Đường bị "nắn quy hoạch" đột ngột, nhà đầu tư rơi vào cảnh mất lời

Đường bị "nắn quy hoạch", nhà đầu tư mất lời

Theo Nhịp sống kinh tế, bài toán đầu tư luôn chứa đựng những biến số khó lường. Ngay cả với những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, chinh chiến qua nhiều thương trường, đã từng tưởng chắc chắn rằng sẽ thắng trong những quyết định xuống tiền. Thế nhưng, thực tế đã không ít nhà đầu tư bại trận bởi tham số khó lường.

Câu chuyện của anh Xuân, môi giới ở Hà Đông (Hà Nội) dưới đây là một ví dụ điển hình. Quan điểm đầu tư của nhà môi giới này là "bắt sóng" theo quy hoạch. Nơi nào có dự án hoặc ở đâu mở rộng đường, xây đường mới là anh Xuân đều nghiên cứu và dự tính xuống tiền. Phần lớn anh Xuân chủ yếu lựa chọn thị trường ở Hà Nội vì quan điểm của nhà đầu tư này là: thị trường truyền thống sẽ an toàn.

Những thương vụ mà anh Xuân đầu tư trước đây đa phần đều có lời, nhất là trong khoảng thời gian 2016-2020. Tuy nhiên, mới đây anh Xuân đã gặp phải một thương vụ bất thành mà xác định sẽ mất lời, thậm chí có thể sẽ lỗ. Điều này đi ngược với những dự tính về tỷ lệ lợi nhuận có thể tăng tới 50% trước đó của anh.

Cụ thể, nhà đầu tư này cho biết, trước đó đã xuống tiền vào lô đất tại Yên Nghĩa. Theo anh tìm hiểu, tuyến đường đê sẽ mở rộng và lô đất anh mua sẽ nằm sát mặt đường. Điều này cũng động nghĩa giá lô đất tăng dự kiến ít nhất là 20 - 30%.

Tuy nhiên, mọi dự tính của anh đều thay đổi hoàn toàn khi thông tin tìm hiểu và xác định ranh giới cũng như hướng đường mở rộng của nhà đầu tư này không như thực tế.

Anh Xuân chia sẻ, không chỉ mình anh mà nhiều nhà đầu tư xuống tiền vào lô đất tại Yên Nghĩa cũng rơi vào tình trạng mất lời chỉ vì "đường bị nắn quy hoạch".

Theo ông Nhật, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội, việc thay đổi quy hoạch đường, dự án là rất khó đoán. Đây là một trong những rủi ro mà nhà đầu tư dễ gặp phải. Ví dụ, đường mở rộng trên app quy hoạch sẽ được minh họa một kiểu nhưng thực tế lại có thể hoàn toàn khác. Thế nên, nhà đầu tư có thể phải chấp nhận rủi ro không mong muốn như tuyến đường quy hoạch không nằm ngay cạnh lô đất đang mở.

"Với tình huống rủi ro này, nhà đầu tư kiểm tra chắc chắn. Ngoài ra, nhà đầu tư cần quan sát kỹ lưỡng, dự trù tối đa nhất tình huống xấu xảy ra", ông Nhật cho biết thêm.

Rủi ro trong đầu tư đất nền mà nhà đầu tư có thể gặp phải

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, mặc dù nền kinh tế có sự giảm phát nhưng giá bất động sản vẫn liên tục tăng. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đây được xem là những tiền đề thuận lợi cho các loại hình nhà ở, đặc biệt là phân khúc đất nền trong năm 2022.

Theo các chuyên gia, đất nền được ví là kênh đầu tư an toàn và hút nhiều người tham gia. Nhưng thực tế, loại hình này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khác nhau mà nhà đầu tư có thể gặp phải.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá cao về loại hình đất nền. Theo ông Tuấn cho biết, đất nền từ lâu đã được xem là kênh đầu tư vua vì loại hình này có tính thanh khoản nhanh, hiện hữu, dễ giao dịch mua bán, giá hấp dẫn từ vài trăm triệu cho đến hàng chục tỷ đồng. Về đối tượng quan tâm của loại hình này cũng tương đối rộng, từ dân văn phòng, tiều thương cho đến các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Ngoài ra, sức hấp dẫn của đất nền còn được thể hiện qua tỷ suất lợi nhuận mang lại so với số vốn bỏ ra. Không như các loại hình bất động sản khác, đất nền thường gắn liền với tốc độ đô thị hóa, hiểu nôm na là vẫn là mảnh đất đó nhưng gắn với mác thị xã thì giá 10 đồng, nhưng nếu gắn với mác thành phố thì có thể lên tới 50 đồng. 

Tuy nhiên, ông Tuấn nhận định, đầu tư đất nền sẽ có nhiều rủi ro. Bên cạnh vấn đề dính quy hoạch thì bẫy sốt ảo cũng là tình trạng thường gặp và các nhà đầu tư nhất là những người mới tham gia rất khó để đánh giá giá trị, không biết khu vực này đã tăng bao nhiêu lần và lý do tăng giá là gì. Theo đó, rủi ro lớn nhất khi xảy ra các cơn sốt đất là có thể phải mua với giá cao hơn vài chục lần so với giá trị thực, phải mất rất nhiều năm mới quay về lại giá trị mua ban đầu.

Bên cạnh những rủi ro nêu trên vẫn còn hàng loạt rủi ro khác như liên quan tới pháp lý (sổ chung), đất không canh tác sản xuất được, đất nằm trong đất quốc phòng, đất không đủ điều kiện tách thửa hay đất bị cấm giao dịch,...

Ông Tuấn cũng cho biết thêm một vài quy tắc quan trọng khi đầu tư đất đó là: quy tắc nước chảy chỗ trũng, quy tắc vết dầu loang, quy tắc thanh khoản và quy tắc an toàn.

Về quy tắc thanh khoản, theo ông Tuấn, nhà đầu tư cần thăm dò thị trường và mức độ tăng trưởng về dân cư, văn phòng công chứng để xem có thật sự cao hay không, vì nếu đầu tư vào các khu vực mà tính thanh khoản thấp thì có thể gặp rủi ro chôn vốn và khó chuyển đổi thành tiền khi cần.

Về quy tắc an toàn, ông Tuấn khuyến nghị nên có sổ đỏ (sổ riêng hoặc ít nhất sổ chung có quy hoạch 1/500 qua đấu giá) và không vướng quy hoạch (cần tìm hiểu quy hoạch trước khi xuống tiền), đối với các loại đất khác thổ cư như đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm cần phải kiểm tra khả năng lên thổ vì có thể chôn vốn thậm chí không thanh khoản được.