Làm sao bán được hàng dù giá đã hạ, chiết khấu cao?

Hạ giá, bán cắt lỗ, chiết khấu cao nhưng vẫn “khó thở”

Trên thực tế xu hướng giảm giá, bán cắt lỗ các sản phẩm địa ốc đã xuất hiện từ quý III/2022, đến nay chuyển thành làn sóng thật sự khi mức độ khó khăn của thị trường ngày càng tăng. Thống kê của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam cho thấy tỉ lệ hấp thụ BĐS trong quý III chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với đầu năm 2022 và giảm tới 50% so cùng kỳ năm ngoái. 

Lý giải điều này, các chuyên gia cho biết, xuất phát từ bối cảnh thị trường ảm đạm, dòng vốn gặp khó, lãi suất gia tăng cùng với vấn đề về thanh khoản, thủ tục pháp lý,... đã khiến tâm lý nhà đầu tư e ngại, cố gắng chờ giá giảm sâu mới xuống tiền. Đứng trước áp lực về tài chính, một số dự án phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho vay để kích thích nhu cầu của thị trường nhưng vẫn chưa đạt được hiệu quả như kỳ vọng.

Theo báo cáo triển vọng ngành ngân hàng được cập nhật bởi SSI Research, nhận định khó khăn ngành BĐS đang đối mặt, nhiều chủ đầu tư đã gặp phải khó khăn khi lượng hàng tồn kho tăng lên, doanh số bán hàng giảm. Đặc biệt trong giai đoạn từ tháng 12 năm nay đến tháng 3 năm tới, doanh nghiệp chịu áp lực về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn.

Đứng trước hệ quả, lãi suất cho vay mua nhà tăng cao khiến những người mua nhà tiềm năng do dự, một số chủ đầu tư BĐS đã giảm giá 30 - 40% cho những người mua nhà có sẵn tiền mặt với tỷ lệ thanh toán trước là 90%. Dù vậy, tại thị trường Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ đạt 50% nhưng lượng hàng tồn kho căn hộ trên 4 tỷ đồng vẫn chưa có dấu hiệu giảm. 

"Dự báo làn sóng giảm giá BĐS có thể còn tiếp tục đến cuối năm, với mức giảm có thể từ 10 - 20% hoặc thậm chí cao hơn. Đối với những người mua đầu cơ chưa thể bán lại BĐS để tất toán khoản vay, tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà có thể tăng trong thời gian tới", trích phân tích của đơn vị đưa báo cáo. 

Diễn biến tương tự cũng xảy ra với nhà đầu tư cá nhân. Thời điểm vừa qua với anh Dũng, một nhà đầu tư trẻ tại Hà Nội thật sự mệt mỏi, “Giai đoạn trước nhờ vay vốn ngân hàng nên vợ chồng tôi mua được căn biệt thự với giá 10 tỉ nhằm mục đích cho thuê. Những tưởng tiền cho thuê hàng tháng cũng đủ để chi trả được sinh hoạt phí rồi tiền trả ngân hàng nhưng thị trường hạ nhiệt, lãi suất lại tăng cao. Mấy tháng qua rao bán hạ giá xuống còn 7 tỷ mà vẫn chưa có mấy ai hỏi mua”.

Ngậm ngùi, anh Dũng chia sẻ, “Sắp đến tết rồi, bao nhiêu thứ phải sắm sửa mà tiền thuê hằng tháng không đủ trả lãi ngân hàng thế này, giờ chỉ mong bán rẻ được để “dứt điểm” khoản vay, không ngân hàng chuyển sang nợ xấu hay xiết nợ, giá còn xuống thấp hơn”.

Còn với ông Minh, một nhà đầu tư tay ngang chia sẻ, cuối năm 2021 thấy thị trường “sốt nóng”, ông không ngần ngại vay ngân hàng 3 tỉ mua lô đất vùng ven Hà Nội. “Đầu tư gần 1 năm lời lãi chưa thấy đâu nhưng mỗi tháng tôi phải lo mấy chục triệu đồng trả ngân hàng. Thời điểm cuối năm tài chính túng thiếu, tôi đành bán lỗ 600 triệu đồng mà mới có người hỏi chứ chưa thấy ai thiện chí mua”.

Nhiều nhà đầu tư phải bán tài sản để gồng gánh lãi ngân hàng…

Ghi nhận những tháng vừa qua, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang gặp phải tình cảnh “ngộp” tài chính, không chỉ nằm ở nhóm đầu tư khó tiếp cận nguồn vay để giao dịch BĐS, mà với trường hợp được vay vốn lãi suất ngân hàng tăng cao phải lao đao gồng gánh tiền lãi. 

Để giải quyết câu chuyện tài chính, nhiều người trong số họ chấp nhận bán tài sản để có dòng tiền. Theo các nhà đầu tư, trong điều kiện hiện nay, để có thể bán nhanh BĐS là không dễ vì đây là tài sản lớn. Thay vào đó, việc bán ô tô hay điện thoại với giá giảm sâu…sẽ dễ dàng hơn. Dòng tiền này có thể “gồng” thêm được BĐS, chờ đợi được thị trường, ít nhất là giải quyết dòng vốn ngắn hạn như lãi hàng tháng, khoản vay nhỏ….

