Nhiều ông lớn bất động sản đối mặt với áp lực giải phóng hàng tồn kho như thế nào?

Có thể thấy, trong quá trình sản xuất kinh doanh, hàng tồn kho đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với các doanh nghiệp. Và tùy thuộc vào đặc điểm của từng ngành nghề mà hàng tồn kho cũng có thể chiếm tỷ trọng lớn hoặc là nhỏ. Hay thậm chí là với các doanh nghiệp bất động sản, đây cũng là một trong những tài sản có giá trị rất lớn của doanh nghiệp (ghi nhận chiếm khoảng từ 40 - 50% tổng giá trị của tài sản). 

Và trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay thì áp lực giải phóng hàng tồn kho của các doanh nghiệp ngành này hiện ra sao so với năm 2021. 

Cuối năm, hàng tồn kho tăng mạnh

Tính đến ngày 30/9, tổng giá trị hàng tồn kho ròng của 7 doanh nghiệp bất động sản lớn có bao gồm Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (mã chứng khoán: BCM), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH), Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (mã chứng khoán: VPI), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã chứng khoán: DIG), Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR), đạt mức 241.179 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm ngoái tăng 29%.

Và trong các doanh nghiệp này thì Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL) chính là đơn vị có hàng tồn kho mạnh nhất ở mức 129.636 tỷ đồng, chiếm đến 54% tổng giá trị. Doanh nghiệp tăng mạnh tích trữ hàng tồn kho đó là Khang Điền với 12.729 tỷ đồng giá trị, so với cùng kỳ năm ngoái tăng 86%.

Và nếu như xem xét riêng lẻ con số tuyệt đối hàng tồn kho rất khó có thể đánh giá được hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. 

Nếu xem xét riêng lẻ con số tuyệt đối hàng tồn kho rất khó đánh giá được hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Lấy ví dụ như giá trị khoản mục này của Vinhomes có tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái nhưng tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản cũng chỉ duy trì ở mức thấp và chỉ chiếm 16% tổng tài sản vào thời điểm cuối quý 3/2022. Điều này cũng cho thấy được phần nào áp lực giải phóng hàng tồn kho của doanh nghiệp này là không cao. 

Cũng theo đó, các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho so với tổng tài sản ở mức cao có thể kể đến như Khang Điền (ghi nhận 59%), Phát Đạt (ghi nhận 52%), Novaland (ghi nhận 50%).

Cũng trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2022, sự thay đổi trong chiến lược tích trữ hàng tồn kho cũng có sự khác biệt giữa các doanh nghiệp. Trong khi đó ông lớn Vinhomes cũng giảm tỷ trọng hàng tồn kho trong so với tổng tài sản ở mức 24% xuống mức 16% thì Novaland cũng đã tăng mạnh từ con số 27% lên mức 55%. Và điều này cũng tương đồng với chiến lược phát triển của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va. Cụ thể, từ năm 2015 thì doanh nghiệp này cũng đang chuyển hướng từ việc phát triển các dự án nhà ở sang kết hợp nhà ở với các điểm nghỉ dưỡng khách sạn vui chơi giải trí. Chính vì thế mà hàng tồn kho của doanh nghiệp cũng tăng mạnh. 

Cần phải xem xét nhiều yếu tố

Nếu như chỉ nhìn con số tuyệt đối về hàng tồn kho để đánh giá về áp lực của doanh nghiệp đang ở mức cao thì chưa đủ mà cần phải xem xét chi tiết cấu thành nên hàng tồn kho. 

Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho cũng được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính bao gồm có 2 khoản mục đó là tồn kho hàng hóa (đây là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ hay nhà ở...) và tồn kho chi phí sản phẩm dở dang (đây chính là giá trị quyền sử dụng đất và chi phí lãi vay đã được vốn hóa hay như chi phí thiết kế, chi phí xây dựng,... của các dự án đang ở trong giai đoạn triển khai).

Có thể thấy, hàng hóa cũng được ghi nhận trong trường hợp các dự án đã được hoàn thành và xây dựng xong cũng như đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng các doanh nghiệp chưa thể bán được. Chi phí sản phẩm đang dở dang cũng được ghi nhận trong trường hợp các dự án đang ở giai đoạn triển trai và bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thiết kế dự án cũng như chi phí giám sát, xây dựng của những hạng mục đã hoàn thành.

Như thế thì các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho phần lớn là hàng hóa sẵn sàng để có thể bán ít rủi ro hơn đối với các doanh nghiệp có chi phí sản phẩm dở dang cao. 

Bên cạnh đó, ngành bất động sản cũng đã chia ra nhiều mảng riêng biệt. Lấy ví dụ như với Becamex, mặc dù tỷ trọng hàng tồn kho lớn nhưng vẫn đang là điểm tích cực. Cũng do nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vẫn tích cực cùng với kỳ vọng giá thuê trung bình tăng từ 10 - 20% so với cùng kỳ/năm và từ đó sẽ đem lại triển vọng tăng trưởng về doanh thu trong tương lai một khi bán được hàng.