"Xuống tiền" đầu tư ra sao trong giai đoạn thị trường BĐS khó khăn chồng chất?

Thị trường bất động sản khó khăn chồng chất

Theo Người đồng hành, thị trường bất động sản giai đoạn này được đánh giá trải qua nhiều khó khăn, cộng thêm việc nguồn cung các dự án căn hộ tiếp tục khan hiếm. Theo ghi nhận từ CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh từ năm 2021 liên tục lao dốc và duy trì sự khan hiếm trong quý I năm nay. Đại diện CBRE cho hay, ảnh hưởng tiêu cực của vấn đề cấp phép từ năm 2019, việc quỹ đất ngày càng hạn chế cũng như tâm lý thận trọng của thị trường dau khi trải qua hai năm dịch bệnh đã dẫn đến nguồn cung tạm thời hạn chế trong ngắn hạn.

Cùng với đó, thị trường tồn tại vấn đề: nguồn cung thiếu hụt nhưng giá lại leo thang. Giá căn hộ, nhà phố, biệt thự ngày càng tăng cao. Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, giá căn hộ trong quý I đã tăng 8% theo năm, tương đương gần 55 triệu đồng/m2. Còn theo thống kê của DKRA Việt Nam, nguồn cung nhà phố/biệt thự khu vực TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận trong 3 tháng đầu năm đã giảm 41% so với cùng kỳ, chỉ đạt chưa đầy 2.600 căn. Ngược lại, giá bán sơ cấp tăng 3-5%, riêng Đồng Nai tăng đến 8-12% so với quý trước.

Đối với thị trường, tình trạng sốt đất xảy ra ở nhiều địa phương, kéo dài từ Bắc vào Nam. Tình trạng phân lô bán nền cũng diễn ra sôi động, đặc biệt ở các địa phương có quy hoạch hạ tầng như Quảng Nam, Lâm Đồng, Quảng Trị, Đà Nẵng... Để ngăn chặn tình trạng sốt đất, nhiều địa phương đã cấm phân lô bán nền, tạm dừng tiếp nhận cũng như giải quyết các thủ tục đất đai đối với các khu vực đã quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư trọng điểm.

Về nguồn vốn, tín dụng, trái phiếu bất động sản cũng đã bị siết lại. Trong tháng 4, không ghi nhận doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu. Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) lo ngại nếu lập tức "siết chặt" cả nguồn vốn tín dụng lẫn nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường, các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng... đều sẽ gặp khó khăn, rủi ro. Các dự án đang triển khai dang dở sẽ gặp khó, từ đó càng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định đây thực sự là giai đoạn khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản ở cả 3 khía cạnh: nguồn cung, nguồn vốn và thị trường. Tuy nhiên, trong khó khăn có cơ hội, giám đốc Savills cho rằng các doanh nghiệp sẽ mở rộng hợp tác với các nhà đầu tư. Đây là điều dễ dàng với các công ty đã niêm yết trên thị trường chứng khoán. Còn với những doanh nghiệp chưa niêm yết, phương pháp hợp tác thông qua M&A có thể sẽ được ưu tiên thực hiện. Ngay bản thân nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ có cơ hội tham gia vào thị trường Việt Nam.

Đại diện Savills kỳ vọng các doanh nghiệp trong nước có nguồn vốn dồi dào sẽ có cơ hội mở rộng quỹ đất và liên kết đầu tư. Với các nhà phát triển bất động sản khó khăn trong việc kiểm soát vốn, M&A là cách để hài hoà lợi ích các bên.

Cân nhắc cơ hội đầu tư

Theo báo cáo của Savills, thị trường TP. Hồ Chí Minh từ nay đến cuối năm sẽ đón nhận hơn 22.700 sản phẩm căn hộ với giá bán có xu hướng tăng trong thời gian tới. Trong khi đó, dự kiến phân khúc biệt thự/nhà phố sẽ có 1.139 căn chào bán trong năm nay. Do quỹ đất hạn hẹp, các quận, huyện xa trung tâm sẽ là điểm đến mới để phát triển dự án của các chủ đầu tư.

Ông Khương nhận định đối với các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, người dân ở các tỉnh thành đổ về sinh sống và làm việc rất đông. Vì thế, việc mua nhà ở, nhà phố có thể gặp khó khăn do mức giá cao hơn nhiều so với thu nhập. Theo đó, họ có thể chọn phương án mua đất để dành hoặc cân nhắc tới các dự án chung cư thanh toán theo tiến độ. 

Theo ông Khương, phân khúc nhà ở vẫn là cơ hội cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá bán vượt quá khả năng chi trả thì các nhà đầu tư cần cân nhắc. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng nên cân nhắc phát triển các dự án có tính thanh khoản cao, đảm bảo tiến độ cũng như phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.

Chuyên gia của Savills cho rằng thị trường BĐS còn đang diễn biến phức tạp vì ảnh hưởng từ nền kinh tế thế giới và khó khăn từ dịch Covid-19. Ông kỳ vọng thị trường nên được điều tiết lại, nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng khi sử dụng đòn bẩy tài chính để giảm áp lực nợ vay.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc điểm sáng, phát triển mạnh ngay trong đại dịch Covid-19. Còn thị trường bất động sản du lịch đã “vỡ trận” do nhu cầu du lịch bùng nổ trở lại sau khi dịch bệnh được kiểm soát.

Theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, có nhiều cơ sở để tiếp tục lạc quan với thị trường bất động sản. Đơn cử, vẫn còn những chủ đầu tư không quá bị áp lực bởi trái phiếu và còn quỹ đất để triển khai dự án. Thị trường cũng vẫn có những nhà đầu tư với ngân sách dưới 2 tỷ đồng đang tìm kiếm cơ hội ở những khu đô thị mới nổi, tạo ra các "cơn sốt" nhỏ, là cơ hội cho thị trường phát triển.

Ông Nghĩa cho rằng, kèm theo việc siết tín dụng thì Chính phủ đang có những giải pháp chuẩn bị cho nguồn cung, hạ tầng, quy hoạch và chiến lược phát triển những đô thị mới. Bên cạnh đó là những dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam hay những dự án khu công nghiệp với mô hình mới...

Theo giới chuyên gia, trong thời điểm nhiễu loạn thông tin như hiện nay, phần lớn mọi người trở nên thận trọng hơn khi đầu tư để tránh những rủi ro không đáng có. Các nhà đầu tư nên xem xét xuống tiền với những sản phẩm thật sự chất lượng, mang lại giá trị thực và có tầm nhìn trung, dài hạn thay vì “lướt sóng” ngắn hạn.