Đầu tư đất nền liệu có thực sự thoái trào?

Nhà đầu tư đất nền đang "tháo chạy"

Theo Zing, tháng 11/2019, chị Ngọc Hà (nhân viên văn phòng tại Bình Dương) đã góp 300 triệu đồng cùng bạn để mua lô đất nền dự án ở vòng xoay Tam Phước (Biên Hòa, Đồng Nai), lô đất có diện tích 100m2 với giá 900 triệu đồng.

Những tưởng sau vài năm, lợi nhuận thu được sẽ giúp chị Hà dễ dàng vay mua chung cư hơn. Nhưng trên thực tế, sau gần 3 năm, chị Hà chỉ bán được với giá 1,1 tỷ đồng. Sau khi trừ phí môi giới 2%, chị nhận về chưa đến 360 triệu đồng.

"So với lãi suất ngân hàng, tôi lỗ hoàn toàn. Nhưng nghĩ có người mua là may mắn lắm rồi, bởi vì chúng tôi có chờ thêm vài năm nữa thì lô này cũng khó tăng giá hơn. Trong thời điểm thị trường khó khăn, tôi và một người bạn 'thoát hàng' để mua căn hộ, người còn lại lấy tiền xây dãy phòng trọ kiếm thêm thu nhập hàng tháng", nhà đầu tư này chia sẻ. 

Thực tế, chị Hà không phải người duy nhất "tháo chạy" khỏi thị trường đất nền. Anh Minh, một nhà đầu tư có kinh nghiệm ở TP. Hồ Chí Minh cũng vừa bán một lô đất bằng với giá mua vào hồi năm 2020. Nếu tính thêm phí hoa hồng cho môi giới, anh thu không bằng chi, chưa kể các chi phí cơ hội khác cho số vốn này.

Mặc dù đã cố gắng gượng suốt thời gian qua nhưng không nổi bởi lãi vay bị điều chỉnh tăng liên tục. Theo đó, anh Minh chỉ giữ lại vài lô có khả năng tốt, còn lại bán hết để tất toán một số khoản vay, chờ thời điểm tốt hơn sẽ đầu tư tiếp.

Tương tự, một nhà đầu tư lâu năm khác cũng thừa nhận rằng đã ngừng đầu tư  mới bởi đã vay hết khả năng, hiện tại có muốn vay thêm để mua đất cũng không được. "Mà dù muốn mua thêm cũng không phải thời điểm này. Tôi nghĩ giá sẽ không tăng trong nửa năm tới nên tạm thời dừng lại để bảo toàn tài sản", người này cho hay.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho biết, nếu như năm 2021 chứng kiến hàng loạt cơn sốt đất diễn ra từ Bắc vào Nam thì đến năm 2022 bối cảnh đã ngược lại. Người đi vay chật vật bán đất dưới sức ép của lãi suất, còn người mua thì không vay được tiền, người sẵn tiền lại muốn chờ đợi giá xuống thấp hơn nữa. Do đó, giao dịch trên thị trường gần như khó xảy ra.

Dữ liệu của chuyên trang này cũng cho thấy mức độ quan tâm đến đất nền toàn quốc (trừ TP. Hồ Chí Minh) trong quý III giảm 29% so với đầu năm. Đặc biệt, gần như toàn bộ khu vực xung quanh TP. Hồ Chí Minh đều ghi nhận sụt giảm mạnh, điển hình là Bình Phước giảm cao nhất 53% hay huyện Củ Chi, Bình Chánh của TP. Hồ Chí Minh giảm lần lượt 46% và 19%. Thậm chí, so với tháng 3 khi sốt đất đạt đỉnh, mức độ quan tâm hiện đã giảm ít nhất 50-60%.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cũng nhận định các thị trường đất nền lân cận TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đang chững lại. So với đầu năm, giá những lô đất lớn đã giảm 5-10%. Trong khi đó, lô nhỏ đứng giá hoặc chủ đầu tư có chính sách khuyến mại, giảm giá kỹ thuật khoảng 2-3%.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho biết, ảnh hưởng nhất là đất nền xa trung tâm, thiếu hạ tầng, chủ đầu tư không đủ năng lực hay pháp lý không rõ ràng. Những tài sản này trong thời gian qua đã tăng gấp 3-4 lần mức giá, đến nay thanh khoản đã sụt giảm rõ rệt, giá giảm từ 10-20%.

Xét về đối tượng, ông Tuấn cho rằng, những người muốn "tháo chạy" nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là để đầu tư vào những khu đất có giá trị khoảng trên dưới 10 tỷ đồng nhằm phân lô bán lại.

Trong khi đó, nếu nhà đầu tư cá nhân chỉ cần giảm giá bán, chấp nhận lỗ hoặc lãi ít hơn là đã có thể thoát hàng ngay, thì nhóm này lại "mắc kẹt" bởi có giảm cũng rất khó thanh lý được toàn bộ số đất đã phân lô, trong khi chi phí vay ngày càng tăng nhanh.

Thời điểm này có thể thấy rõ, nếu trước đây nhà đầu tư chuộng đất nền vì giá tăng nhanh mà không phát sinh chi phí bảo trì hay quản lý như các sản phẩm nhà liền thổ, chung cư... thì nay lại chật vật vì "của để dành" này gần như không sinh ra dòng tiền hàng tháng như các sản phẩm bất động sản khác.

