Thanh khoản thị trường căn hộ phía Nam giảm sâu dịp cuối năm

Thanh khoản thị trường căn hộ giảm sâu

Mặc dù đang là mùa cao điểm bán hàng nhưng theo báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam, trong tháng 11/2022, lượng tiêu thụ căn hộ ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận chỉ đạt 37%, đây cũng là mức hấp thụ thấp nhất từ đầu năm đến nay. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trong tháng cũng chỉ dao động phổ biến từ 30%-40% lượng sản phẩm được đưa ra thị trường.

Tháng qua, toàn thị trường phía Nam có 9 dự án được mới mở bán (chủ yếu là các dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 581 căn hộ mới. Các dự án căn hộ mới chào bán ra thị trường tập trung chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh và Bình Dương. Các địa phương còn lại đều rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Riêng tại TP Hồ Chí Minh, đa số các dự án mới đều tập trung ở khu Đông (TP Thủ Đức) với căn hộ cao cấp (hạng A) chiếm 36% giỏ hàng. Các phân khúc căn hộ trung cấp (hạng B) và bình dân (hạng C) có rất ít dự án mới.

Giá bán trên thị trường sơ cấp không có nhiều biến động so với những tháng trước. Các chính sách chiết khấu thanh toán 40-50% được các chủ đầu tư đưa ra nhằm mục đích kích cầu thị trường.

Trên thị trường thứ cấp mua đi bán lại, các căn hộ tiếp tục kéo dài chu kỳ ế ẩm trong tháng 11. Số lượng người bán gấp căn hộ để giảm áp lực tài chính cá nhân tăng cao. Cho nên, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 3-5% so với tháng trước.khoảng 20% so với tháng 10. Nguyên nhân là do có nhiều khách hàng có nhu cầu thanh lý căn hộ nhưng không thoát được hàng vì thị trường thứ cấp bị tắc thanh khoản.

Giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh cho biết, thanh khoản căn hộ trên thị trường sơ cấp và thứ cấp sụt giảm đã gây áp lực lớn cho các rổ hàng của công ty ông. Đặc biệt, số lượng căn hộ ký gửi và chờ thanh lý hoàn tiền trên thị trường thứ cấp đang tăng cao. Nguyên nhân là do có nhiều khách hàng không thoát được hàng vì thị trường thứ cấp bị tắc thanh khoản.

Ngoài ra, việc thanh khoản trên thị trường căn hộ giảm mạnh đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động bán hàng của công ty. Dù đang là tháng cao điểm bán hàng nhưng số lượng giao dịch thành công rất ít, phần lớn khách hàng mua nhà đều có tâm lý e ngại xuống tiền vào thời điểm này.

Anh Nguyễn Viết Long – môi giới bất động sản ở TP Hồ Chí Minh cho hay, mặc dù số lượng khách hàng ký gửi căn hộ nhiều nhưng anh không thể bán được hàng. Trước đó, anh đã chuẩn bị sẵn mọi nguồn lực để đẩy mạnh bán hàng trong những tháng cuối năm, gỡ lại một năm buôn bán ế ẩm nhưng tình hình buôn bán hiện tại còn khó khăn hơn trước rất nhiều.

“Từ nay đến hết năm 2022, tôi sẽ ngừng nhận ký gửi sản phẩm mới để tập trung bán hết hàng trước Tết Nguyên Đán. Hy vọng, quyết định nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước vừa qua sẽ giúp thanh khoản của loại hình căn hộ ở thị trường sơ cấp và thứ cấp cải thiện hơn”, anh Long nói.

Nguyên nhân thanh khoản của thị trường căn hộ sụt giảm

DKRA Việt Nam cho rằng do các chính sách kiểm soát tín dụng ngân hàng đã tác động đến tâm lý mua nhà của nhiều người trong những tháng còn lại của năm 2022. Ngoài ra, nguồn cung mới tung ra thị trường còn hạn chế và đa số các sản phẩm đều thuộc phân khúc cao cấp, giá cao nên cũng phần nào làm giảm sức mua của thị trường căn hộ.

Đồng quan điểm, bà Lê Thị Huyền – Giám đốc Nghiên cứu và tư vấn JLL Việt Nam cho biết, trong thời gian gần đây, việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng khó khăn đã khiến người mua nhà và cả những chủ đầu tư dự án gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, việc giá nhà liên tục tăng cao đã khiến thanh khoản của thị trường căn hộ bị sụt giảm mạnh.

Bên cạnh đó, những thông tin gần đây liên quan đến quy định thời hạn sở hữu chung cư, thuế tài sản, những sai phạm của các chủ đầu tư đã ảnh hưởng đến tâm lý của người mua. Cho nên, những tháng cuối năm 2022 và 6 tháng đầu năm 2023, thanh khoản của thị trường căn hộ vẫn còn gặp nhiều khó khăn, bất chấp việc các chủ đầu tư có sử dụng chính sách kích cầu cho thị trường.

Mặc dù thanh khoản của thị trường căn hộ khó cải thiện trong ngắn hạn nhưng các chuyên gia vẫn cho rằng, thời điểm này nên đầu tư vào các phân khúc bất động sản như nhà ở, căn hộ. Bởi lẽ, những sản phẩm này luôn đảm bảo được sự an toàn về dòng vốn và nguồn lợi nhuận. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên hạn chế việc nay vốn, nếu không có dòng tiền ổn định thì nên hạn chế việc đầu tư lướt sóng.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam khuyên các nhà đầu tư ở phân khúc căn hộ nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế việc đầu tư lướt sóng. Đồng thời, trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ các vấn đề về pháp lý vì hiện nay có rất nhiều dự án có pháp lý không rõ ràng. Còn với những người mua nhà ở thực, chính sách ưu đãi bán hàng của các chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để đưa ra quyết định trong bối cảnh lãi suất cho vay của các ngân hàng đang tăng cao.

Dự báo trong thời gian tới, thị trường căn hộ ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thử thách, khó khăn. Trong giai đoạn này, nguồn cung mới sẽ bị hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở các phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Điều này sẽ khiến những người có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ không có nhiều lựa chọn vì các sản phẩm đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang có giá bán rất cao.