Chiết khấu tới 50% giá căn hộ: Chủ đầu tư không bao giờ lỗ

Sản phẩm chiết khấu tiền tỷ

Theo Vietnamfinance, dạo gần đây, không ít chủ đầu tư dự án địa ốc đã tung ra những chính sách chiết khấu khủng chưa từng có trên thị trường, giảm khoảng 30% giá trị sản phẩm, thậm chí lên tới 50% kèm theo nhiều ưu đãi khác. Động thái này đã diễn ra với nguyên nhân lớn là dòng vốn của các chủ đầu tư đang rất khó khăn vì tín dụng bị siết, lãi suất tăng cao, tỷ giá biến động mạnh và trái phiếu sắp tới ngày đáo hạn… 

Tại Hà Nội, một dự án chung cư tại Linh Đàm hiện đang có chính sách chiết khấu tới 32,4% cho những khách hàng thanh toán vượt mức 95% giá trị sản phẩm. Các căn hộ đang có giá bán từ 33 - 47 triệu đồng/m2, sau khi trừ ưu đãi, giá căn hộ chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, tức chỉ từ 2,4 tỷ đồng cho một căn 2 phòng ngủ.

Một doanh nghiệp lớn khác cũng mới cho ra mắt dự án tại khu Đông đã có chính sách cam kết lợi nhuận 37,5% trong 5 năm tới đối với nhà ở thấp tầng. Đặc biệt, nếu khách hàng muốn thu hồi vốn nhưng khó khăn khi tìm đầu ra thì chủ đầu tư có cam kết mua lại căn hộ với mức lợi nhuận 37,5% sau 5 năm, tức 7,5%/năm. Bên cạnh đó, các căn hộ có tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện nội thất còn được đảm bảo tiền thuê 30% trong 5 năm. 

Không chỉ Hà Nội, khu vực phía nam ghi nhận mức chiết khấu còn cao hơn. Chẳng hạn, một chủ đầu tư lớn đã áp dụng chính sách ưu đãi gần 50% dành cho khách hàng mua nhà phố, biệt thự, shophouse tại một khu đô thị ở Đồng Nai. Cụ thể, mỗi căn shophouse diện tích 195m2 đang có giá khoảng 15,3 tỷ đồng, khi áp khuyến mãi chỉ còn 7,8 tỷ đồng (chưa VAT) khi khách hàng thanh toán trước 95%. Người mua chọn tiến độ thanh toán khác thì mức chiết khấu cũng lên tới 17%.

Ngoài việc liên tục có chiết khấu khủng, thị trường ghi nhận sự “chịu chơi” của chủ đầu tư dự án Phúc Đạt Connect 2 tại Bình Dương khi áp dụng ưu đãi cho các khách hàng mua 2 căn hộ trở lên được tặng ngay 1.000 m2 đất nền sổ đỏ Gia Lai. Chương trình này sẽ áp dụng đối với 20 khách hàng mua đầu tiên, không áp dụng cho căn 1 phòng ngủ.

Một môi giới bán dự án nhà phố biệt thự đang "hot" tại Đồng Nai cho hay, để có mức ưu đãi 40 - 50%, khách hàng cần đáp ứng các điều kiện: đóng 95% giá trị biệt thự, giao nhà cho chủ đầu tư kinh doanh trong 3 năm và đợi 1,5 năm chờ bàn giao, buộc phải hoàn thiện nội thất theo yêu cầu chủ đầu tư. 

Môi giới này cho rằng, nhìn vào chính sách ưu đãi có thể thấy khá rẻ nhưng bản chất giá không đổi. “Trước đây, chủ đầu tư dự án này đã có chiết khấu từ 15 - 20%, nay lại thêm ưu đãi lớn dưới hình thức khác nhưng bản chất là được cái này mất cái kia. Những chủ đầu tư lớn không dại gì mà giảm giá, phá giá để hỏng thương hiệu đâu”. 

Doanh nghiệp bán nhà sẽ không lỗ

Nhận xét về mức chiết khấu 30 - 50%, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho hay, nếu chiếu từ mức giá gốc thì giá chiết vẫn cao hơn giá mở bán ban đầu, như vậy thì không phải là giảm giá. Ngoài ra, các chủ đầu tư đưa ra những mức giá cao, nhiều khả năng chiết khấu còn chưa chạm tới giá thành nên vẫn lời. 

Ông Hiển phân tích thêm, với các dự án có quy mô lớn, hiện đại nhưng ở vùng xa, để tạo ra điểm nhấn thì chủ đầu tư phải có chính sách chiết khấu, tặng quà. Cho nên nhưng chiết khấu kể trên chỉ thực sự đại diện cho một vài dự án cụ thể. 

“Chúng ta đều biết đây là giai đoạn mà các dự án lớn ở vùng xa, chưa thực sự khai thác được. Vậy có nghĩa, các chủ đầu tư muốn bán được hàng thì phải có chiết khấu mạnh để thu hút người mua” - Ông Hiển nói. 

