Sau cú "chôn" vốn tiền tỷ của nhà đầu tư, thị trường BĐS Vân Đồn hiện nay diễn biến ra sao?

Thời "hoàng kim" của thị trường bất động sản Vân Đồn

Theo Nhịp sống kinh tế, vào khoảng 4 năm trước, Vân Đồn từng là điểm nóng của thị trường bất động sản khi nơi đây có thông tin trở thành đặc khu kinh tế. Cơn sốt đất càn quét khắp thị trường Vân Đồn khiến giá đất tại đây tăng chóng mặt. Những câu chuyện về nhà đầu tư vác bao tải tiền đi mua đất hay môi giới kiếm tiền tỷ mỗi ngày là minh chứng thể hiện sức nóng của bất động sản Vân Đồn.

Cụ thể thời điểm đó, giá đất thổ cư tại Vân Đồn đã tăng giá gấp 2-3 lần chỉ trong thời gian ngắn, giá đất nông nghiệp cũng liên tục tăng nóng và được nhiều nhà đầu tư săn đón.

Đơn cử, trước thông tin quy hoạch đặc khu kinh tế, một mảnh đất với diện tích 150m2 tại xã Đông Xá được bán với mức giá hơn 7 triệu đồng/m2, thì sau khi có thông tin đã nhảy vọt lên tới 23 triệu đồng/m2, tăng 4 lần chỉ sau thời gian ngắn.

Nhiều lô đất khác dù giá đã cao cũng vẫn tăng theo ngày, điển hình như đất dự án Phương Đông tăng mạnh từ 28 triệu đồng/m2 lên 33 - 34 triệu đồng/m2 chỉ trong một tuần. Thậm chí những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền trục đường chính ở thị trấn Cái Rồng, mức tăng có thể lên tới 5-7 giá so với thời điểm trước Tết 2018, từ 23 - 28 triệu đồng/m2 lên 28 - 35 triệu đồng/m2. Hay những vị trí đẹp ở Đông Xá, thị trấn Cái Rồng, trong cơn sốt đất đã bị đẩy giá lên tới 40 - 50 triệu đồng/m2. Làn sóng nhà đầu tư, môi giới ồ ạt đổ về Vân Đồn làm giàu và chọn nơi đây là điểm đến của dòng tiền.

Nhà đầu tư "chôn" vốn, chấp nhận cắt lỗ tiền tỷ

Giao dịch bất động sản sôi động là thế, tuy nhiên, giữa năm 2018, thông tin quy hoạch đặc khu kinh tế được Quốc hội bấm nút dừng lại, lập tức thị trường bất động sản tại Vân Đồn có dấu hiệu chững lại, tình trạng bất động sản tại đây lao dốc xuất hiện ngày càng nhiều khiến không ít nhà đầu tư đã phải "chôn" vốn nhiều năm, thậm chí chấp nhận cắt lỗ tiền tỷ.

Điển hình là trường hợp của anh Quang Phú, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội chia sẻ: "Thời điểm 2017 - 2018, tôi liên tục nhận được cuộc gọi từ môi giới mời mua đất tại Vân Đồn. Cùng thời điểm đó, xuất hiện thông tin chuẩn bị thành lập đặc khu kinh tế nên tôi đã sôi sục tìm đất khu vực này".

Ngay sau đó, nhà đầu tư này đã bỏ 7 tỷ đồng để mua 3 lô đất, có diện tích 80m2 mỗi lô, tổng 240m2, tương đương hơn 29 triệu đồng/m2. Chỉ vài ngày sau thời điểm xuống tiền, mảnh đất của anh Phú đã tăng vọt lên 35 triệu đồng/m2, thậm chí có lúc được trả lên tới 38 triệu đồng/m2.

