"Lướt sóng" BĐS hết thời, nhà đầu tư để mắt tới chung cư vùng ven

Bất động sản có yếu tố đầu cơ chững lại

Theo Nhịp sống kinh tế, sau những động thái quyết liệt đối với đầu cơ sốt đất, tăng giá ảo, thị trường đất nền tại TP. Hồ Chí Minh cùng các tỉnh lân cận đã có dấu hiệu hạ nhiệt rõ nét. Đã không còn cảnh nhà đầu tư đổ xô đi mua đất, sang tay kiếm chênh hàng trăm triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn.

Trong báo cáo tháng 5/2022 của các đơn vị đã chỉ ra, giá bán thứ cấp đất nền tăng 7-11% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thanh khoản thứ cấp lại phần lớn sụt giảm, nguyên nhân đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Dự báo trong những tháng tiếp theo, nguồn cung của loại hình này sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường.

Trong giai đoạn năm 2021 đến đầu năm 2022, nhiều nhà đầu tư tham gia lướt sóng đất nền đã nhận về lợi nhuận khá tốt trong vòng 6-9 tháng, thậm chí khoảng 3-4 tháng. Tuy nhiên, hiện nay việc vào thị trường trong khoảng thời gian ngắn với dòng vốn ban đầu vài trăm triệu đồng không còn được xem là bài toán khả thi. Đặc biệt, trong bối cảnh siết chặt các hoạt động đầu cơ, phân lô bán nền tràn lan đã và đang khiến thị trường đất nền chững lại rõ nét.

Chưa kể, đây chính là phân khúc mà thời gian qua, nhiều lùm xùm pháp lý, dự án "ma" tràn lan đã khiến nhà đầu tư thận trọng hơn khi tham gia vào thị trường. Không còn chuyện mua bán ồ ạt như trước dẫn đến việc lướt sóng kiếm lời của giới đầu tư ngày càng trở nên khó khăn hơn. Có thể thấy, hoạt động đầu tư lướt sóng thời điểm này dường như "im ắng" hẳn. Theo đó, nhiều nhà đầu tư mua sản phẩm hơn 1 năm cũng khó ra được hàng trong bối cảnh hiện nay.

Bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực lên ngôi trong bối cảnh thị trường biến động

Trước bối cảnh thị trường đang biến động, nhiều nhà đầu tư có dòng tiền bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở các phân khúc có tính an toàn cao. Tuy nhiên, để chọn được sản phẩm bất động sản vừa đáp ứng tiêu chí về giá, lại có vị trí đầu tư tốt để đầu tư không còn là câu chuyện dễ dàng trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang như hiện nay.

Đối với thị trường TP. Hồ Chí Minh, hiện nguồn cung căn hộ có giá tầm trung đã trở nên khan hiếm, thậm chí "tuyệt chủng" căn hộ giá 30 triệu đồng/m2. Do đó, nhu cầu đầu tư, mua ở thực đang dần dịch chuyển mạnh về khu vực tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh.

Xét về 4 thị trường vệ tinh TP. Hồ Chí Minh là Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, những năm qua chỉ có Bình Dương là khu vực duy trì được nguồn cung bất động sản ra thị trường. Bên cạnh đó, nơi đây còn có các dự án căn hộ ở ngưỡng giá 35-40 triệu đồng/m2 - đây được xem là mức giá vừa túi tiền với số đông.

Chẳng hạn, tại khu vực Quốc lộ 1K còn dự án Honas Residence đang chào bán giai đoạn cuối với giá khoảng 28 triệu đồng/m2. Hay, tại đường Phạm Văn Đồng - giáp ranh Tp.Thủ Đức hiện có dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group đang chào giá 40 triệu đồng/m2 (đã VAT), mức giá này thấp hơn 33% giá căn hộ hạng C tại TP. Hồ Chí Minh thời điểm này.

Trước đó, một số dự án như Galaxy New, Diamond Connect… với mức giá dao động trên dưới 40 triệu đồng/m2 cũng gây chú ý tại thị trường Bình Dương khi đáp ứng nhu cầu ở thực của người mua.

Theo các đơn vị phân tích, nguồn cung mới căn hộ trong tháng 5/2022 tiếp tục tập trung ở Bình Dương. Các dự án hiện phân bổ tại TP. Dĩ An và Thủ Dầu Một, mặt bằng giá phổ biến trong khoảng từ 40 - 45 triệu đồng/m2. Các thị trường còn lại là Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh không ghi nhận phát sinh nguồn cung mở bán mới trong tháng.

Các chuyên gia cho biết, nguồn cung cũng như sức cầu thị trường tăng mạnh so với tháng trước và cùng kỳ. Tuy nhiên không thật sự đồng đều, tập trung chủ yếu ở một số dự án hay khu vực tỉnh thành nhất định. Ngoài ra, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào gia tăng.

Ghi nhận cho thấy, các dự án mang yếu tố đầu cơ tích trữ tài sản không thu hút được người sử dụng cuối cùng cũng đang dần bị thay thế bởi những bất động sản "sáng đèn". Đặc biệt là các dự án có pháp lý chuẩn mực được giới thiệu ra thị trường giai đoạn này có lợi thế rất lớn về sức cầu.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group dành lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản trong giai đoạn này là không bao giờ được bỏ quên vấn đề pháp lý. Nếu đi mua dự án của các doanh nghiệp bất động sản thì phải hỏi "dự án có giấy phép xây dựng chưa?". Đi mua đất thì phải xem sổ đỏ và mang bản đó đến phường, xã để xác nhận tình trạng bất động sản, quy hoạch. Cuối cùng là làm dịch vụ với phòng công chứng để kiểm tra về tính pháp lý của mảnh đất, căn nhà,...

Còn theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, bất động sản là những sản phẩm có giá trị lớn, không phải đi mua mà là đầu tư. Do đó, cần xem xét tất cả, từ dự án, sản phẩm cho đến hiệu quả khai thác. Vị chuyên gia lưu ý nhà đầu tư "đừng mua bất động sản mồ côi", tức không kết nối được hạ tầng, thay vào đó phải là các bất động sản "sáng đèn", tức là phải có người đến ở. Tất cả để tính được mãi lực của sản phẩm. "Mua được thì phải bán được, ở được", ông Quang nhấn mạnh.