Giải pháp nào cho nhà đầu tư BĐS khi thị trường đang "tê liệt" vì thiếu vốn?

Thị trường bất động sản "tê liệt" vì thiếu vốn

Thị trường bất động sản năm 2022 đã trải qua nhiều biến động. Nguồn vốn tín dụng trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ cùng việc một số doanh nghiệp ngành bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm trong lĩnh vực phát hành trái phiếu. Tại một số khu vực, giao dịch suy giảm mạnh, thậm chí không có thanh khoản khiến thị trường trầm lắng. Suốt 6 tháng cuối năm, thị trường gần như tê liệt, ngủ đông khi dòng vốn lưu thông trên thị trường ngày càng khô hạn. Doanh nghiệp bất động sản lâm vào cảnh "đói vốn" phải chật vật xoay xở tìm cách duy trì sự tồn tại.

Theo các chuyên gia, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang có những nỗ lực mạnh mẽ trong việc kiểm soát lạm phát cũng như ổn định môi trường kinh tế vĩ mô để tăng trưởng một cách lành mạnh và bền vững hơn trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, tình trạng này đã giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo đó, các nhà đầu tư cũng như đơn vị phát triển bất động sản đang bị đẩy vào một giai một giai đoạn đầy thách thức khi những kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng hay thị trường chứng khoán đều bị gián đoạn.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, tăng trưởng tín dụng đến hết quý III/2022 đạt 10,5% gần với mục tiêu 14% mà Ngân hàng Nhà nước kỳ vọng. Với kết quả đã đạt được, hạn mức tăng trưởng tín dụng chỉ còn khoảng 3,5% cho quý cuối năm. Với hạn mức này, tín dụng sẽ ưu tiên tập trung vào mục đích sản xuất kinh doanh và các dịch vụ liên quan. 

Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng việc Chính phủ chủ động thắt chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ có những tác động trong ngắn hạn nhất định đến nhiều ngành nghề kinh doanh, sản xuất và dịch vụ trong nước, bao gồm cả bất động sản. Nhưng đổi lại, thị trường tài chính thời gian tới sẽ minh bạch, tăng uy tín trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, tình trạng này được nhận định rằng sẽ gây khó khăn "kép" cho ngành bất động sản bởi các kênh huy động vốn đều đang bị gián đoạn.

Theo số liệu từ Bộ Tài chính, trong 3 quý của năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu của lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành và có xu hướng giảm trong thời gian qua.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, ngoài những vấn đề về nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản còn đang phải đối mặt với nhiều trở ngại cả khách quan và chủ quan. Đơn cử như lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và chi phí xây dựng.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc triển khai dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư và pháp lý của dự án. Đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây được xem là vướng mắc lớn nhất của thị trường đã tồn tại trong nhiều năm qua.

Vị chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường bởi áp lực vay và phải chấp nhận bán cắt lỗ. Nếu sang năm 2023, Nhà nước không có chính sách nới lỏng tín dụng thực sự thì thị trường bất động sản sẽ xuất hiện sự bán tháo, giá giảm... khi nhà đầu tư không thể tiếp tục "gồng" được nữa. Sự giảm giá sẽ diễn ra ở bất động sản liền thổ đầu tiên vì giá đã tăng gấp 3 lần. còn với căn hộ, phân khúc hạng sang sẽ bị tổn thương nhiều nhất.

FDI là giải pháp huy động vốn "tiềm năng" cho các doanh nghiệp bất động sản

Trước bối cảnh hết sức khó khăn hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản phải chật vật, xoay xở để tìm các nguồn vốn mới bên cạnh các phương thức truyền thống như vay ngân hàng. Trong đó, việc tìm kiếm nguồn vốn từ đầu tư nước ngoài (FDI) được các chuyên gia đánh giá là khả thi bởi sự quan tâm của nhà đầu tư ngoại với thị trường Việt Nam vẫn rất lớn.

Ông Neil MacGregor cho rằng, để đảm bảo ngành bất động sản duy trì được tốc độ phục hồi ổn định cũng như nguồn cung ở các phân khúc thì giải pháp huy động vốn "tiềm năng" cho các doanh nghiệp đó là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

Theo vị chuyên gia, sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, đến nay, Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, trong đó dẫn đầu là nhóm ngành sản xuất - chế tạo và bất động sản.

Trong khi đó, chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định, các doanh nghiệp cần linh hoạt và chủ động trong việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế. Với những quỹ đất sạch cùng cách làm việc minh bạch và năng lực của chủ đầu tư sẽ không khó để doanh nghiệp tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp.

Từ đó, những giải pháp vốn bền vững cho ngành bất động sản có thể bàn đến bao gồm: Thứ nhất, phải có chiến lược kinh doanh bền vững, kết hợp giữa phát triển dự án và dòng tiền để không đưa công ty vào tình trạng thâm dụng vốn cũng như nhu cầu vay nợ lớn gây rủi ro cho doanh nghiệp. Đây được coi là giải pháp quan trọng nhất để đảm bảo doanh nghiệp tăng trưởng lành mạnh.

Thứ hai, cần tái cấu trúc tài chính để cơ cấu các khoản nợ ngân hàng thương mại và trái phiếu để có cấu trúc tài chính an toàn. Theo đó, các doanh nghiệp cần bán bớt một số tài sản đầu tư, tìm kiếm đối tác liên kết đầu tư dự án, hoặc thực hiện mua bán và sáp nhập những dự án đòi hỏi nguồn lực lớn, thời gian triển khai dài. Ngoài ra, trong kế hoạch tái cấu trúc, công ty cũng cần thêm nguồn vốn mới từ phát hành cổ phiếu để tăng năng lực tài chính.