Liệu đầu tư đất nền có thực sự thoái trào?

Mặc dù vậy, các chuyên gia vẫn nhấn mạnh đất nền là kênh trú ẩn và đầu tư an toàn nếu lựa chọn đúng. Trên thực tế, dòng tiền đang hướng về những khu vực phục vụ cho nhu cầu ở thực, trong đó bao gồm đất nền riêng lẻ tại TP. Hồ Chí minh.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, các nhà đầu tư đang tháo chạy khỏi vùng ven để quay lại TP. Hồ Chí Minh, minh chứng là mức độ quan tâm đến đất nền tại quận 12, Nhà Bè, TP. Thủ Đức không biến động, hay như tại Hóc Môn, Cần Giờ chỉ giảm 10%. Với nguồn cung khan hiếm, giá đất nền tại một số quận huyện gần như không giảm, thậm chí còn tăng, đơn cử như Nhà Bè (50%), Hóc Môn (40%), Củ Chi (52%), Cần Giờ (70%).

Đồng thời, vị này khẳng định trường hợp bán lỗ chỉ xảy ra cá biệt với những nhà đầu tư vay mượn hoặc bất động sản từng bị "thổi" giá. Nhìn chung, các nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn đang giữ đất, nếu bán thì chỉ bán thấp hơn so với giá kỳ vọng.

Chia sẻ về vấn đề này, TS Đặng Chính Thắng cũng nhấn mạnh sau hàng chục năm đầu tư bất động sản, ông nhận thấy giá đất nền luôn tăng bình quân từ 15-20%/năm. Điều này cho thấy dù thị trường năm nay đi xuống, thì sang năm 2023 giá vẫn có thể tăng trở lại với mức tương ứng hoảng 30% so với hồi 2021.

Do đó, vị chuyên gia cho rằng những vùng đất xa xôi, tưởng chừng như không có cơ sở để đầu tư như Đăk Nông hay Bình Châu (Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vũng Tàu)... tiềm năng vẫn cao nếu chủ đất biết khai thác, thay vì mua rồi để đó chờ tăng giá.

Tuy nhiên, về ngắn hạn, TS Đặng Chính Thắng nhận định thị trường chưa thể phục hồi nếu tình hình tài chính chưa được cải thiện. Còn ông Đinh Minh Tuấn lại dự báo điểm cân bằng của thị trường có thể sẽ rơi vào khoảng tháng 3 năm 2023, bởi thông thường sau Tết nhiều quy hoạch mới sẽ được công bố.

Còn về dài hạn, chuyên gia tại Batdongsan.com nhận xét tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam hiện đang ở dưới mức 40%, do đó dư địa cho đầu tư công vẫn còn lớn, qua đó tạo động lực cho kênh đầu tư đất nền.

Đồng quan điểm, TS Đặng Chính Thắng đánh giá nhu cầu đầu tư đất nền là rất lớn, có thực và cần được khuyến khích nhằm tạo ra diện mới cho các địa phương. Do đó, Chính phủ cần có giải pháp triệt để hơn để lành mạnh hóa thị trường đất nền.

Theo ông Thắng, thay vì kiểm soát đầu cơ thông qua nguồn vốn tín dụng, Chính phủ nên tập trung nguồn lực để lập quy hoạch tổng thể, từ đó đẩy nhanh tiến độ phê duyệt 1/500 cho từng dự án cũng như hạn chế tiêu cực trong quá trình này.

Vị chuyên gia này đánh giá, việc phát triển dự án vốn đem lại lợi nhuận cao hơn, trong quá trình hoàn thiện pháp lý lại tốn nhiều thời gian và chi phí, vì vậy nhà đầu tư không còn động lực. "Nhà đầu tư chỉ muốn bán sang tay hoặc phân lô bán nền để có lợi nhuận ngay. Nếu dự án tốt được phê duyệt nhanh, nhà đầu tư sẽ phát triển dự án một cách bài bản. Khi đó, Nhà nước và người dân sẽ cùng làm, thay vì đôi bên cùng lãng phí khi nhà đầu tư lách luật rồi Nhà nước lại tốn tiền cào đường, phá bỏ công trình", TS Đặng Chính Thắng cho hay.

Thời điểm này, ông Thắng đề xuất bắt đầu nới tín dụng cho người mua bất động sản. Bởi nếu vẫn tiếp tục siết dòng vốn thì không chỉ thị trường bất động sản "chết" mà kéo theo cả những ngành nghề khác cũng bị liên lụy.

Có thể thấy, tâm lý ám ảnh thị trường bất động sản lặp lại giai đoạn 2011 - 2012 đã xuất hiện. Tuy nhiên, với nhà đầu tư trải qua thị trường giai đoạn trước hay hiện tại đều cho rằng, diễn biến "đóng băng" sẽ không xảy ra, thay vào đó, thị trường chỉ bước vào giai đoạn thanh lọc. 

Đặc biệt, giai đoạn này, Nhà nước có kinh nghiệm hơn trong việc quản lý bất động sản cũng như đánh giá đúng vai trò quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế, xác định phát triển ổn định bất động sản, tạo động lực cho phát triển kinh tế. 

Một tín hiệu tích cực khác là giai đoạn này, hoạt động đầu tư công lớn, nhất là đầu tư hạ tầng, trọng điểm đầu tư sân bay, cảng được đẩy mạnh. Đây là yếu tố hỗ trợ giá bất động sản tăng.