Đó là trường hợp của anh Hoàng, nhà đầu tư BĐS hiện đang ôm nhiều lô đất cùng lúc, trong đó có cả đất thổ cư và đất vườn. Số tiền anh vay ngân hàng để đầu tư lên đến gần 4 tỷ đồng. Cũng nhờ đầu tư đất anh đã mua được xe ô tô từ đầu năm nay với mức giá hơn 2 tỷ đồng. Nhưng lãi suất tăng, cùng với việc không bán được tài sản lúc khó khăn, nên đành rao bán “lỗ sâu” chiếc xe ô tô để có tài chính xử lý. Để gồng gánh việc đầu tư BĐS dù phải bán tháo chiếc xe ô tô, anh vẫn thấy ổn hơn là đi vay tiền ngân hàng lúc này.

Cùng tình cảnh, sắm sửa điện thoại và laptop đời mới được vài tháng, anh Mạnh đã phải bán đi để đủ tiền trả lãi ngân hàng tháng này. Công việc tự do, không có thu nhập ổn định, từ trước đến nay anh Mạnh coi nghề đầu tư BĐS là “cần câu cơm chính" để trang trải cuộc sống. Giờ đây, nguồn thu từ kinh doanh BĐS không có, tài chính cạn kiệt, anh phải bán tài sản để có tiền lo lãi trước, rồi tính sau.

Trái với tâm lý tiêu cực của số đông, nhiều nhà đầu tư có tài chính vững coi đây là cơ hội  tìm mua BĐS tốt với giá phù hợp, nhằm tích lũy dài hạn. Đó cũng là quan điểm của chị Trang, một nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm, “Thị trường hiện có khá nhiều nhà đất xả hàng có thể mặc cả giảm giá. Nếu chọn lựa kỹ càng, tôi tự tin vẫn có thể nắm bắt cơ hội đầu tư mới. Với tôi lúc này, thanh lý tài sản rủi ro và cơ cấu lại danh mục đầu tư chính là cách giữ tiền chờ thời đến”, chị hào hứng chia sẻ.

Theo các chuyên gia, từ trước đến nay, dù thị trường có lúc thăng lúc trầm, nhưng giá BĐS luôn đi lên theo thời gian, nhiều nhà đầu tư dồi dào tài chính lúc này không ngần ngại “găm tiền” vào BĐS hướng tới mục tiêu đầu tư trung - dài hạn. 

“Thị trường đi xuống, sản phẩm không bán được là điều bình thường”

Đó là nhận định của TS Nguyễn Minh Phong về câu chuyện hạ giá BĐS nhưng vẫn không bán được hàng. 

Nhìn nhận trong giai đoạn khó khăn của thị trường hiện nay, ông Phong cho rằng doanh nghiệp hay cá nhân ra sản phẩm không bán được là điều dễ hiểu. Xuất phát từ nhiều nguyên nhân khách quan, thị trường gặp nhiều trở ngại bởi bối cảnh kinh tế chung của toàn cầu, các chính sách “siết”, lãi suất vay vốn cùng với vấn đề về nguồn cung,... Cùng với đó là các hoạt động kinh tế xã hội sau dịch Covid từng bước phục hồi không hề dễ dàng, phần nào ảnh hưởng đến thu nhập cũng như tâm lý của người tiêu dùng BĐS.

Đồng thời, nguyên nhân chủ quan từ chính doanh nghiệp cũng tác động đến tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm. Đối với các dòng sản phẩm có mức giá vẫn cao, chưa hướng đến nhu cầu thực của người dân, vấn đề về hạ tầng, điều kiện thông tin pháp lý không đầy đủ, còn nhiều bất cập,... việc “ế hàng” là điều khó tránh khỏi.

Từ góc độ chuyên gia, ông Phong khuyến cáo doanh nghiệp đã hạ giá nhưng vẫn khó bán được hàng cần tự đặt câu hỏi: Mức độ hạ giá đã đạt tới ngưỡng nhu cầu của người dân chưa?

“Bản thân doanh nghiệp cần chú trọng khâu tự đánh giá. Một mặt, đánh giá dựa trên mức độ quan tâm, điều kiện tài chính của người tiêu dùng để cung cấp thông tin hữu ích, đưa ra các mức giá phù hợp với từng nhóm khách hàng cụ thể. Mặt khác, đánh giá chất lượng sản phẩm của mình dựa trên các yếu tố hấp dẫn người tiêu dùng như: hạ tầng xã hội, thủ tục pháp lý, vấn đề địa chất, phong thủy,... Từ đó, có sự thay đổi, tái cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của người dân”.

Ông Phong nhận định, “Thời điểm dòng tiền khó, người tiêu dùng cũng trở nên thận trọng hơn giai đoạn trước, đặc biệt với nhóm khách hàng mua nhà để ở sẽ càng khắt khe hơn. Doanh nghiệp cần chú trọng vấn đề chỉnh trang sản phẩm. Tuỳ theo loại hình sản phẩm có các chính sách kích cầu bằng phương thức bán hàng mềm dẻo, linh động tiến độ thanh toán cho người mua, khuyến mãi phù hợp với từng nhóm đối tượng khách hàng,...”.

Cũng theo các chuyên gia trong ngành, có thể phải mất nhiều thời gian hơn để thị trường BĐS phục hồi. Với những nhà đầu tư dù bán tháo BĐS cũng khó tìm khách mua, việc tìm cách bán các tài sản “dễ thanh khoản” để giải quyết việc trước mắt là động thái “cầm cự” để chờ thêm tín hiệu tích cực hơn từ thị trường BĐS thời gian tới.

Còn về phía nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, nên ưu tiên sản phẩm trong khu vực có khả năng sinh lời, có thể khai thác cho thuê; cần cân nhắc trước khi xuống tiền những khu vực chỉ trông chờ vào tương lai sẽ có quy hoạch bởi độ rủi ro cao.