Gia tăng số lượng dự án bất động sản tồn kho

Theo thông tin do Savills cung cấp, chỉ riêng tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh đã có khoảng 4.400 căn, chiếm 60% lượng hàng tồn kho trong tổng nguồn cung sơ cấp của thị trường toàn quốc, cao nhất kể từ năm 2019. Trong đó, phân khúc hạng A, B chiếm tới 89% lượng tồn kho. Số lượng giao dịch căn hộ trong quý III vừa rồi giảm mạnh tới 89%, chỉ còn hơn 900 căn, tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 54% - mức thấp nhất kể từ năm 2019.

Tính trong quý III năm nay, nguồn cung bất động sản trên trên địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 3.600 sản phẩm (theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội),tập trung tại các quận Hoàng Mai, Long Biên, Hà Đông. Các sản phẩm mới này chủ yếu là hàng tồn kho từ trước được tiếp tục rao bán trên thị trường.

Phân tích tình hình thị trường trong thời gian qua, bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills thành phố Hồ Chí Minh thông tin, tín dụng bất động sản bị kiểm soát gây ra rất nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản, nhất là chủ đầu tư và người mua nhà. Bởi trong trường hợp không tiếp cận được nguồn vốn vay, việc mua nhà sẽ gặp không ít rào cản. Còn đối với chủ đầu tư, để phát triển dự án bất động sản sẽ cần một lượng vốn rất lớn. Bản thân các doanh nghiệp muốn đủ vốn để triển khai dự án, phải huy động từ rất nhiều kênh, phần lớn trong số đó là tín dụng ngân hàng, sau đó là các đối tác và khách hàng. Chính vì vậy, nếu tín dụng bất động sản cởi mở hơn, các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ trong thời gian tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng tích cực.

Để giải quyết số lượng sản phẩm tồn kho và kích cầu mua nhà ở thời điểm này, nhiều chủ dự án đã tung ra các chính sách ưu đãi lớn, với các mức chiết khấu khủng, cam kết mua lại sản phẩm với mức lợi nhuận cao. 

Đơn cử, dự án nhà phố Bcons Plaza tại Bình Dương đưa ra cam kết mua lại lô đất của khách hàng với mức lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng, tương đương lợi nhuận 13,3%/năm - mức cam kết lợi nhuận được cho là cao nhất thị trường hiện nay...

Thế nhưng, theo ý kiến của bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản là lĩnh vực đặc thù, với những sản phẩm có giá trị cao, nên không thể dùng phương án mạnh tay tay kích cầu để giải quyết vấn đề trước mắt.

“Việc một số chủ đầu tư tung ra các chính sách bán hàng mới, mục đích chủ yếu là nhằm kích thích nhu cầu có sẵn, chứ không có nhiều đóng góp trong vấn đề giúp thị trường thanh khoản tốt hơn, bởi tính thanh khoản trên thị trường phụ thuộc nhiều vào khả năng tài chính của khách hàng”, bà Trang phân tích.

Hàng tồn kho là vấn đề có tính “2 mặt”

Nhìn nhận của giới chuyên gia, hàng tồn kho là vấn đề có tính “2 mặt”, chính vì vậy, chưa chắc lượng tồn kho thấp là tiêu cực, tồn kho cao là xấu. Tuy nhiên, nếu một lượng lớn sản phẩm tồn kho cùng một lúc, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường giảm mạnh như hiện nay thì đây là vấn đề đáng lo ngại.

Số liệu báo cáo của Công ty Chứng khoán VNDirect, tính đến quý III năm nay, bất động sản tiếp tục nằm trong danh sách các ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 20 nghìn tỷ đồng chiếm 34%  tổng giá trị đáo hạn trái trái phiếu riêng lẻ trong kỳ, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2021.

Thời điểm này là lúc các chủ đầu tư bắt đầu chịu áp lực thanh toán các khoản tín dụng, trái phiếu. Áp lực này lại càng nặng thêm khi mức lãi suất tiếp tục tăng trong thời gian tới, đồng nghĩa với việc chi phí đảo nợ cũng sẽ tăng lên, hàng loạt hệ luỵ sẽ tác động đến tiến độ các dự án.

Chất lượng tín dụng của ngành bất động sản nước ta đang có sự phân hoá rõ rệt, bên cạnh những doanh nghiệp dần kiệt quệ vì không đủ năng lực tài chính trước những thách thức của thị trường, nhiều doanh nghiệp vẫn đảm bảo được nguồn lực tài chính, đủ sức chi trả các khoản nợ, với những doanh nghiệp này, hàng tồn kho lại là ưu điểm để họ giữ nguồn cung trong thời gian chờ thị trường hồi phục trở lại.

Tình hình tồn kho của các sản phẩm  bất động sản ở thời điểm hiện tại, đã phần nào phản ánh được tình hình thực tế của thị trường hiện nay. Việc hàng tồn kho tiếp tục tăng chứng tỏ các doanh nghiệp vẫn có niềm tin về thị trường trong thời gian tới, nhưng nếu không phân tách được các nhóm sản phẩm, để xảy ra tình trạng phân hóa sản phẩm không đồng đều sẽ gây ảnh hưởng tới lợi nhuận và chi phí duy trì sản phẩm.