Điểm danh những phân khúc BĐS "không lỗi thời", giúp nhà đầu tư "hái ra tiền" dù thị trường biến động

Lộ diện những phân khúc bất động sản an toàn

Theo Nhịp sống kinh tế, tại Hội nghị do Forbes Việt Nam tổ chức mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, có 3 phân khúc bất động sản được nhà đầu tư ưa chuộng trong danh mục đầu tư đó là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Theo ông Quang, với những người hạn chế về mặt tài chính thì đây là thời cơ để mua những căn hộ cũng đang bị thị trường "bỏ quên" với giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2 tại các quận như Bình Tân, Tân Phú (TP. Hồ Chí Minh).

Mặc dù, xu hướng hiện nay là nhà đầu tư mua đất vùng ven, tỉnh lẻ hoặc căn nhà thứ 2 chờ tăng giá. Nhưng với những nhà đầu tư không chuyên thì không nên lựa chọn phân khúc này.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, với những nhà đầu tư vốn ít từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng thì việc lựa chọn loại hình bất động sản để đầu tư là không dễ dàng, bởi giá đất hiện đã cao hơn rất nhiều. Như vậy, căn hộ tầm trung có thể là một lựa chọn hợp lý nếu sử dụng đòn bẩy tài chính.

Cũng theo vị CEO này, dù chọn loại hình bất động sản nào, là căn hộ hay nhà cũ thì nhà đầu tư nên căn cứ vào mức sinh lời của tài sản đó. Ví dụ, nếu mua căn hộ 2 tỷ đồng thì mức cho thuê phải được 10 triệu đồng mỗi tháng, hay mua căn nhà 10 tỷ thì thu về từ 50 triệu đồng mỗi tháng.

Bên cạnh đó, ông Phúc cho biết, nhà phố trung tâm có thể khai thác thương mại theo hình thức kinh doanh hoặc cải tạo thành nhiều phòng cho thuê đang rất có tiềm năng. Nhà đầu tư có khả năng mua loại hình này sẽ dễ dàng có được nguồn thu khi nhu cầu thị trường hiện đang rất cao.

Chia sẻ với báo chí trước đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, bất động sản thương mại và nhà ở là những phân khúc luôn có nhu cầu. Riêng với bất động sản nhà ở sẽ luôn xuất hiện nhu cầu cao, tăng trưởng ổn định trong thời gian tới.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp là phân khúc có tiềm năng tốt trong thời gian tới. Điển hình là việc ngay cả lúc dịch bệnh, nhà đầu tư vẫn quan tâm đến dòng sản phẩm này.

Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, bất động sản công nghiệp vẫn không "lỗi thời". Lĩnh vực này nhiều khả năng sẽ tiếp đà tăng trưởng mạnh do nhiều điều kiện khách quan thuận lợi, bao gồm sự năng động của thương mại điện tử. Thực tế cho thấy, hành vi tiêu dùng của người dân đã thay đổi mạnh mẽ sau các đợt dịch Covid-19 bùng phát, khiến cho việc mua sắm trực tuyến ngày càng trở nên phổ biến và nhu cầu về kho bãi cũng như hậu cần tăng mạnh.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 4 tháng đầu năm, vốn FDI đạt 10,8 tỷ USD, dù chỉ bằng 88,3% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn là một con số đầy lạc quan. Không có gì bất ngờ khi thời gian tới các doanh nghiệp sẽ tiếp tục đến với Việt Nam mang theo nguồn FDI đáng kể.

Điều này khiến phân khúc bất động sản văn phòng thêm phần sôi động và cũng là xu hướng chung của thị trường khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Hiện nay, nguồn cung, nhu cầu và tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng đều có các chỉ số rất tốt, cho thấy sự phục hồi nhanh chóng của phân khúc này. Đồng thời, việc mở lại đường bay quốc tế vào cuối quý 1/2022 được xem là một trong những yếu tố kích cầu đáng kể nhất không chỉ đối với phân khúc văn phòng nói riêng mà với cả thị trường bất động sản nói chung.

Dù là phân khúc nào, tránh đầu tư theo phong trào

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, sai lầm phổ biến nhất mà nhiều nhà đầu tư thường mắc phải, đó là đầu tư mà không hiểu biết, đầu tư theo phong trào.

Thứ hai là các nhà đầu tư chỉ quan tâm mình có bao nhiêu tiền mà quên đi dòng tiền. Theo đó, khi đầu tư, mọi người thường kỳ vọng bán được nhanh, nhưng sản phẩm không thanh khoản được, trong khi thu nhập không thể đảm bảo cho khoản đầu tư và dẫn đến hậu quả là phải bán để cắt lỗ.

Tiếp theo là kỳ vọng đầu tư sai. Theo vị chuyên gia, có những thị trường có khả năng sinh lời trong trung và dài hạn nhưng nhiều nhà đầu tư lại ôm kỳ vọng sinh lời trong ngắn hạn. Do đó, dễ bị cuốn vào những cơn sốt đất và hậu quả không lường.

Tương tự, chuyên gia bất động sản Trần Quang Khánh cũng cho rằng, dù đầu tư bất cứ phân khúc nào, nhà đầu tư nên tránh đầu tư theo phong trào. Riêng với đất vùng ven, tỉnh lẻ, cần tìm hiểu kỹ về hàng loạt vấn đề, từ không gian phát triển, kết nối hạ tầng cho đến yếu tố pháp lý, giá cả, mãi lực thị trường,... Hay nếu mua căn nhà thứ 2 ở vùng ven thì cần quan sát kỹ các yếu tố như thiên nhiên, hạ tầng, dịch vụ,...

Vị chuyên gia này cho rằng, bất động sản là những sản phẩm có giá trị lớn. Do vậy, cần xem xét tất cả, từ dự án, sản phẩm đến hiệu quả khai thác. Đáng nói, nhà đầu tư phải nhắm được các bất động sản thu hút được nhu cầu ở thực, thì mới có thanh khoản.

Còn theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, trong bối cảnh biến động như dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, chiến tranh, có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản. Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Chính vì vậy, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh rủi ro dòng tiền.