"Hiện nguồn cung, nhu cầu và tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng đều đang có được các chỉ số tốt, cho thấy sự hồi phục nhanh chóng của phân khúc này. Việc mở lại đường bay quốc tế vào cuối quý 1/2022 có thể xem là một trong những yếu tố kích cầu đáng kể nhất nhất không chỉ đối với phân khúc văn phòng nói riêng mà còn với cả thị trường bất động sản nói chung", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Theo Trung tâm Dự báo nhu cầu nhân lực và Thông tin thị trường lao động TP.Hồ Chí Minh, nhu cầu lao động năm 2022 ước tính sẽ tăng lên 310.000 việc làm, chủ yếu tới từ các ngành như thương mại, bất động sản và sản xuất điện tử. Đáng chú ý, ngành công nghệ thông tin và truyền thông nhiều khả năng sẽ trở thành ngành mũi nhọn (chiếm hơn 50% diện tích tiêu thụ mới trong quý 1/2022) tạo ra nhu cầu cho thuê văn phòng trong thời gian tới do thu hút mạnh các doanh nghiệp FDI.

Như vậy, có thể nói đây vẫn là phân khúc bất động sản không "lỗi thời" khi tương lai phát triển rộng lớn, nhu cầu tăng cao. Theo đó, văn phòng cho thuê vẫn được đánh giá là kênh trú ẩn dòng tiền cho nhà đầu tư. Theo tìm hiểu, bên cạnh các nhà đầu tư kẻ, phân khúc này thường được các nhà đầu tư "cá mập" đầu tư từ 1-2 sàn trong tòa nhà và cho thuê lại. Thậm chí, một đại diện bên thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, ở giai đoạn đầu khi khai trương tòa nhà, nhiều chủ thuê không muốn cho thuê vì càng về sau giá thuê càng cao, nhất là các tòa nhà nằm ở vị trí trung tâm.

Xu hướng làm việc kết hợp khiến bất động sản văn phòng 

Sự thay đổi và bắt kịp xu hướng tiêu dùng mới, nhất là hậu Covid-19 càng khẳng định một điều rằng bất động sản văn phòng khó "lỗi thời" với thị trường.

Sau đại dịch, xu hướng làm việc kết hợp (Hybrid Working) ngày càng được nhiều công ty lớn áp dụng. Trước nhu cầu lớn về mặt bằng văn phòng, để áp dụng mô hình này, nhiều tòa nhà văn phòng mới tại TP. Hồ Chí Minh đã nhanh chóng thích nghi về thiết kế và vận hàng để phù hợp với xu hướng này.

Được biết, xu hướng làm việc kết hợp - Hybrid Working là mô hình văn phòng mới nhận được sự quan tâm tại Việt Nam trong thời gian gần đây nhờ các yếu tố vĩ mô phù hợp thúc đẩy nhanh tiến trình này. Mô hình này cho phép nhân viên linh động giữa làm việc trên văn phòng và làm việc từ xa. Mô hình này cũng mang tính linh động cao khi nhân viên tự chủ được thời gian làm việc cũng như cân bằng cuộc sống, đồng thời giảm nguy cơ lây nhiễm dịch hoặc bất kỳ sự bất ổn nào khác trong tương lai.

Dưới góc độ doanh nghiệp, các công ty có thể tiết kiệm chi phí vận hành như diện tích thuê văn phòng, các vật dụng, điện,... để có thể tái đầu tư, phát triển sản phẩm để cạnh tranh, tăng cường khả năng duy trì tính liên tục trong mọi hoàn cảnh.

Bà Từ Thị Hồng An cho biết, mô hình văn phòng làm việc kết hợp được hiểu là những nhân viên văn phòng của một công ty vẫn sử dụng văn phòng của chính mình, do đó mỗi công ty vẫn giữ được nguyên cốt lõi của mình trong công việc và cả hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, nhân viên lại được lựa chọn linh hoạt làm việc tại nhà vào bất kì thời gian nào mà họ cảm thấy phù hợp nhất, hay khi quản lý của họ cảm thấy họ làm việc hiệu quả nhất. Do vậy, mô hình làm việc kết hợp có thể áp dụng cho nhiều đối tượng hơn, gồm cả các công ty của nhóm văn phòng chia sẻ và nhóm công ty văn phòng truyền thống.

Đại diện Savills Việt Nam nhấn mạnh: "Đại dịch là chất xúc tác cho quá trình chuyển đổi từ mô hình làm việc truyền thống sang mô hình kết hợp. Có những yếu tố khiến mô hình này đạt được thành công, ngoài việc chuyển đổi sang mô hình kỹ thuật số thì cần có bộ quản trị phù hợp để quản lý chất lượng công việc. Và một vấn đề vĩ mô hơn – bảo vệ môi trường – điều này thúc đẩy các sáng kiến sao cho giảm bớt các chi phí về năng lượng và bảo vệ môi trường". 

Đây cũng là một yếu tố bên ngoài khiến các công ty ngày càng tích cực trong việc tìm kiếm giải pháp và họ có thể tìm đến mô hình kết hợp vì nó góp một phần lớn giúp họ đạt được mục tiêu của mình. Chính vì vậy, đại diện Savills dự đoán mô hình làm việc kết hợp này chắc chắn sẽ trở thành một xu hướng tuy mới mẻ nhưng tất yếu trong thời gian tới.