Khi đó chỉ mới nhẩm tính anh Phú đã lãi khoảng 1,5 tỷ đồng. Lúc đó, anh Phú vẫn tự tin cho rằng đầu tư đất ở Vân Đồn là đúng đắn nên dù đã có lãi nhưng anh vẫn cố giữ thêm. Tuy nhiên, "người tính không bằng trời tính", chỉ sau 2 tháng sau khi việc thành lập đặc khu kinh tế Vân Đồn dừng lại, từ đó giá đất đã quay trở lại giá trị thật.

"Từ lúc đạt đỉnh khoảng 35 triệu đồng/m2, giá đất tại Vân Đồn rớt thê thảm xuống còn còn hơn 25 - 27 triệu đồng/m2. Đến năm 2021, giá đất đã được đưa về khoảng 20 - 23 triệu đồng/m2. Giá đã chạm đáy khiến tôi băn khoăn giữ lại cũng không được mà bán cũng không xong", anh Phú chia sẻ.

Mặc dù lỗ nặng nhưng lợi dụng cơn sốt đất cục bộ khiến thị trường bất động sản nóng lên vào tháng 3/2021. Anh Phú đã chấp nhận bán tất cả 3 lô đất với giá 22 triệu đồng/m2, tổng 5,3 tỷ đồng, tức lỗ 1,7 tỷ đồng sau hơn 2 năm xuống tiền.

Bất động sản Vân Đồn rục rịch trở lại

Sau cú sốc quy hoạch đặc khu kinh tế "hụt" cùng với liên tiếp hơn 2 năm dịch Covid-19 bùng phát đã khiến thị trường bất động sản Vân Đồn rơi vào trầm lắng, mỗi khi xuất hiện quy hoạch hạ tầng mới thị trường lại nóng từng đợt, chứ không còn liên tục như trước. Đơn cử, tỉnh Quảng Ninh chính thức công bố quy hoạch 3 phân khu quan trọng nhất của Khu kinh tế Vân Đồn gồm: khu vực Cái Rồng, khu Khu vực Sân bay và khu vực Bắc Cái Bầu thuộc Khu kinh tế Vân Đồn. Đây được coi là cơ sở để triển khai quy hoạch chi tiết dự án, quản lý đầu tư xây dựng và kêu gọi, xúc tiến thu hút đầu tư.

Cùng với đó, thông tin về tuyến đường rộng 58m, dài 20km kéo dài từ dự án Khu đô thị Phương Đông qua sân golf Ao Tiên dự kiến hoàn thành trong năm 2021 hay tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái; tuyến cao tốc Hà Nội - Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái… cũng phần nào khiến giá bất động sản tại Vân Đồn rục rịch tăng trở lại, dù mức giá không đạt được đỉnh như giai đoạn 2017-2018.

Khảo sát cho thấy, thời điểm hiện tại, những lô đất nông, lâm nghiệp diện tích lớn đang được chào bán với giá từ 2-5 triệu đồng/m2, tùy diện tích và vị trí. Đáng nói, mức giá này có tăng so với những năm 2015 - 2017 khi thị trường còn yên ắng và chưa bị tác động của những cơn sốt ảo. Thế nhưng chưa có giao dịch nào ghi nhận ở mức giá 5-10 triệu đồng/m2 như thời sốt đất.

Những mảnh đất có vị trí đẹp ở Hạ Long, Đông Xá, thị trấn Cái Rồng tại thời điểm sốt giá được đẩy lên tới 40-50 triệu đồng/m2 thì nay vẫn vị trí đó, mức giá đã ghi nhận khoảng từ 40 - 52 triệu đồng/m2, một số lô nằm ở vị trí xấu giá có thể còn thấp hơn.

Đất thổ cư gần một số dự án khu đô thị ở Vân Đồn như Vương Long, Đoàn Kết, Thống Nhất từng bị đẩy giá lên 20 - 30 triệu đồng/m2 thì sau gần 4 năm, mức giá giao dịch hiện nay ghi nhận ở mức phổ biến là từ 20 - 30 triệu đồng/m2, cá biệt một số lô đất còn có mức giá đến 40 triệu đồng/m2 hoặc hơn.

