Thị trường xuất hiện "vùng trũng" giá, nhà đầu tư đã đến lúc bắt đáy BĐS hay chưa?

Theo các chuyên gia, việc nhà đầu tư liên tục thay đổi tâm lý sẽ khiến việc xác định "đáy" ngày càng khó hơn trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Ghi nhận cho thấy, nguồn hàng từ nhà đầu tư "tay ngang" hiện đang tăng lên. Trong khi đó, các nhà đầu tư có kinh nghiệm gần như chưa chịu "nhả hàng" đồng loạt. Thậm chí các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh lại tranh thủ thời cơ thị trường địa ốc xuất hiện vùng trũng giá giảm sâu để xuống tiền. Điều này càng khiến thanh khoản bất động sản có dấu hiệu giảm mạnh vào cuối năm.

Bên cạnh đó, tình trạng cắt lỗ bất động sản dù đã diễn ra, nhưng chưa ồ ạt. Nhiều người "ôm" đất bằng tiền vay đang tìm cách để thoát hàng. Riêng đối với phân khúc đất nền đang rơi vào tình trạng trầm lắng.

Báo cáo của trang nghiên cứu thị trường mới đây cho thấy, nhiều tỉnh phía Nam đang chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý 2/2022 giảm so với quý trước. Chẳng hạn như mặt bằng giá rao bán bất động sản ở Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu sụt giảm mạnh từ 19 - 33%. Nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong quý 3/2022 giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. Việc giá cả tăng cao, cùng với siết chặt tín dụng khiến thanh khoản thị trường, kéo theo lượng giao dịch giảm 89%. Nhiều nhà đầu tư bị áp lực tài chính đang muốn bán ra nhưng gặp khó khăn về thanh khoản.

Liệu đã đến thời điểm "bắt đáy"?

Có thể thấy, thị trường bất động sản đã xuất hiện vùng "trũng giá" giảm sâu và được các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt chú ý. Nhiều trường hợp nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao chấp nhận giảm giá, cắt lỗ, cắt lãi. Theo dự báo của một số chuyên gia, giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuồng, nhưng biên độ xuống không nhiều bởi hạn chế về nguồn cung. Nhiều người hiện đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới của thị trường. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện tại gặp khó vì không có thanh khoản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản được dự đoán sẽ không tồi tệ đến mức là đóng băng.

Khá nhiều nhà đầu tư đang "canh" để bắt đáy bất động sản thời điểm này. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam nhận định, rất khí để có thể nhận định thị trường hiện nay đã ở vùng đáy hay chưa, đặc biệt là khi bức tranh chung hiện còn nhiều khó khăn bất ổn liên quan đến việc tăng cường kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng cao, thanh khoản thị trường giảm mạnh chỉ bằng 10 - 20% so với hồi đầu năm,...

Vị giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, với mức lãi suất cho vay đang cao như hiện nay (khoảng 12% - 14%/năm) thì có thể vẫn tiếp tục tăng trong thời gian tới, bên cạnh việc thanh khoản thị trường đang sụt giảm mạnh. Nếu việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản khó có hiệu quả nếu không nói có nguy cơ "lời" sẽ không thể bù được "lãi". Do đó, giai đoạn hiện nay nếu nhà đầu tư yếu vốn thì nên cân nhắc tạm dừng để quan sát thị trường.

Tuy nhiên, với những nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi thì đâu là một cơ hội đi "săn" những bất động sản có giá chiết khấu, giảm giá sâu ở những vị trí đẹp mà trước đây rất khó tiếp cận nếu có mua được giá rất cao. Thực tế, trên thị trường đang diễn ra những cuộc đi ăn của những nhà đầu tư có vốn mạnh, những bất động sản có vị trí đắc địa, trung tâm thuận lợi cho thuê vẫn đang thanh khoản tốt.

Ông Thắng dành lời khuyên cho nhà đầu tư nên theo dõi những diễn biến của thị trường, sàng lọc những sản phẩm, lựa chọn bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá thuộc phân khúc vừa túi tiền, tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý dự án cũng như năng lực triển khai của chủ đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc việc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với mức thu nhập hiện tại và trong tương lai. Xác định tầm nhìn trung và dài hạn, tránh tâm lý đầu cơ lướt sóng trong ngắn hạn.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần phải chủ động đi tìm sản phẩm tốt thay vì ngồi chờ "bắt đáy". Bởi cơ hội nằm ở chính sự quan sát, nhận định của nhà đầu tư.

Một số chuyên gia trong ngành dự báo cuối năm 2023 thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại. Đây sẽ là thời điểm thị trường có thể được giải vây cơn khát vốn. Có thể thấy, thị trường những tháng vừa qua đi xuống do nhiều yếu tố, buộc Nhà nước phải có những chính sách vĩ mô để hạn chế việc tăng quá nóng của thị trường bất động sản. Dự báo cho thấy, các tháng còn lại của năm 2022, thanh khoản toàn thị trường tiếp tục giảm, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh hay các bất động sản giá trị lớn. 

Đại diện của CBRE Việt Nam cho rằng, phải đến hết năm 2023 thị trường bất động sản mới có thể hồi phục trở lại. Đồng thời, đây cũng là mốc thời gian được nhiều nhà đầu tư kỳ vọng sẽ "thay đổi tình thế" về thanh khoản và giá bất động sản. Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng khiến tính thanh khoản của thị trường suy giảm ít nhiều. Theo đó, mấu chốt ở đây chính là dòng vốn. Nếu sang năm 2023, dòng vốn được khơi thông thì thị trường bất động sản mới có thể phục hồi.

Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản giai đoạn này đi ngang hay điều chỉnh còn tùy thuộc vào các diễn biến tiếp theo. Nhưng ngay lập tức sẽ sôi động mạnh khi dòng tiền được nới lỏng và quay trở lại thị trường, đồng nghĩa với việc tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ mức ổn định cũng như việc giải ngân dễ dàng hơn.