Sốt đất hạ nhiệt, nhà đầu tư "quay xe" với nơi từng là "thủ phủ" phân lô, bán nền

Nhà đầu tư nhanh chóng "quay xe"

Theo Nhịp sống kinh tế, anh Nguyễn Văn L - một môi giới đất nền tại khu vực Phú Xuyên (Hà Nội) cho biết, hơn 2 tháng trở lại đây, khách hàng của anh chủ yếu là các nhà đầu tư đã tìm hiểu, thậm chí dù đã đặt cọc mua đất nền tại Hòa Lạc nhưng đều quyết định rút khỏi nơi đó về khu vực anh bán tìm hiểu thị trường.

Nhà môi giới này cho biết, nguyên nhân khiến các nhà đầu tư "quay xe" với Hòa Lạc là do quy định dừng phân lô, tách thửa hồi cuối tháng 3. Theo đó, nhiều nhà đầu tư lo ngại sau lệnh trừng phạt này thị trường bất động sản Hòa Lạc sẽ rơi vào trầm lắng. Do đó, họ nhanh chóng rút lui.

Trước đó, thị trường bất động sản Hòa Lạc là một trong những thị trường giữ được sức nóng trong thời gian dài. Cơn sốt đất tại Hòa Lạc bắt đầu từ cuối năm 2018 và kéo dài đến tận năm 2021.

Trong giai đoạn sốt đó, giá đất tại Hòa Lạc trung bình tăng khoảng 40 - 50% so với thời điểm năm 2018. Còn những địa phương trọng tâm của thị trường Hòa Lạc như Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây đã tăng mạnh gấp đôi, gấp ba trong vòng 2 năm.

Những năm trước đây, mặt bằng giá đất tại khu vực này chỉ thấp khoảng 3-6 triệu đồng/m2. Thế nhưng, trải qua nhiều lần sốt, giá đất nền khu vực này hiện đã được đẩy lên đến 15-25 triệu đồng/m2. Những vị trí đẹp, mặt tiền đường, giá còn bị đẩy lên tới 30-40 triệu đồng/m2. 

Được biết, sự sôi động của thị trường Hòa Lạc chủ yếu đến từ phân khúc đất nền. Các sản phẩm được tung ra thị trường là những khu đất có diện tích lớn, được giới đầu cơ, đầu tư mua lại hoặc có sẵn từ trước đó, khi thấy thị trường nổi sóng liền phân lô bán nền. Đáng nói, cả loại hình đất nông nghiệp, đất vườn, đất trồng cây lâu năm mang lại lợi nhuận lớn khi chuyển đổi thành công cũng mang ra phân lô để bán.

Thị trường hạ nhiệt

Tuy nhiên, thời điểm đầu năm 2022, thị trường đất nền Hòa Lạc dần hạ nhiệt khi Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Với một thị trường sôi nổi trong việc phân lô, tách thửa như Hòa Lạc thì lệnh trên như một cú giáng khiến thị trường bất động sản nơi đây lung lay. "Nhiều nhà đầu tư ngay lập tức rút lui tại thị trường này, họ tìm những khu vực khác tiềm năng hơn. Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản ở Hòa Lạc rơi vào trầm lắng, không còn những đoàn ô tô lũ lượt kéo về xem đất như trước đây nữa", một môi giới ở Hòa Lạc chia sẻ. 

Dù vậy, giá đất tại đây vẫn giữ ở mức cao. Đơn cử như một mảnh đất diện tích 150m2 tại xã Phú Cát, Quốc Oai gần với trường Đại học FPT được rao bán với giá 23 triệu đồng/m2. Còn tại Thạch Thất, gần khu Công nghệ cao Hòa Lạc có giá khoảng 19 triệu đồng/m2. Có thể thấy, dù trầm lắng nhưng ở những vị trí đẹp, mặt tiền đường, giá chào bán vẫn rất cao.

Chỉ những mảnh đất trong dân có diện tích lớn từ 500 - 700m2, có một phần đất ở, chưa bị chuyển đổi và phân lô, tách thửa mới có mức giá mềm, dao động từ 3-10 triệu đồng/m2.

Anh M - một nhà đầu tư ở Hòa Lạc cho biết, thanh khoản khu vực này hiện rất thấp. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc dừng phân lô bán nền mà còn do giá đất không tưng xứng với cơ sở hạ tầng. Trước đó sốt do xuất hiện nhiều thông tin tích cực như khu công nghệ cao, trường học, dự án,... nhưng nhiều năm qua, các dự án vẫn chỉ trên giấy. Điều này khiến những nhà đầu tư đón đầu quy hoạch vỡ kỳ vọng.

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cứ có thông tin quy hoạch là nghĩ đến đầu cơ đất. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý, quy hoạch cũng có thể thay đổi theo thời gian cũng như phụ thuộc vào các điều chỉnh về kinh tế vĩ mô. Ngay cả các công trình cơ sở hạ tầng giao thông cũng sẽ phụ thuộc vào các điều chỉnh này. Sau 5-10 năm, quy hoạch có thể lại được thay đổi, cập nhật, làm lại.

Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng nhà đầu tư cá nhân cần hết sức cẩn trọng để tránh dính "bẫy" của nhóm đầu cơ, môi giới. Theo đó, nhà đầu tư cần tham khảo thêm thông tin chính thức từ các cơ quan sở ngành địa phương về tiến độ, nguồn vốn,... để có cái nhìn tổng quan nhất về dự án. Do đó, các nhà đầu tư cần cẩn trọng trong việc cân nhắc đầu tư theo cơ sở hạ tầng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra lời khuyên: “Nhà đầu tư nên hết sức cẩn trọng trong việc tìm thị trường thời điểm này. Cần phải tìm hiểu kỹ để đánh giá chắc chắn là thị trường thật, đặc biệt địa phương thời gian qua giá bất động sản đã tăng cao, những địa phương có phong trào mua đất đai mà không chú trọng vào sản xuất, kinh doanh".

Nhìn nhận về thị trường bất động sản thời gian qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá: “Giá bất động sản liên tục tăng, trong đó nhà ở đặc biệt là tại khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân.

Giá bất động sản một số khu vực, một số phân khúc đặc biệt là đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay. Từ đó, dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá thu lợi”.