Đại hạ giá nhà đất thổ cư vẫn khó “thoát hàng”

Các nhà đầu tư hoạt động lâu năm trong lĩnh vực bất động sản cho hay, thời điểm khi thị trường phải đối mặt với những khó khăn và lãi suất tăng nhanh thì dòng vốn chảy vào kênh đầu tư này rất hạn chế và bị co hẹp. 

Vì vậy, ở giai đoạn trước, vì hàng tồn kho từ những dự án bất động sản  vẫn có giá neo cao nên người dân chuyển hẳn sang đầu tư vào đất thổ cư hoặc đất đấu giá với kỳ vọng lợi nhuận tốt hơn và dễ thanh khoản. Hơn nữa, đối với đất thổ cư, người mua cũng có nhiều sự lựa chọn hơn về cả vị trí và mức giá. Kéo theo đó mà nhà đất thổ cư cũng nhận được nhiều sự quan tâm hơn, giá bán nhanh chóng thiết lập mức rất cao. 

Trong những ngày gần đây, trên một group Facebook chuyên bán đất thổ cư dành cho môi giới Hà Nội, xuất hiện bài đăng từ hồi giữa tháng 10 về một căn nhà 48,6m2 tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), trong đó diện tích sử dụng riêng 37m2 và sân chung 11,6m2. Căn nhà này được rao bán với giá là 3,45 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ một tuần sau đó, căn nhà này đã được điều chỉnh giá xuống còn 120 triệu đồng/m2, tương đương 3,33 tỷ đồng. Nhưng dù vậy, căn nhà hiện tại vẫn chưa tìm được chủ mới. 

Một căn nhà khác tại Nam Dư, quận Hoàng Mai (Hà Nội) có diện tích là 34m2, xây dựng 4 tầng 1 tum, gồm 3 phòng ngủ đã có đầy đủ nội thất, người mua chỉ việc vào ở, được giao bán với giá là 3,58 tỷ đồng. Tuy nhiên sau đó vài ngày thì chủ nhà giảm 80 triệu đồng, môi giới còn được tặng thêm 2 chỉ vàng nếu sớm bán được hàng. Tuy nhiên, rao bán cả tháng nay thì căn nhà này vẫn chưa có người chốt cọc. Hiện, chủ nhà đang giảm giá về mức 3,4 tỷ đồng, đây là lần giảm thứ 3 với lý do “cần tiền gấp để trả ngân hàng”. 

Trong vài tuần gần nay, anh Trần Ngọc Nam (trú tại Hà Nội) liên tục đăng bài lên các hội nhóm rao bán nhà đất để bán một mảnh đất thổ cư nằm trong ngõ thuộc xã Đức Thượng (huyện Hoài Đức. Anh Nam còn nhờ cả bạn bè, người thân làm môi giới chia sẻ bài đăng này. Tuy nhiên, tới hiện tại thì mảnh đất đó vẫn chưa thể sang tên cho ai. 

Anh Nam cho rằng, vào đầu năm 2021, khi cơn sốt đất bùng nổ đã đẩy giá đất trong ngõ tại khu vực xã Đức Thượng tăng lên 40 triệu đồng/m2, đây là mức giá cao nhất trong lịch sử. Thấy vậy, anh Nam nhanh chóng dùng số tiền đã tích góp để mua lại một mảnh đất trong ngõ với giá 38 triệu đồng/m2 rồi chờ đợi đất lên giá để bán kiếm lời. 

Tuy nhiên, có lẽ anh đã không tính toán được hết các trường hợp có thể xảy ra, chỉ sau vài tháng, miếng đất của anh Nam không những không tăng mà còn chả có ai hỏi tới. Bởi, sau khi kết thúc giai đoạn lên cơn sốt, giá đất trong ngõ xã Đức Thượng hạ nhiệt, giảm dần về mức 28 - 30 triệu đồng/m2 như trước. Vì cần tiền gấp và sợ sẽ phải “chôn” vốn ở đây nên anh Nam quyết định bán đi mảnh đất này với giá cắt lỗ mạnh, chỉ 28 triệu đồng/m2. 

Khảo sát của Batdongsan.com cho thấy, tại một số điểm nóng về đất nền Hà Nội như Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Nam Từ Liêm… trong vòng 7 tháng đầu năm 2022 chứng kiến giá đất nằm ngay mặt đường lớn bắt đầu xuất hiện việc chào bán những lô đất rẻ hơn 10 - 20% so với giá thị trường. 

Thực tế là, những cơn sốt này liên tục trong 3 năm nay đã khiến cho giá đất tại nhiều tỉnh thành bị đẩy lên quá cao, dẫn tới mặt bằng giá bán không tương xứng với tiềm năng thật. Giới đầu tư và môi giới chia sẻ, trải qua 2 năm dịch bệnh, giá đất nền tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cùng nhiều tỉnh thành khác không những không giảm mà liên tục tăng cao. Hơn nữa, nhiều khu đất nông nghiệp đã bị thổi giá tăng lên 200 - 300% trong khi giá trị khai thác nông nghiệp lại không mạnh.  

Bên cạnh đó, việc các ngân hàng thắt chặt tín dụng đã khiến các nhà đầu tư đất nền phải chùn tay vì giai đoạn này rất khó kiếm đòn bẩy tài chính. Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, thị trường bất động sản trước đó khá sôi động vì có dòng tiền dễ đổ vào. Tuy nhiên với những biến động khó lường trên thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng trong giai đoạn này thì phải tùy thuộc vào các diễn biến tiếp theo của dòng vốn. 

Còn theo nhận định của Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - Ông Sử Ngọc Khương, khi tham gia vào thị trường bất động sản ở giai đoạn này thì các nhà đầu tư cần lưu ý nguyên tắc phòng vệ. Nhất là chỉ cần nhắc tới việc giao dịch khi biết rõ bất động sản đó phải thanh khoản tốt, kiểm soát được rủi ro pháp lý, quy hoạch, rủi ro dòng tiền hay hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh tình trạng “chết trên đống tài sản”. 

Làn sóng cắt lỗ sâu được nhiều chuyên gia dự báo sẽ còn diễn ra vào giai đoạn cuối năm 2022 và kéo sang năm 2023, khi tâm lý của các nhà đầu tư chịu nhiều biến động trước những chỉ số kém lạc quan của thị trường như hết room tín dụng, lạm phát tăng cao…

Với các nhà đầu tư hoạt động theo kiểu đầu cơ, lướt sóng bằng dòng tiền của ngân hàng sẽ xuất hiện tâm lý bán tháo, cắt lỗ để thu hồi vốn. Một số nhà đầu tư giàu kinh nghiệm trên thị trường cho biết, làn sóng cắt lỗ, giảm giá sâu còn kéo dài. Đây cũng là cơ hội tốt cho những ai có tiềm lực tài chính vững mạnh hoặc người có nhu cầu ở thực. 

Ở thời điểm này, tuy thanh khoản của hầu hết các loại bất động sản đều kém, nhưng những sản phẩm chất lượng, phục vụ nhu cầu thực vẫn được nhiều người quan tâm.