Thị trường BĐS hạ nhiệt, nhà đầu tư âm thầm "quay xe", bỏ cọc tiền tỷ

Nhà đầu tư bỏ cọc sau khi thị trường hạ nhiệt

Theo Nhịp sống kinh tế, báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, nguyên nhân sự sụt giảm thanh khoản trên thị trường đất nền thứ cấp tại các tỉnh Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh và Đồng Nai phần lớn đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả ở những dự án đã có sổ từng nền.

Tại khu vực miền Trung, sau những phiên đấu giá đông nghẹt người tham dự với kết quả trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, hiện nay, thị trường chỉ còn lại những lô đất bị bỏ cọc, nằm chờ ngày được đưa ra đấu giá lại.

Mới đây, UBND huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị đã ra quyết định hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đối với 11 lô đất tại thị trấn Cam Lộ và xã Cam Tuyền.

Cam Lộ là một xã thuộc khu vực miền núi của huyện Cam Lộ, trong quá trình đấu giá đất, chính quyền đã đưa ra giá khởi điểm là 250 triệu đồng cho lô đất có diện tích 450m2, nhưng kết quả đấu giá có lô tăng gấp 4 lần so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên, đã quá thời hạn theo quy định mà khách hàng hàng vẫn không nộp đủ tiền trúng đấu giá. Theo đó, tổng số tiền đặt cọc 1,3 tỷ đồng của khách hàng nộp cọc cho các lô đất trên sẽ được nộp về ngân sách Nhà nước của huyện Cam Lộc.

Trước đó, chính quyền thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam cũng đã ban hành ba quyết định về việc hủy bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với các thửa đất tại phố Ngọc Tam, phường Điện An do người trúng đấu giá chậm nộp tiền theo quy định. Được biết, để tham gia đấu giá, các cá nhân này đã phải đặt trước tổng số tiền hơn 1,5 tỷ đồng.

Tương tự, cuối tháng 5 vừa qua UBND huyện Diễn Châu cũng đã có quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá đất và thu nộp về ngân sách Nhà nước số tiền đặt cọc của khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng các lô đất tại vùng quy hoạch dân cư các xã Diễn Vạn, Diễn Đồng, Diễn Phúc, Diễn Bích và Diễn Mỹ. Theo đó, 73 lô đất với tổng diện tích 13.418,74m2 đã bị bỏ cọc. Các cá nhân, hộ gia đình được công nhận trúng đấu giá quyền sử dụng đất không nộp tiền hoặc nộp không đủ tiền theo thời gian quy định. Tông số tiền cọc thu được là trên 15 tỷ đồng, theo báo Nghệ An.

Theo ông Chu Duy Phong, Trưởng phòng Tài chính và Kế hoạch huyện Diễn Châu cho biết, nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư bỏ cọc là sau thời gian "sốt" đất diễn ra, thị trường hiện nay đang rất lắng xuống, trong khi một số nhà đầu tư không vay được tiền ở ngân hàng để giao dịch.

Chiêu trò của giới đầu cơ làm sóng thị trường

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tại Hà Nội và một số địa phương hiện đang rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung đất nền, tạo ra rào cản rất lớn cho việc phê duyệt để lựa chọn nhà đầu tư hay tổ chức thực hiện dự án phát triển tại các vùng. Do không phê duyệt được các dự án chính thống, dẫn đến không có nguồn thu khiến các địa phương phải tạo ra các dự án đấu giá đất để cung cấp nguồn cung cho thị trường.

Ông Đính cho biết thêm, do ưu điểm của đất đấu giá là thường có sự chênh lệch khá lớn so với giá thị trường, tính pháp lý ổn định và là đất công nên thị trường này đang nhận được sự quan tâm rất lớn của giới đầu tư.

"Tuy nhiên, các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi có yếu tố "xanh – chín", "5 ăn – 5 thua". Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu nhà đầu tư "ôm" phải giá cao thì phải buộc bán giá cao và việc này rất khó để có người mua nên đường cùng là phải bỏ cọc", ông Đính cho biết.

Về rủi ro khi đấu giá đất, vị chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường đất đấu giá cần thẩm định, so sánh giá với các địa điểm tương đồng. Điều này sẽ giúp tránh bị cuốn theo dòng thổi giá và phải "bỏ của chạy lấy người".

"Nhiều nhà đầu tư "ôm" là khi giá đất đang "sốt" nên cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết rằng thị trường đang ảo, đang bị "bong bóng". Minh chứng là tình huống nhà đầu tư phải bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm 2021", ông Đính dẫn chứng.

Lãnh đạo UBND huyện Cam Lộ cho hay, sau khi các lô đất được đấu trúng với giá cao, thì tình trạng sốt đất xảy ra ở khu vực lân cận. "Có thể đây là chiêu thức của nhà đầu tư. Trước đó, họ đã thu mua đất ở quanh khu vực đấu giá, rồi tham gia đấu giá đất với giá cao, tiếp đó là thổi giá đất quanh đó lên để bán. Bán được rồi thì bỏ luôn tiền cọc ở lô đấu trúng", lãnh đạo UBND huyện Cam Lộ cho biết.

Lý giải về hiện tượng này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội nhận định rằng, nhiều đối tượng đã lợi dụng đấu giá đất để nâng giá, tạo mặt bằng giá mới. Những đối tượng này sẽ mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá (với giá thấp), rồi làm thủ tục đăng ký đấu giá, trong quá trình đấu giá sẽ bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực để bán thu lời những lô đất đã mua, sau đó họ sẵn sàng bỏ cọc. Điều này giải thích cho hiện tượng, khi thị trường trầm lắng, các phiên đấu giá đất càng đông và các lô đất trúng giá càng cao. Chính điều này đã tác động rất lớn đến tâm lý của những người có nhu cầu thực sự về nhà ở.