Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc: Lợi thế thuộc về chủ đầu tư “mạnh về tiền”?

Thị trường bất động sản “ấm” trở lại

Còn nhớ giai đoạn 2020 - 2021, trước tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản đã có thời điểm rơi vào tình trạng gần như “đóng băng”, nhiều môi giới bỏ nghề và nhiều doanh nghiệp bất động sản đóng cửa hoặc hoạt động cầm chừng. 

Đánh giá về những khó khăn doanh nghiệp đã gặp phải cả về dịch bệnh cũng như về mặt pháp lý, ông Nguyễn Anh Tú - Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, kể cả khi không có doanh thu thì doanh nghiệp vẫn phải chi trả tiền lương, tiền điện, nước, chi phí vận hành các khu đô thị đã có người dân vào ở...  Bên cạnh đó, doanh nghiệp không chỉ cần tính đến dòng tiền ngắn hạn mà phải tính toán đến dòng tiền xuyên suốt, các giải pháp dự phòng dài hạn để có thể tái khởi động khi dịch bệnh được kiểm soát. Thế nhưng, hiện có những doanh nghiệp không thể xoay đủ vốn để duy trì hoạt động thông thường, đặc biệt là các doanh nghiệp sử dụng vay vốn.

Sang đến năm 2022, sau khi dịch bệnh được kiểm soát, cả nước bước vào giai đoạn “bình thường mới”, kinh tế khởi sắc, thị trường bất động sản cũng dần hồi phục, các giao dịch sôi động hơn và thị trường “ấm” lên. 

Cụ thể, từ cuối năm 2021 cho đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đẩy mạnh hoạt động đầu tư kinh doanh. Số liệu thống kê cho thấy, trong 8 tháng năm 2022 có hơn 6.500 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập, tăng hơn 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo tính toán, hiện có khoảng 90% các sàn giao dịch bất động sản đã hoạt động trở lại. Lượng giao dịch về đất nền, căn hộ chung cư, nhà ở cao hơn cùng kỳ năm trước; các văn phòng, căn hộ cho thuê cũng giảm dần tình trạng “cửa đóng then cài”.

Đại diện một văn phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết: “Thời điểm dịch bệnh không riêng thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế đều ảnh hưởng nghiêm trọng. Khi dịch bệnh qua đi, thị trường đã dần hồi phục nhưng cũng chưa thể bằng giai đoạn trước khi dịch bệnh xảy ra. Hơn nữa, nhiều biến động trên thị trường cũng khiến nhà đầu tư cẩn trọng hơn chứ không dễ dàng đầu tư như trước nữa”.

Bước vào giai đoạn sàng lọc gắt gao

Liên quan đến vấn đề giá cả, trong 9 tháng năm 2022, giá các loại hình đất nền, căn hộ chung cư, nhà ở... vẫn tăng so với cuối năm 2021. Tuy nhiên, dù giá neo cao nhưng dữ liệu thống kê cho thấy sức cầu, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Phân tích cụ thể, theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), nửa đầu năm 2022, thị trường bị tác động bởi nhiều yếu tố như lạm phát, dòng tiền có dấu hiệu chậm lại và thanh khoản giảm. Một trong những nguyên nhân là do nguồn cung hạn chế làm cho giá nhà bị đẩy lên cao, vượt quá sức mua của đa số người dân. Dòng tiền chủ yếu đổ vào các dạng bất động sản đầu cơ, trú ẩn nên đẩy giá nhà tăng nhanh.

Loại hình nhà ở xã hội, nhà ở bình dân là phân khúc mà phần lớn người dân có nhu cầu ở thực lại không được chú trọng, trong khi các loại hình cao cấp, hạng sang thì đang thừa. Hiện, rất khó để tìm được một dự án nhà ở thương mại tại trung tâm đô thị có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, căn hộ có mức giá này thường ở xa trung tâm, và cũng chỉ có một số ít dự án.

Chị Mai Anh (trú tại Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết: “Sau thời gian tiết kiệm, gia đình tôi muốn mua một căn hộ khoảng 2 tỷ ở khu vực Cầu Giấy để ổn định cuộc sống, không còn cảnh phải đi thuê nhà nữa. Tuy nhiên, tìm gần một năm nay vẫn chưa được căn nào vì giá nhà tăng cao, muốn giá mềm thì phải ra xa trung tâm thành phố, còn nếu muốn ở trung tâm thì hầu như không có. Chúng tôi đang xem xét việc có nên mua lại chung cư cũ hay không vì không muốn vay mượn ai”.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) cũng nhận định, thị trường suy giảm do còn tình trạng lệch pha cung cầu. Từ năm 2021 đã không còn nhà ở bình dân và tư năm 2018 nguồn cung nhà ở đã giảm liên tục. Cụ thể, nếu so sánh với năm 2017, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì các năm 2018, 2019, 2020, 2021 giảm lần lượt chỉ bằng 65,8%, 53,6%, 39,2% và 33,6% so với năm 2017.

Giới chuyên gia cho rằng, giai đoạn dòng tiền dễ dàng đã qua đi, cùng với đó là các chính sách kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Đây được xem là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc sau khi cân nhắc kỹ càng các yếu tố vĩ mô. Trong vòng xoáy kiểm soát tín dụng khắt khe, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc gắt gao. Theo đó, nhà đầu tư sẽ hướng về dòng vốn trung, dài hạn tại những thị trường tiềm năng, có khả năng sinh lợi cao với các dự án được bảo chứng về chất lượng, đầy đủ về mặt giấy tờ pháp lý, được vận hành bởi các chủ đầu tư uy tín. Còn ở thời điểm hiện tại, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, có năng lực mới chiếm được lòng tin của nhà đầu tư. Vì khi kiểm soát chặt tín dụng, nhà đầu tư sẽ chi tiền thật thay vì sử dụng các đòn bẩy tài chính. Do đó, các nhà đầu tư sẽ lựa chọn rất kỹ càng các dự án để “xuống tiền”.