Đất nghỉ dưỡng ngoại thành thoái trào, nhà đầu tư “quay xe” về nội đô

Đất nghỉ dưỡng ven đô đã tăng quá cao

Trong thời điểm dịch Covid-19 bùng phát, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven đô Hà Nội được nhiều nhà đầu tư săn đón. Chính vì vậy, đất nền ở các huyện Sóc Sơn, Đông Anh, Thạch Thất, Ba Vì tăng chóng mặt. Nhiều khách hàng săn đón các sản phẩm này bởi vừa có thể đầu tư sinh lời trong bối cảnh lạm phát tăng cao, vừa có thể nghỉ ngơi cuối tuần hoặc cho thuê. Những con số thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, nhiều khu vực này đã tăng giá lên từ 2 đến 4 lần, liên tục chạm mốc kỷ lục mới.

Qua khảo sát, những lô đất đẹp rộng trên 1.000m2 ở các xã Tiến Xuân, Yên Bình và Yên Trung của huyện Thạch Thất đều đã đạt mức giá từ 10 – 20 triệu đồng/m2. Còn khu vực Đồng Mô, Yên Bài của huyện Ba Vì dịp đầu năm 2022 cũng được giao dịch với mức giá từ 5 – 10 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất tại các xã Minh Tân, Minh Trí, Phù Lỗ của huyện Sóc Sơn cũng giao động ở mức 20 – 30 triệu đồng/m2.

“Đây là mức giá giao dịch thời điểm đầu năm đến giữa năm 2022. Còn ở thời điểm hiện tại khi có những thay đổi về chính sách quản lý của nhà nước cũng như siết chặt nguồn vốn đầu tư bất động sản thì nhiều tháng nay giao dịch chậm lại. Giá đất không tăng thêm mà thậm chí giảm đi khiến nhiều nhà đầu tư không chịu được áp lực tài chính, buộc phải cắt lỗ”, anh Lê Quang Hiệu, một môi giới bất động sản ở TP Hà Nội chia sẻ.

Anh Hiệu cũng cho biết, trước đây nhiều nhà đầu tư tìm về ngoại thành Hà Nội để mua gom những mảnh đất rộng của dân rồi tách thửa, bán cho những người ít tiền. Tuy nhiên hiện tại Hà Nội đã dừng tất cả các hoạt động phân lô, bán nền dưới danh nghĩa dự án. Điều này khiến không ít chủ đầu tư bị “mắc kẹt”, những khu vực đất mua đều bỏ hoang, cỏ mọc um tùm.

Ông Hoàng Quốc Đạt (58 tuổi ở Hà Đông, Hà Nội) cho biết, cuối năm 2021 ông đã đầu tư hơn 5 tỷ đồng mua một lô đất rộng hơn 1.000 m2 ở Thạch Thất (trong đó có 200 m2 đất ở) với ý định làm nhà vườn nghỉ dưỡng kết hợp đầu tư lâu dài. Sau đó ông vay mượn thêm tiền xây dựng nhà và đổ bê tông đường vào. Đến nay, tổng vốn đầu tư nhà vườn của ông đã hơn 9 tỷ đồng nhưng nếu thanh khoản ở thời điểm hiện tại mới có người trả giá 7 tỷ đồng.

Theo lời ông Đạt, một số người bạn khác của ông cũng đang lo lắng bởi diện tích đất nghỉ dưỡng họ mua có cả đất nông nghiệp và chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hiện họ vẫn đang chờ các thủ tục hành chính liên quan theo hướng dẫn của cấp trên về việc chuyển đổi và chia tách hợp thửa. Trong trường hợp vi phạm và bị thu hồi thì coi như “trắng tay”.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường đánh giá, việc xây dựng các biệt thử nhỏ lẻ, nhà vườn ở khu vực ngoại thành không đi kèm hệ thống các dịch vụ du lịch dẫn đến khối tài sản này dường như “đóng băng”, chỉ phục vụ đơn thuần người sở hữu chứ không thể kinh doanh, phục vụ cộng đồng. Trong khi đó, nhiều dự án nghỉ dưỡng ven đô quy hoạch không đồng bộ, vi phạm các quy định của nhà nước dẫn đến bị “tuýt còi” và trở thành dự án “ma”.

“Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven đô thoái trào và không được các nhà đầu tư quan tâm như trước”, GS Đặng Hùng Võ nói.

Cần tầm nhìn dài hạn

Với những thực tế nêu trên, nhiều nhà đầu tư đã “quay xe”, chuyển dịch dòng tiền vào các sản phẩm bất động sản ngay nội đô có thể sử dụng và cho thuê.

Anh Nguyễn Văn Hùng (ở Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, sau 2 năm chật vật đầu tư đất nền ngoại thành mà tiền lời không đủ tiền công, anh đã chuyển sang mua lại một số căn hộ cũ sau đó sửa sang lại các phòng, trang bị nội thất đầy đủ nhằm phục vụ cho thuê. “Hiện nay khách đến Hà Nội du lịch cũng như giới chuyên gia nước ngoài sang đây làm việc tăng nhanh sau dịch nên nhu cầu thuê phòng tăng cao. Do vậy với những căn hộ ở vị trí trung tâm tôi sửa sang cho đẹp để phục vụ cho thuê theo ngày. Còn những vị trí kém thuận lợi hơn, tôi nâng cấp các phòng cho thuê theo tháng. Về cơ bản số lợi nhuận hàng tháng không tăng vọt như đầu tư đất nền ngoại thành thời điểm trước nhưng nó lại rất ồn định và hầu như không có rủi ro”, anh Hùng chia sẻ.

Chị Bùi Thị Vân (44 tuổi ở Đan Phượng, Hà Nội) cũng cho biết, sau khi thu hồi vốn đầu tư đất nên ở thị xã Sơn Tây và huyện Ba Vì chị đã biết cách chọn lọc, không chạy theo xu hướng đám đông và tính toán được “điểm rơi” của thị trường bất động sản. Theo lời chị Vân, trong bối cảnh này, đầu tư vào các dự án cao cấp ở một số quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Hoàng Mai đều có tiềm năng. “Giá mua có thể cao nhưng vẫn còn dư địa tăng trưởng bởi hiện nay quỹ đất nội thành hạn chế, dự án mới ít nên đây sẽ là phân khúc đầu tư an toàn hơn so với đất nghỉ dưỡng ngoại thành đang biến động”, chị Vân tâm sự.

Nhận định về việc chuyển hướng đầu tư của một số người trong giai đoạn này, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội đánh giá: Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều tiềm năng, nhiều cơ hội song không phải ai cũng nắm bắt được, nhất là những người chuyển ngang hoặc “mỏng vốn”.

“Theo quy luật của thị trường, bất động sản sẽ có lúc xuống và sẽ tăng trở lại. Những giai đoạn vừa qua đã chứng minh cứ 3-5 năm là chu kỳ tăng trưởng của thị trường bất động sản. Tất nhiên để việc này theo đúng quỹ đạo thì cần dựa vào các yếu tố khác như chính sách quản lý, phát triển kinh tế, xã hội, hạ tầng – giao thông. Vấn đề mấu chốt là nhà đầu tư cần có cái nhìn dài hạn, lựa chọn sản phẩm đảm bảo các yếu tố pháp lý để tránh thị thua lỗ”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh