Chưa gỡ được "nút thắt" nguồn cung thì người dân vẫn khó mua được nhà

Từ đầu năm đến nay, nguồn cung bất động sản mới tại thị trường Hà Nội chủ yếu xuất phát từ các phân khu tiếp theo của các khu đô thị hiện hữu hoặc các dự án sử dụng quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp. Số lượng dự án mới được phê duyệt vẫn còn rất hạn chế, dẫn đến sự thiếu cạnh tranh trên thị trường khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào một nhóm các nhà đầu tư lớn.

Giá nhà tại Việt Nam đang có xu hướng vượt thế giới

Phát biểu tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản và lễ trao chứng nhận Dự án đáng sống 2024, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận những chuyển biến tích cực về nguồn cung, tuy nhiên vẫn còn hạn chế và cơ cấu sản phẩm chưa thực sự hài hòa.

Theo ông Hải, thời gian qua cả nước đã triển khai được 2.254 dự án với tổng số khoảng 1,2 triệu căn hộ, lô đất và đất nền. Riêng về nhà ở xã hội, có 622 dự án đang triển khai hoặc đã hoàn thành, cung cấp khoảng 565.177 căn. Về giá giao dịch, một số địa phương ghi nhận xu hướng tăng cục bộ ở một số vị trí và loại hình bất động sản. Bộ Xây dựng đã phối hợp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng một số địa phương để điều chỉnh, giúp giá cả cải thiện tích cực hơn, với mức tăng trung bình khoảng 25%/năm.

Việc nguồn cung tập trung và thiếu đa dạng cũng là nguyên nhân khiến giá nhà thứ cấp tăng cao, phản ánh theo mức giá mới của thị trường. Mức giá phổ biến cho căn hộ tại Hà Nội đã tăng từ khoảng 2-3 tỷ đồng trước đây lên 4-5 tỷ đồng ở thời điểm hiện tại.

Nguồn cung hạn hẹp khiến giá nhà tại Việt Nam có nguy cơ vượt xa khu vực, thậm chí trở thành cao nhất thế giới

Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng, giá bất động sản tại Việt Nam có nguy cơ vượt xa khu vực, thậm chí trở thành cao nhất thế giới. Tuy nhiên, khi giá vượt quá khả năng chi trả của người dân, thanh khoản sẽ đóng băng, đẩy các doanh nghiệp vào nguy cơ sụp đổ.

Nhận định này được thể hiện rõ ở "Báo cáo Horizon khu vực châu Á - Thái Bình Dương phần 4" mới được công bố bởi Knight Frank (Anh). Theo báo cáo, giá bán trung bình cho các căn hộ từ phân khúc cao cấp đến siêu sang tại Việt Nam hiện dao động từ 5.400 USD đến 15.000 USD/m2 (tương đương 137 - 380 triệu đồng).

Knight Frank khẳng định, mức giá này đang dần tiếp cận với tiêu chuẩn thị trường quốc tế, đồng thời phản ánh tiềm năng tăng trưởng đáng kể của thị trường. Đặc biệt, bất động sản nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư và tầng lớp siêu giàu, nhờ vào lợi thế vị trí tại các khu vực trung tâm, đáp ứng nhu cầu kết hợp giữa kinh doanh và đời sống xã hội cao cấp.

Để giải quyết vấn đề giá nhà ở ngày càng vượt xa “tầm với” của đại đa số người dân, các chuyên gia đều nhấn mạnh sự cần thiết của việc triển khai nhiều dự án mới nhằm tạo sự đa dạng trong nguồn cung và thúc đẩy tính cạnh tranh cho thị trường bất động sản. Và một điểm nổi bật mới đây đang chờ được Quốc hội thông qua là Nghị quyết về việc chuyển đổi đất khác thành đất ở thương mại, giúp tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường.

Doanh nghiệp bị “bó chân” bởi giá đất

Tuy nhiên, thí điểm chỉ là điểm khởi đầu cho một điểm nghẽn, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, để thị trường phát triển bền vững, cần giải quyết vấn đề ở cả hai khâu: người bán và người mua. Hiện nay, mặc dù bên bán có sản phẩm, nhưng thiếu người mua, khiến thị trường khó duy trì sự phát triển ổn định.

Để người dân có nhu cầu mua nhà, các nhà đầu tư cần đưa ra mức giá hợp lý, trong khi cơ quan chức năng cần điều chỉnh giá thị trường thông qua chính sách thuế. Đồng thời xây dựng quy trình định giá đất là điểm nghẽn thứ 2 cần giải quyết. Bởi sự tăng giá nhanh của chung cư thời gian qua bắt nguồn từ cơ cấu giá đất, vốn chiếm tới 40% giá thành bất động sản.

Ông Hiệp cũng nêu rõ thực trạng hiện nay trên thị trường, nhiều dự án bất động sản đang bị đình trệ do chưa được định giá đất. Một số dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán được, trong khi giá đất tại một số khu vực đã tăng gấp đôi chỉ trong vòng 6 tháng.

Để giải quyết vấn đề về giá thì phải tăng nguồn cung nhưng nhiều doanh nghiệp lại đang bị "bó chân" bởi giá đất

Điều này dẫn đến tình trạng một số chung cư đạt đến mức giá 500 triệu đồng/m2 – là mức “phi lý”. Ông Hiệp đặt câu hỏi, giá cao vậy thì ai dám mua?

Đồng tình, đại diện Tập đoàn Bcons cũng cho biết, kể từ năm 2023 đến nay, mặc dù nhiều dự án mới được cấp phép xây dựng, nhưng tập đoàn này vẫn đối mặt với thách thức lớn do chưa nhận được quyết định đóng tiền sử dụng đất từ cơ quan chức năng.

Đáng chú ý, có dự án đã xây dựng vượt 20 tầng nhưng vẫn chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương công bố quyết định tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cần nộp. Việc chưa được nộp tiền sử dụng đất gây ra nhiều hệ lụy, khiến doanh nghiệp không thể xác định giá bán nhà cho dự án, cũng như chưa thể nộp hồ sơ lên Sở Công Thương để xin chấp thuận dự án đủ điều kiện mở bán. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng và huy động vốn để tiếp tục triển khai xây dựng.

Tương tự, Công ty CP Địa ốc Phú Đông đã xây dựng dự án chung cư tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương đến tầng 10 nhưng đến nay, vẫn chưa thể đóng tiền sử dụng đất. Do đó, công ty không thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, gây ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn và tiến độ triển khai dự án.