Đối với các lô đất nằm trong các dự án đã hoàn thiện vẫn ở mức khá cao. Đơn cử như tại Khu đô thị Thống Nhất, đất nền biệt thự ghi nhận ở mức giá khoảng 26 - 28 triệu đồng/m2, có vị trí ở mức giá 30 triệu đồng/m2; đất nền liền kề có giá bán 29 - 30 triệu đồng/m2. Giá mảnh đất rẻ nhất đang rao bán tại dự án Phương Đông là 31 triệu đồng/m2, đất biệt thự từ 27 triệu đồng/m2. Cuối năm 2021, các lô đất liền kề tại Khu đô thị Ao Tiên (xã Hạ Long, Vân Đồn) được rao bán với mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 thì nay đã điều chỉnh tăng lên 38 - 42 triệu đồng/m2.

Theo anh Nguyễn Hoàng, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản Vân Đồn có dấu hiệu rục rịch trở lại nhưng là do các môi giới thời điểm này hoạt động mạnh mẽ. "Môi giới đổ về vì có thông tin dự án mới. Còn giá bất động sản Vân Đồn hiện tại vẫn tăng nhưng thấy hiếm có người mua. Một số khu vực ăn theo sóng hạ tầng cũng tăng nhẹ nhưng mua bán cũng chỉ giữa giới đầu tư với nhau", anh Hoàng cho hay.

Cũng về vấn đề này, anh Nguyễn Quyết, chủ phòng giao dịch tại Quảng Ninh cho biết rằng, 2 năm ảnh hưởng từ dịch Covid khiến mọi hoạt động giao dịch mua bán nhà đất tại Vân Đồn bị chững lại. Tuy nhiên, sau khi mở cửa trở lại, thị trường bất động sản Vân Đồn đang có dấu hiệu dần sôi động.

Nguyên nhân được cho là do vừa qua Quảng Ninh đồng loạt khởi công 4 dự án với tổng vốn đầu tư là gần 10.000 tỷ đồng. Theo đó, 4 dự án bao gồm: Dự án Cụm công nghiệp Vân Đồn, Tổ hợp khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp Ao Tiên - Cát Linh Vân Đồn, Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, Hạng mục Khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng Wyndham garden Sonasea Vân Đồn thuộc dự án Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City.

Theo đó, thị trường bất động sản Vân Đồn được dự báo sẽ còn tiếp tục phục hồi và tạo ra tín hiệu tích cực trên thị trường. Cũng theo anh Quyết, bất động sản Vân Đồn hiện chỉ phù hợp với những người có chiến lược đầu tư dài hạn chứ không dành cho lướt sóng.

"Sau các bài học sốt nóng lên đặc khu trước đó. Nhà đầu tư hiện nay có khoảng 1/3 là mua ở thực và tệp khách hàng đến từ Cửa Ông, Cẩm Phả, mua nhà với mục đích kinh doanh nhà hàng và dịch vụ du lịch, còn khoảng 2/3 là nhà đầu tư từ các địa phương lân cận và khu vực Hà Nội. Các nhà đầu tư nhìn thấy được tiềm năng dài hạn về du lịch nghỉ dưỡng của Vân Đồn cũng như phát triển kinh tế lâu dài của khu vực này nên đã tìm kiếm bất động sản như của để dành, thay vì đầu tư lướt sóng như trước", anh Quyết nói.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư này cho biết thêm, giá bất động sản Vân Đồn so với mặt bằng chung của các khu vực miền Bắc là cao nhưng so với thời điểm năm 2017 - 2018 đã giảm mạnh. Đồng thời, sau các đợt sốt nóng, nhiều giao dịch hiện tại chủ yếu dưới hình thức mua đi bán lại giữa các cá nhân với nhau ở những dự án cũ từ các nhà đầu tư đã "mắc kẹt" trong giai đoạn sốt đất đặc khu.