Còn với các nhà đầu tư ở thời điểm này, ông Hiển cho hay, đang có một nghịch lý là giá cao thì tranh nhau mua, nhưng giá giảm lại không ai mua. Điều này thường diễn ra ở giai đoạn có biến động lớn, là lúc mà các nhà đầu tư jetj tiền, mất niềm tin vào thị trường. 

Bên cạnh đó, vẫn có nhiều người tin và hiểu giá trị doanh nghiệp nhưng lại không còn tiền. Một số vẫn có tài chính nhưng không xuống tiền ngay vì có tâm lý chờ đợi thị trường giảm hơn nữa. Như vậy chiết khấu trong các dự án chỉ tạo được hiểu ứng, còn thanh khoản được hay không thì vẫn còn bỏ ngỏ.

Tuy nhiên, thực tế mà ông Hiển nhận thấy là các dự án quy mô rất hạn chế chiết khấu mạnh. Bởi khi đó sẽ làm các nhà đầu tư mua trước không còn lời và không bảo vệ được những người mua trước. Nếu chủ đầu tư buộc phải chiết khấu cao thì chứng tỏ họ rất “khát” vốn. 

Nhưng dĩ nhiên, chủ đầu tư dự án sẽ không bao giờ lỗ. Bởi việc chiết khấu nhiều như vậy chỉ dành cho đối tượng thanh toán trước 95% giá trị sản phẩm, đây là điều kiện quan trọng nhất để chủ đầu tư có tiền xoay xở. “Sắp tới, nếu tiếp tục khó khăn thì nhiều chủ đầu tư kẹt tiền buộc phải bán dự án, hay còn gọi là M&A bán lúa non với giá bí mật, chắc lúc đó thì họ mới lỗ” - Ông Hiển nhìn nhận. 

Kỳ vọng cao vào vốn khách hàng

Tiếp tục chủ đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, việc tăng mức chiết khấu chứng tỏ doanh nghiệp thiếu lượng lớn tiền mặt, vốn lưu động. Theo ông, hiện tại doanh nghiệp đang khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn từ những kênh chính như vốn ngân hàng, thị trường chứng khoán, trái phiếu, quỹ đầu tư… Vì thế, họ rất kỳ vọng vào nguồn vốn huy động từ khách mua vì không chịu được áp lực trả nợ, vốn gốc mà vẫn phải cam kết theo hợp đồng là bàn giao đúng tiến độ. 

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, một số chủ đầu tư, nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm tới 50 - 70% tổng mức đầu tư. Do đó, khi sức chịu đừng đến một giới hạn nhất định thì phải xả hàng, chấp nhận bán cắt lỗ. 

“Việc chiết khấu ở mức cao thể hiện rằng chủ đầu tư đang khó khăn về dòng tiền. Điều này cũng cho thấy sức mua của họ sụt giảm nghiêm trọng vì người mua ở thực và nhà đầu tư đều khó tiếp cận được vốn tín dụng” - Ông Châu nói. 

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, việc áp dụng chiết khấu giúp doanh nghiệp giải quyết được cả 3 bài toán “tính thanh khoản, nguồn hàng tồn kho, một phần nguồn vốn nhằm trang trải những khoản chi phí, đầu tư hoàn thành dự án. Với chiều ngược lại, các chính sách này đã đánh vào tâm lý, kỳ vọng sở hữu nhà ở với mức giá tốt của người mua. 

Tuy nhiên, vấn để ở đây là tính hợp lệ, hợp pháp của các chính sách chiết khấu. Ông Châu cho hay, với những sản phẩm được bàn giao ngay, có thể thực hiện việc thanh toán tới 95% giá trị hợp đồng. Còn đối với bất động sản chưa thể bàn giao thì bên bán chỉ có thể huy động tối đa là 70%. 

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính phân tích, trong bối cảnh này, thị trường có dấu hiệu hấp thụ thấp, một phần giá đã bị đẩy lên cao, phần nữa do dòng tiền khó vì các động thái từ ngân hàng khiến cho thanh khoản thấp. Vì thế, các chủ đầu tư phải tích cực đẩy hàng đi, tung thêm nhiều chính sách nhằm hỗ trợ người mua nhà bằng cách hút vốn từ họ. Đây là câu chuyện bình thường, bất kỳ thị trường nào khi gặp khó thì họ đều có các chính sách linh hoạt như khuyến mãi, giảm giá, tặng quà… 

“Thời điểm hiện tại, một loạt doanh nghiệp khát tiền, một khi sản xuất hàng hóa ra thì phải lưu thông và khi lưu thông chậm thì họ phải tìm chính sách để thúc đẩy. Bất động sản cũng thế, khi không có thanh khoản thì chủ đầu tư phải ra các chiến lược mới nhằm kích cầu” - Ông Đính phân tích..

“Đây là giai đặt ra nhiều thử thách lớn cho doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, vì đã từng trải qua rất nhiều đợt khó khăn nên với những kinh nghiệm vượt khó của các chủ đầu tư thì tôi tin rằng trong giai đoạn ngắn này khó khăn sẽ được hóa giải” - Chuyên gia nhìn nhận.