Giá căn hộ chiết khấu hấp dẫn, “nhưng tiền đâu mà mua”?

Chiết khấu tới 50%, người mua cũng khó xuống tiền

Theo Vneconomy, số liệu của Savills Việt Nam giá bán căn hộ hạng B tại TP. Hồ Chí Minh lên tới 10 tỷ đồng/căn. Với dòng sản phẩm hạng A hiện tại có mức giá lên tới 30 tỷ đồng/căn. Cụ thể như Hà Nội ghi nhận giá bán căn hộ cũng tăng liên tục trong 15 quý, tới nay đạt mức giá bán trung bình là 47 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, thanh khoản thị trường lại yếu kém, trái hẳn với mức giá bán khi giao dịch giảm đáng kể. Lý do có thể kể tới là một số yếu tố liên quan đến việc tín dụng bị thắt chặt, lãi suất gia tăng, kéo theo là áp lực thanh toán và tác động đến lợi nhuận đầu tư kỳ vọng.

Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Việt Nam Võ Hồng Thắng cho hay, nguồn cung và sức cầu bất động sản liên tục có mức giảm mạnh kể từ giữa quý II/2022. Tới nay, sức cầu chỉ bằng 10 - 20% so với hồi đầu năm. Xu hướng giảm sẽ không dừng lại nếu thị trường không có sự chuyển biến mới tích cực hơn trên diện rộng.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên Cứu, Savills Hà Nội, nhằm cải thiện tình hình này, thời gian gần đây, không ít các chủ đầu tư đã đưa ra những điều chỉnh về nguồn vốn. Họ sẽ không áp dụng hình thức giảm giá trực tiếp, thay vào đó là đưa ra các gói chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán trước tiến độ, thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi. 

Những chính sách bán hàng và chiết khấu sâu sẽ được các doanh nghiệp áp dụng như: Novaland chiết khấu lên tới 50 - 55% giá trị sản phẩm, Đất Xanh giảm giá 19% sản phẩm… Tuy nhiên, để đạt được mức chiết khấu cao 50% thì người mua buộc phải thanh toán tiền một lần, hoặc thanh toán trước 95% và nhận nhà sau 3 - 4 năm nữa. Nhưng điều này vẫn chưa cải thiện được thanh khoản vì giá khi đã chiết khấu vẫn neo cao khoảng 2,5 - 3 tỷ đồng/căn. 

Tuy nhu cầu mua nhà ở thực luôn hiện hữu, nhưng giá bán hiện nay đang quá cao, tín dụng cho vay bất động sản thì đang “tắc” khiến thanh khoản thị trường vẫn ảm đạm. Với các khó khăn hiện tại, nhiều doanh nghiệp kinh doanh tư bất động sản phải cố gắng để tái cơ cấu nợ, chuyển tất cả nợ ngắn hạn sang dài hạn. Một vài chủ đầu tư thậm chí chọn cách trả nợ bằng sản phẩm, trả lương cho nhân viên bằng cổ phiếu; Mua lại trái phiếu hoặc gia hạn các khoản phải trả… 

Bên cạnh đó, có những dự án đang xây dựng cũng bị tạm dừng hoặc lùi lại kế hoạch khởi công. Tuy nhiên vẫn có những chủ đầu tư tiếp tục ra hàng trong giai đoạn này nhờ vào nguồn vốn nước ngoài như Khang Điền, Nam Long, Tiến Phước...

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đối với những chủ đầu tư đã có dự án hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ hết thì cần phải điều chỉnh lại giá bán cho phù hợp với khả năng mua của khách hàng. Bởi dự án đã có thành phẩm nhưng chưa bán được sẽ khiến thanh khoản thị trường yếu đi. 

Doanh nghiệp cần tự cứu lấy mình

Vướng mắc hiện tại của nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh là có những dự án vướng đất công khiến quá trình triển khai kéo dài. Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhìn nhận, trong số 703 dự án thuộc diện đang triển khai trên địa bàn, đã có 143 dự án vướng mắc về pháp lý nên chưa thể thực hiện hoặc mới chỉ thực hiện được một phần và phải tạm dừng dự án.

Nhìn nhận về tình trạng hiện nay, chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển cho rằng, có nhiều doanh nghiệp bất động sản trước đó đã đầu tư quá nhiều dự án và dàn trải. Một số doanh nghiệp tại các thành phố có dự án vướng pháp lý đều liên quan tới đất công, do đó rất khó tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự. Tới thời điểm hiện tại không bán được hàng cũng không có thanh khoản. 

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường đang còn khó khăn và cho tới khi vấn đề trái phiếu bất động sản được khơi thông thì mới tháo gỡ được; Những nút thắt pháp lý cấp phép cho dự án nhà ở sẽ dần được tháo dỡ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, có hiệu lực. 

Vì vậy, để có thể “vượt bão” thì ông Hiển cho rằng các doanh nghiệp BĐS cần chọn tái cấu trúc bằng cách chỉ tập trung vào những dự án chủ lực, các phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu và kinh doanh thực. 

Nhà nước cũng phải hỗ trợ vốn để thị trường có thể vượt qua giai đoạn khó khăn này. Chẳng hạn như hỗ trợ về lãi suất cho người lao động vay mua nhà và tạo dòng tiền mới cho thị trường. 

Đối với người mua nhà, bà Hằng cho rằng khi giá bán sản phẩm vẫn cao so với tương quan các dự án khác thì có thể chờ thêm những nguồn sơ cấp mới ra thị trường. Bên cạnh đó, việc lựa chọn mua nhà không chỉ có chất lượng mà những tiện ích nội ngoại khu cũng cần được tính toán hợp lý để cuộc sống sau này được thuận lợi. 

“So sánh với sự giai đoạn 2011 - 2012 cũng cùng tình trạng ảm đạm, thị trường bất động sản hiện tại lại cho thấy nhu cầu khách mua để ở vẫn còn cao. Khi giá bán phù hợp và sản phẩm của chủ đầu tư lớn thì những người có nhu cầu thực vẫn mua để sử dụng” - Bà Hằng nói.