Giá chung cư ngoại thành Hà Nội đã đắt hơn vùng trung tâm

Căn hộ xa trung tâm liên tục tăng giá

Các căn hộ tại dự án chung cư The Terra An Hưng (Hà Đông) vẫn đang được mở bán với mức giá trung bình từ 34 - 36 triệu đồng/ m2. Khoảng 2 năm trước, các căn hộ này chỉ dao động ở mức 23 - 25 triệu đồng/m2, tức chỉ bằng 70% giá bán hiện nay. Cũng trong khu vực này, để mua được một căn hộ diện tích 103m2 với 3 phòng ngủ tại dự án Roman Plaza, khách hàng phải chi trả khoản tiền gần 4,5 tỷ đồng, so với hai năm trước đã tăng thêm đến 1 tỷ đồng.

Còn ở phía Đông Hà Nội, một căn hộ diện tích 87m2 tại dự án Berriver Long Biên có giá giao dịch là 3,2 tỷ đồng, tương đường 37 triệu đồng/m2, so với mức trung bình năm 2021 đã tăng gần 15%. Một căn hộ 50m2 khác tại dự án Le Grand Jardin có giá bán là 28 triệu đồng/m2, tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm 2021.

Anh Lê Hưng (trú tại Hà Đông) đang rao bán căn hộ 71m2 tại dự án The Terra An Hưng với giá 2,7 tỷ đồng. Anh cho biết, sau khi bán được thì gia đình sẽ chuyển về quận Thanh Xuân sinh sống cho gần trung tâm hơn, cách nơi cũ khoảng 6km để đưa đón con đi học cho thuận tiện. So sánh giá căn hộ ở hai khu vực, anh Hưng tính toán việc đổi ngang hoặc chỉ cần bù một phần nhỏ khoảng 200 - 300 triệu đồng cho căn hộ cùng diện tích tại quận Thanh Xuân, dù nơi này chỉ cách Hồ Hoàn Kiếm 20 phút lái xe.

Thị trường bất động sản các quận ngoại thành không chỉ chứng kiến đà tăng giá của loạt dự án cũ, mà tại những dự án mới ra mắt cũng ghi nhận tốc độ tăng giá chóng mặt. Thậm chí có nhiều dự án đã có mức giá cao hơn cả khu vực nội thành.

Chẳng hạn như dự án The Matrix One (quận Nam Từ Liêm) của MIK Group, cách vùng trung tâm gần 10km nhưng có mức giá bán từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Xét về nhóm các dự án mới của Hà Nội thì The Matrix One đang thuộc nhóm cao nhất, tương đương giá bán của các dự án trong trung tâm như Lancaster Luminaire đường Láng, Green Diamond Láng Hạ,...

Bên cạnh đó là dự án Imperia Smart City cũng đang chào bán căn hộ với giá khoảng 52 - 55 triệu đồng/m2 tùy diện tích và vị trí. Mức giá này còn cao hơn cả căn hộ cao cấp Imperia Garden của MIK Group tại quận Thanh Xuân, tương đương giá bán của Imperia Sky Garden ở quận Hai Bà Trưng.

Dự án chung cư Masteries Waterfront tại Gia Lâm và Materise West Heights của Masteries tại Nam Từ Liêm cũng ghi nhận mặt bằng giá khoảng 60 triệu đồng/m2. Hai dự án này đều được ra mắt vào cuối năm 2020 và đánh dấu hành trình Bắc tiến của chủ đầu tư Masteries.

Thay đổi định nghĩa về trung tâm, vùng nội thành

Từ cuối năm 2020 đến nay là giai đoạn bùng nổ của xu hướng tăng giá chung cư ngoại thành. Các đơn vị nghiên cứu thị trường lý giải, sự khan hiếm nguồn cung căn hộ và chi phí vật liệu xây dựng đầu vào tăng chóng mặt đã khiến quan niệm sở hữu nhà ở của người dân đô thị thay đổi. Điều này vô tình tác động lên giá bán căn hộ, nhất là những sản phẩm tại các vùng xa trung tâm.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó giám đốc Batdongsan nhận định, đại dịch Covid - 19 đã khiến một bộ phận người dân thay đổi thói quen, muốn di chuyển ra những nơi xa trung tâm, có môi trường sống trong lành, thoáng mát để sinh sống. Vì thế nên các dự án khu vực ngoại thành trở nên sốt nóng hơn bao giờ hết.

Bên cạnh đó, dòng tiền đang theo xu hướng dịch chuyển từ miền Nam ra miền Bắc cũng làm cho bất động sản Hà Nội tăng giá. Việc giá đất tăng liên tục đã kéo theo giá chung cư cũng tăng. “Nếu giá đất tăng 20 - 30%/ năm thì giá căn hộ chung cư cũng phải tăng từ 9 - 10%/năm là điều tất yếu và phù hợp quy luật thị trường” - Ông Quốc Anh nói.

Vị chuyên gia này cũng đánh giá về sự khan hiếm nguồn cung tại Hà Nội đang tỷ lệ nghịch với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sở hữu nhà ở đô thị của người lao động. Hiện tại, Hà Nội đang có tốc độ đô thị hóa khoảng 51%, do đó cần có ít nhất 70.000 căn hộ thì mới đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người lao động. Tuy nhiên, nhưng năm nay, nguồn cung của Thủ Đô rất thấp dẫn đến lượng giao dịch mỗi quý chỉ đạt gần 5.000 lượt.

Nhận xét về giá bán căn hộ xa trung tâm đang có xu hướng tăng mạnh, ông Quốc Anh phân tích khái niệm về trung tâm nay đã thay đổi. Nếu như khoảng 5 - 10 năm về trước, người Hà Nội định nghĩa vùng lõi thành phố sẽ bao gồm quận Hoàn Kiếm và các quận lân cận như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy, thì tới nay quan điểm này đã được mở rộng.

“Hiện tại, cứ nơi nào có hạ tầng phát triển, kết nối thuận lợi, tiện ích phong phú thì nơi đó là trung tâm. Chẳng hạn như Hà Đông hay Nam Từ Liêm,... đều có thể gọi là trung tâm vì người dân ở đó cảm thấy hài lòng với chất lượng cuộc sống, chất lượng tiện ích, dịch vụ đáp ứng nhu cầu” - Ông Quốc Anh phân tích.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bán căn hộ tại các khu vực ngoại thành như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh,... đều tăng trong vài năm gần đây là xuất phát từ yếu tố hạ tầng. Nhiều công trình cao tốc, vành đai, cầu vượt,... được đầu tư xây dựng bài bản, gia tăng kết nối giữa các khu vực này với vùng lõi trung tâm ngày càng dễ dàng hơn đã giúp thị trường bất động sản tăng giá. Mặt khác, ông Đính cũng nhìn nhận, việc giá cả tăng không ngừng cũng một phần vì tình trạng mua đi bán lại căn hộ trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm đã làm giá bán căn hộ chung cư vượt qua giá trị thị trường.