Nhà đầu tư bất động sản "mất ăn mất ngủ" nhìn lãi suất leo thang từng ngày

Lãi suất tăng, thanh khoản bị "đánh tụt"

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng kép khi vừa bị siết tín dụng, lãi suất, lạm phát đang trên đà tăng. Điều này khiến các nhà đầu tư bất động sản "đau đầu" trước sức ép tài chính ngày càng cao.

Cụ thể, lãi suất đã và đang gây áp lực lớn lên thị trường bất động sản khi lãi suất cho vay mua bất động sản từ mức 7,5% cách đây 1 năm lên ngưỡng 10-12%. Thanh khoản nhiều phân khúc sụt giảm khiến thị trường ngày càng trầm lắng. Theo đó, nhiều nhà đầu tư chấp nhận "cắt lỗ" bất động sản khi người mua "ép giá".'

Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, việc tăng lãi suất kéo theo tăng chi phí của các doanh nghiệp bất động sản, dẫn đến thanh khoản thấp, thị trường rơi vào tình trạng ngưng trệ kéo dài.

Quan sát diễn biến thị trường cho thấy, kể từ thời điểm tháng 5/2022, khi Ngân hàng Nhà nước thông báo sẽ siết room tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, thị trường ngay lập tức bị ảnh hưởng về thanh khoản.

Theo đó, thị trường bất động sản trong quý 2 và quý 3/2022 đã chứng kiến sự sụt giảm cả về giao dịch lẫn nguồn cầu. Việc ngân hàng siết tín dụng đã "bóp nghẹt" dòng tiền của giới đầu tư, còn những người có tiền mặt cũng trong trạng thái dè chừng, bởi xu hướng thị trường thời điểm này vẫn chưa rõ ràng và khó nắm bắt.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, phân khúc đất nền bị ảnh hưởng nặng nề nhất kể từ thời điểm siết tín dụng, đồng thời dự báo thanh khoản sẽ tiếp tục "tụt dốc" trong thời gian tới. Cụ thể, đất nền vùng ven Hà Nội dịch chuyển về phía tây như các huyện Hoài Đức, Quốc Oai với mức độ quan tâm giảm từ 17-39%, phía bắc như Đông Anh, Sóc Sơn với mức độ quan tâm giảm từ 8-30%, hay phía đông có Long Biên, Gia Lâm ghi nhận mức độ quan tâm giảm 21-28%, còn tại phía Nam có Thanh Trì giảm 24%.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 nền, giảm 65,6%; lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.

Với thị trường tại khu vực Tây Nguyên, việc phân lô, tách thửa trên toàn tỉnh Lâm Đồng cơ bản đã được kiểm soát. Do đó, hoạt động mua bán đất nền sụt giảm nhanh với hơn 6.000 nền được giao dịch thành công trong quý 3/2022, giảm 13.000 nền so với quý 2/2022, giá cũng giảm nhẹ, một số nhà đầu tư đã phải chấp nhận cắt lỗ.

Tương tự, tình hình này cũng diễn ra tại khu vực Bắc Trung Bộ khi tỷ lệ hấp thụ đất nền thấp. Nhu cầu mua bán giao dịch giảm mạnh. Trong đó, Thanh Hóa có 18 dự án đang chào bán với nhu cầu ở thực tăng mạnh trong quý 3, Tuy nhiên đến cuối quý 3, đầu quý 4 thì đã chững lại do khó khăn về tài chính. Theo đó, khách hàng đã chuyển sang xu hướng đầu tư đất nền ở khu vực có nguồn vốn đầu tư công lớn. Ngoài ra, các tỉnh Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị cũng ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm so với 6 tháng đầu năm nay, hiện tượng nhà đầu tư bỏ cọc xuất hiện nhiều,... các khu đất, dự án trước kia tấp nập người mua kẻ bán giờ đây vắng vẻ, chỉ lác đác người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua, cọc.

Báo cáo thị trường của Batdongsan.com cho biết, nhu cầu tìm kiếm đất nền ở nhiều huyện vùng ven giảm sâu nhất là 25% trong quý 2/2022.

Theo nhận định của giới chuyên gia, phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản và lãi suất tăng. Đất nền là sản phẩm có giá trị lớn nên đa phần cần sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Do đó, khi dòng tiền bị thu hẹp lại, thanh khoản ngay lập tức sẽ giảm.

Ở phân khúc nhà thấp tầng và bất động sản nghỉ dưỡng cũng chứng kiến sự suy giảm thanh khoản. Ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã suy giảm đáng kể từ hồi tháng 3 năm nay. Nhiều tỉnh thành đã chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản quý 3 giảm so với những quý trước. Đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 145. Một số tỉnh khác như Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng (bao gồm đất, đất nền dự án và nhà riêng) cũng đều sụt giảm 19-33%. Còn ở phân khúc nghỉ dưỡng, condotel gần như đứng giao dịch, trong khi loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse biển... giao dịch khá chậm trong những tháng qua.

Các chuyên gia cho rằng, so với đất nền, căn hộ chung cư cũng bị  ảnh hưởng nhưng mức độ không nghiêm trọng bằng. Bởi, với chung cư đa số là đến từ nhu cầu ở thực tế, trong khi đất nền lại chủ yếu đến từ nhu cầu đầu tư, không thể sinh ra dòng tiền từ cho thuê nếu như để đất trống.

Thực tế cho thấy, sau thời gian "gồng" lãi, thị trường bất động sản quý 3 đã bắt đầu ghi nhận hiện tượng cắt lỗ hoặc bán ngang giá vốn. Khi lãi suất tăng, với những bất động sản ở xa trung tâm, vùng ngoại ô, ngoại tỉnh, bất động sản không khai thác được... sẽ giảm giá dần. Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản dạng này không được khai thác, không có nguồn tiền để trả lãi cũng như tiền năng tăng giá bất động sản thấp hơn so với lãi suất vay buộc phải cắt lỗ.

Nhà đầu tư "đau đầu" nhìn lãi suất tăng từng ngày

Những cụm từ như “Mất ăn mất ngủ” “tiến thoái lưỡng nan” hay “như ngồi trên đống lửa” được dùng để nói về tâm lý của giới đầu tư địa ốc thời điểm này. "Toát mồ hôi" có lẽ là để chỉ nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, trước áp lực lãi suất cho vay tăng đã phải tìm cách "thoát" hàng nhưng cũng không đơn giản. Có thể nói, những nhà đầu tư ra được sản phẩm thời điểm này được coi là "may mắn", thở phào nhẹ nhõm.
 
Một chuyên gia trong ngành nhận định, giai đoạn này hiện tượng cắt lỗ chưa nhiều nhưng sẽ thể hiện rõ hơn trong thời gian tới khi nhiều nhà đầu tư không chịu được áp lực.

Thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm vẫn sẽ phụ thuộc nhiều vào việc điều hành kinh tế vĩ mô, nhất là tình trạng lạm phát, room tín dụng và sửa luật liên quan đến bất động sản. Thậm chí sẽ phải mất cả năm 2023 để thị trường bất động sản hồi phục trở lại.

Theo ông Võ hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, lãi suất tăng mạnh và leo thang từng ngày như hiện nay đã làm cho thị trường bất động sản vốn đã khó khăn sẽ càng khó khăn hơn. Nếu tình trạng này còn tiếp tục kéo dài có thể đây sẽ là cú “knock out” thị trường sau đại dịch Covid-19.

Ông Thắng chỉ ra 3 tác động rõ nét nhất của việc lãi suất tăng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là sức cầu thị trường giảm mạnh. Với mức lãi suất cho vay mua bất động sản trên 12% như hiện tại khiến nhà đầu tư e dè, thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Ngay cả việc nhiều nhà đầu tư có nguồn thu nhập tốt muốn vay vốn ngân hàng để đầu tư nhưng việc tiếp cận với nguồn vốn vay cũng cực kỳ khó khăn trong bối cảnh "room" tín dụng bị hạn chế.

Thứ hai, hiện tượng cắt lỗ diễn, ra trên diện rộng. Thị trường bất động sản trong những năm gần đây diễn ra sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ đã chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang chững lại, thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn đang kẹt hàng mặc dù đã giảm giá sâu.

Cuối cùng, người bán kẹt vốn, chấp nhận cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Người mua e ngại lãi suất cao, nếu có nhà đầu tư chấp nhận mức lãi suất cao để vay thì lại có tiếp cận được nguồn vốn do hết "room".

“Với vòng luẩn quẩn như hiện nay, việc thị trường rơi tự do trong thời gian đến điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có những biện pháp kịp thời”, ông Thắng nhấn mạnh.

Trong chia sẻ mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhấn mạnh, hiện có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản, nếu tiếp tục vay thì cho phí vốn sẽ tăng rất cao, nhưng muốn bán thì lại không thể bán được. Do đó, nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn so với chi phí mà họ tiếp tục "gồng gánh" để đi vay tiếp. Đây chính là điềm tắc nghẽn và hậu quả mang đến là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ giảm giá.

Trong khi đó, một số chuyên gia khác lại cho rằng, việc hệ thống ngân hàng tăng lãi suất cho vay chỉ hạn chế chứ không thể triệt tiêu được tình trạng  đầu cơ nhà đất, bởi giá nhà đất thời điểm hiện nay vẫn tăng mạnh từng quý. Dự báo trong thời gian tới khi Quốc hội thông qua việc loại bỏ quy định về khung giá đất, thì tiền sử dụng đất sẽ tăng theo giá trị thực tế, thị trường sẽ không còn bị áp một mức giá trần, khi đó lãi suất được áp dụng với khoản vay sẽ được tiết giảm bởi giá đất cao.

Đánh giá về thị trường những tháng đầu năm 2023 tới, chuyên gia cho rằng khó khăn là điều không thể phủ nhận nhưng sự bình ổn của thị trường sẽ dần hình thành với những chính sách liên quan đến lãi suất tín dụng cũng như tỷ giá được ban hành ổn định. Khi đó, các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận, giúp thị trường ổn định hơn.