“Rã đông” hàng tồn kho bất động sản: Cần linh hoạt chính sách tín dụng, dòng tiền

Áp lực hàng tồn kho lớn

Thống kê chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính năm của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm ngàn tỷ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó.

Thực tế này cho thấy, “tiền chôn vào đất” rất lớn nhưng doanh nghiệp lại không xoay được tiền để triển khai tiếp.

Điển hình, Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng có lượng hàng tồn lớn, dù đã giảm nhẹ 7,5% so với quý trước và giảm 4% so cùng kỳ năm 2021 nhưng vẫn đang tồn gần 15.000 tỷ đồng.

Các dự án dang dở đang chiếm phần lớn lượng hàng tồn của Nam Long chủ yếu ở dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari), dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước…

Tương tự, hàng tồn của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh cũng vượt 14.200 tỷ đồng, tăng 20% so cùng kỳ năm ngoái.

Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) tồn gần 134.500 tỷ đồng, tăng đến 22,5% so cùng kỳ và chiếm hơn 50% tài sản của Novaland. Hiện lượng tồn này đang nằm chủ yếu ở 3 dự án lớn là Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram cũng như từ việc nhận chuyển nhượng các dự án mới.

Theo các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, khó phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Bản thân nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng phải “than thở” chưa triển khai sản phẩm vì dự án nghẽn từ pháp lý cộng với “khát vốn” dẫn đến nhiều dự án tiếp tục “nằm im”.

Trao đổi với PV, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết các nội dung vướng mắc hiện tại của các dự án tại TP.HCM, hiệp hội đã kiến nghị nhiều lần. Hiện khoảng hơn 60 dự án thuộc diện vướng thanh tra, vướng đất công và hơn 140 dự án vướng pháp lý. Một số dự án của các doanh nghiệp khác còn dở dang, vướng mắc rất nhiều.

Năm 2023, kỳ vọng thị trường phục hồi vẫn rất mong manh, điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách “thắt lưng buộc bụng”, tái cấu trúc sản phẩm và tái cấu trúc tài chính. Bên cạnh đó là tinh giản bộ máy, cơ cấu lại sản phẩm, dự án đang phát triển cho phù hợp với nhu cầu thị trường để kỳ vọng vào việc tạo thanh khoản cho lượng hàng tồn kho lớn.

Để “cứu” thị trường, “rã đông” hàng tồn kho bất động sản, theo vị chuyên gia này, tín dụng là một trong những nguồn vốn quan trọng do đó Nhà nước cần linh hoạt trong điều hành chính sách tín dụng để đảm bảo hướng dòng vốn vào đúng đối tượng, kiểm soát được rủi ro.

Cần linh hoạt trong phân bổ tín dụng, dòng tiền với bất động sản

Trao đổi với PV, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Lê Xuân Sang đánh giá, hạn mức tăng trưởng tín dụng là một cơ chế, công cụ điều hành chính sách tiền tệ.

Hiện tại, room vẫn là công cụ điều hành hữu hiệu của Ngân hàng Nhà nước trong nền kinh tế đang chuyển đổi như Việt Nam. "Theo tôi, việc duy trì cơ chế room dựa trên nguyên tắc điều hành linh hoạt chứ không hoàn toàn cứng nhắc", ông Sang nói.

Vị chuyên gia này chia sẻ, mặc dù Ngân hàng Nhà nước khẳng định chỉ siết cho vay với các hoạt động đầu cơ, tích trữ bất động sản, các dự án kém hiệu quả và các khoản vay cá nhân có giá trị lớn nhưng vấn đề là cần phải phân định và quy định rõ ràng như thế nào là hoạt đầu cơ, đâu là đầu tư và đâu là nhu cầu thực. Có như vậy chính sách mới "đúng, trúng" và thúc đẩy thị trường.

Theo TS. Sang, Ngân hàng Nhà nước có chủ trương linh hoạt trong điều hành chính sách tín dụng (chính sách tiền tệ chặt chẽ chứ không phải thắt chặt) để đảm bảo thị trường không tăng nóng, tạo bong bóng hay lao dốc. Động thái kiểm soát chặt chẽ hơn vốn tín dụng vào bất động sản ở góc độ tích cực đã giúp thị trường dần trở về trạng thái cân bằng hơn, đầu cơ bị loại bỏ.

Liên quan đến vấn đề giải cứu thị trường, TS. Đinh Thế Hiển- Chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại ngoài các chính sách mà Chính phủ, bộ, ngành quyết tâm tháo gỡ thì câu chuyện nội tại là của doanh nghiệp.

Hiện nhiều công ty bất động sản đang nợ trái phiếu nhưng hàng không bán được, bị ách lại nên không có nguồn tiền trả nợ và các chi phí khác để vận hành công ty. Cách tháo gỡ tốt nhất là làm sao để họ bán hàng như: Tăng hỗ trợ tín dụng giúp thu hút người mua tạo thanh khoản, tháo nghẽn dòng tiền cho doanh nghiệp có sản phẩm hoặc hỗ trợ tín dụng để doanh nghiệp tái cấu trúc tài chính…

TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận, các công ty bất động sản nếu đóng băng hay phá sản đều ảnh hưởng đến hàng loạt vấn đề khác, trong đó có hệ thống tín dụng.

Hiện nay nhiều công ty dù khó khăn nhưng vẫn còn tiềm năng, nhất là các dự án đang vướng pháp lý ở các tỉnh lân cận vì nó sẽ là động lực cho việc phát triển kinh tế, đầu tư hạ tầng trong vài năm tới nên các tổ chức tín dụng cần tìm cách hỗ trợ để họ sớm vượt khó, ổn định.

Thêm vào đó, các ngân hàng thương mại kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước có chính sách đặc biệt kéo dài việc đáo hạn nợ khoảng 3 năm giúp các doanh nghiệp có thể mua lại trái phiếu hoặc gia hạn nợ dưới sự kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, từ đó giúp công ty bất động sản và cả nhà băng tránh tạo ra một "cục máu đông" lớn làm nghẽn thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để giải quyết hàng tồn kho, vấn đề tiên quyết chính là dòng tiền. Vì thế, Chính phủ cần có chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước trong việc tháo gỡ chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản. Bộ Tài chính nên có "sàn giao dịch trái phiếu" dưới sự giám sát của bộ, đồng thời đẩy mạnh phát triển các quỹ đầu tư bất động sản chứ không thể trông chờ vào một kênh tín dụng.