Giao dịch trầm lắng, đất nền ven đô đang "gồng mình"

Giao dịch trầm lắng

Theo Vietnamnet, khoảng hơn 3 tháng nay, ông Trần Văn Hiệp, một môi giới nhà đất tại khu vực Hòa Lạc - Ba Vì, Hà Nội được rất nhiều chủ đất gửi rao bán bất động sản tại khu vực này. ANh Hiệp cho biết, số khách gửi gắm ngày càng nhiều, trong khi người mua lại rất ít. 

Tình trạng nhà đất ven đô trầm lắng đã diễn ra từ cách đây vài tháng. Sau sơn sốt đất hồi đầu năm 2021 và 2022, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đổ xô ra ven đô để mua đất cũng như tìm kiếm cơ hội đầu tư. Phần lớn các mảnh đất đều được qua tay từ người này sang người khác với mục đích kiếm lợi nhuận. Đến khi thị trường bị đẩy giá lên quá cao, nhu cầu theo đó cũng giảm dẫn đến giao dịch ngưng trên. Thậm chí nhiều nhà đầu tư chưa kịp thoát hàng, có khả năng phải mắc kẹt trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Ngọc, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, sau khi cơ quan chức năng dừng tách thửa, chuyển đổi đất, những điểm nóng như Thạch Thất, Ba Vì, Hòa Bình cũng đã chững lại. Trên thị trường xuất hiện hàng loạt nhà đầu tư cắt lỗ, rao bán với mức thấp, nhưng vẫn không có thanh khoản. Nguyên nhân bởi mỗi lô chưa tách thửa lên tới hàng nghìn m2 với mức giá từ 5-6 tỷ đồng. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa đóng băng do một số loại đất ven đô tại các khu đô thị và cư dân vẫn có giao dịch.

Ông Lê Đình Hảo, giám đốc khối kinh doanh của một công ty bất động sản đánh giá, đất nền là phân khúc từng "làm mưa làm gió" thời sốt đất, nhưng đồng thời cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản. Vị chuyên gia cho biết, đất nền vùng ven Hà Nội đã dịch chuyển về phía Tây như Hoài Đức, Quốc Oai với mức độ quan tâm giảm từ 17-39%.

Đối với phía Bắc như Đông Anh, Sóc Sơn mức độ quan tâm cũng giảm từ 8-30%. Phía Đông có Long Biên, Gia Lâm ghi nhận mức độ quan tâm giảm từ 21-28%. Còn tại phía Nam như Thanh Trì giảm 24%. Qua đó cho thấy, đất nền đang tiếp đà giảm mức độ quan tâm so với quý II vừa qua.

Trong 2 quý trước đó, thị trường đất nền trầm lắng đã tạo áp lực lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Áp lực về vốn vay buộc họ phải chấp nhận cắt lỗ, giảm giá để có thể bán được hàng. Đất nền từng được ví như phân khúc "vua" trong đầu tư đến nay cũng đã có dấu hiệu hạ nhiệt rất rõ.

Nhà đầu tư tìm cách thoát hàng

Khảo sát cho thấy, sau thời gian sốt đất, giá đất nền vùng ven đã lên một mức mới, nhiều khu vực đắt ngang ngửa, thậm chí còn cao hơn cả khu vực nội đô. Một số dự án mới ra có mức giá trung bình tương đối cao, rơi vào khoảng 8.462 USD/m2 đất, tương đương với mức tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bán thứ cấp trong quý III/2022 cũng tiếp đà tăng với mức tăng từ 18-25% so với cùng kỳ năm trước, tùy vào loại hình cũng như khu vực. Việc siết chặt tín dụng vẫn tiếp diễn khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý này giảm 5 điểm % theo quý, xuống còn mức 25%.

Theo ông Hoàng Đình Khiêm, Chủ tịch HĐQT Vietstarland nhận định, nhiều khu vực vùng ven Hà Nội như Gia Lâm, Hưng Yên, giá nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề trong 2 năm qua đã tăng gấp 2, thậm chí là gấp 3 lần.

Nếu như năm 2020, một căn biệt thự song lập tại dự án ở Gia Lâm có giá khoảng 14 tỷ đồng thì đến đầu năm 2022 đã tăng vọt lên hơn 30 tỷ đồng. Những căn biệt thự, shophouse có mức giá lên tới 400 triệu đồng/m2, đắt ngang ngửa so với những căn nhà mặt phố trung tâm.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, lực cầu hiện nay chủ yếu đến từ nhu cầu thực. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư lướt sóng cũng đã dè dặt hơn khi giá thị trường vẫn neo cao, thanh khoản thấp dù các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, chiết khấu, tặng quà...

Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện nữa, đặc biệt với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu tư trong giai đoạn này gần như đã bị triệt tiêu. Mặc dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa rơi vào tình trạng suy thoái.

Đứng trước triển vọng không mấy sáng sủa, nhiều nhà đầu tư đã tìm cách xoay sở. Bà Nguyễn Thanh (Ba Đình, Hà Nội) đang huy động mọi quan hệ của mình để có đủ số tiền đóng theo tiến độ cho căn nhà liền kề trị giá hơn 7 tỷ đồng tại một sự án ở Mê Linh.

Bà Thanh cho biết, tháng 6 vừa qua, thị trường Mê Linh nóng lên, bà đã xuống tiền mua căn liền kề, chờ tăng giá sẽ lướt sóng. Số vốn mà nhà đầu tư này bỏ ra chỉ đủ đóng 40% tiến độ ban đầu. Do đó, nếu không bán được, bà Thanh sẽ phải đóng thêm 35% tổng giá trị. Trong khi đó, ngân hàng siết tín dụng nên bà chỉ còn cách vay mượn người thân.

Nhận định thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, hậu Covid-19 khiến người mua ngày càng thận trọng trong việc tham gia vào thị trường bất động sản khi giá bán tăng cao cũng như nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý.

Theo Dự thảo Luật đất đai sửa đổi với chính sách và quy định mới như bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản hay mức thuế cao hơn với người sử hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hay chậm sử dụng, qua đó giúp tăng tính minh bạch cho thị trường, thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Điều này giúp tăng chất lượng, sự an toàn cho thị trường, đồng thời tạo niềm tin cho người mua.