Tồn kho bất động sản: Tình trạng chung nhưng nguyên nhân lại “mỗi nhà mỗi cảnh”

Không nên quá lo ngại về việc hàng tồn trong dự án

Theo ĐTCK, trong hoạt động sản xuất - kinh doanh nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng thì hàng tồn kho được xét là một chỉ tiêu quan trọng nhưng rất ít doanh nghiệp nào hoạt động ổn định mà không có hàng tồn kho. Bởi, đây chính là những nguồn cơ bản để giúp doanh nghiệp tạo ra doanh thu.

Do đó, mọi doanh nghiệp phát triển bất động sản đều cần có hàng tồn kho, nếu không thì doanh nghiệp sẽ rơi vào “bế tắc” vì không có hàng sẵn để bán, không có dự phòng trong tương lai, cũng có nghĩa doanh nghiệp không có triển vọng trong dài hạn. Trong nhiều trường hợp, lượng hàng tồn động tăng lên cũng không khiến các nhà đầu tư quá lo lắng.

Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận, tới cuối tháng 6/2022, tổng giá trị hàng tồn của 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết là hơn 325.600 tỷ đồng, tăng 7,54% so với cuối tháng 3/2022 và tăng lên 14,75% so với cuối tháng 12/2021. Trong 2 quý đầu năm nay, những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho tăng mạnh nhất là Vinhomes (mã VHM), Novaland (mã NVL), Nhà Khang Điền (mã KDH), Đất Xanh Group (mã DXG), C.E.O Group (mã CEO), Dat Xanh Service (mã DXS), Danh Khôi (mã NRC),... 

Việc dòng tiền chảy vào bất động sản không chỉ bị nghẽn ở phía doanh nghiệp mà còn ở người mua nhà khi vốn tín dụng từ ngân hàng cho nhóm này bị kiểm soát ngày càng chặt chẽ, dẫn tới nguy cơ tồn kho tăng mạnh trong quý II/2022, nhất là tồn kho thành phẩm. Nhưng thực tế, nhiều doanh nghiệp cho biết lượng hàng tồn chủ yếu là bất động sản dở dang, trong khi hàng tồn thành phẩm có xu hướng giảm. 

Chẳng hạn như Novaland, tình tới cuối tháng 6/2022 có hơn 125.500 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng khoảng 14% so với cuối năm ngoái, tồn kho thành phẩm giảm về mức hơn 7.415 tỷ đồng, còn lại là tồn kho hàng dở dang gần 118.000 tỷ đồng.

Việc tồn kho thành phẩm đang giảm dần cũng phản ánh thực trạng thị trường khó khăn hiện nay, nhất là trong quý II. Tuy nhiên việc gia tăng hàng tồn lại tập trung ở các chi phí liên quan đến những dự án đang triển khai, trong đó có thêm khoảng 7.950 tỷ đồng từ Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - chủ đầu tư Khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) sau thương vụ M&A hồi đầu năm 2022. Có thể thấy, Novaland đã chuẩn bị sẵn nguồn hàng khi thị trường bắt đầu hồi phục, qua đó phản ánh triển vọng tăng trưởng doanh thu trung và dài hạn.

Tương tự, Nhà Khang Điền cũng ghi nhận hàng tồn kho tăng hơn 4.381 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2022, lên tới hơn 12.113 tỷ đồng sau khi hoàn thành thương vụ M&A dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên có diện tích 60.732 m2 tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, TP. HCM. 

Công ty Chứng khoán Bảo Việt cho biết nhiều khả năng Nhà Khang Điền sẽ mua lại dự án để “gối đầu” cho năm 2024 trước bối cảnh nhiều dự án của họ đang vướng mắc ở thủ tục pháp lý và quỹ đất giảm dần.

Tổng giám đốc FINA - công ty con của Đất Xanh Group - Ông Phạm Anh Khôi chia sẻ, những sản phẩm có tính chất đầu cơ sẽ khó khăn về nguồn vốn, tuy nhiên vì nhu cầu thực còn rất lớn nên phân khúc nhà ở thành phẩm vẫn được hấp thụ rất tốt. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư đang nỗ lực tìm kiếm, thu gom đất có giá bán hợp lý để phát triển dự án.

“Sẽ dễ thương lượng về giá chuyển nhượng dự án, nhưng giá bán đầu ra cho người mua cuối thì không giảm vì thiếu nguồn cung. Vì vậy, hiện tại là thời điểm phù hợp để gia tăng quỹ đất sạch, nhất là các doanh nghiệp có sẵn tiềm lực tài chính mạnh, chỉ số vay nợ thấp” - Ông Khôi cho hay. 

Đất Xanh Group cũng là một doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho khá lớn, từ 11.238 tỷ đồng đợt đầu năm 2022 tăng lên 12.584 tỷ đồng vào giữa năm nay. Chủ yếu tăng ở khoản bất động sản dở dang còn hàng tồn thành phẩm thì giảm nhẹ.

Luôn cần sự thận trọng

Gia tăng hàng tồn kho nhằm tích trữ nguồn cung nguyên liệu và có sự phòng bị khi giá đầu vào tăng cao đang là chiến lược phù hợp nhất trong giai đoạn này, Bên cạnh đó, với các doanh nghiệp BĐS lớn thì việc ghi nhận hàng chục nghìn tỷ đồng giá trị hàng tồn kho là điều khá bình thường. 

Một điều quan trọng mà nhà đầu tư phải lưu ý là xem xét hàng tồn kho ở mức độ nào và phân tách được thực trạng tồn kho để xác định được đâu là nhóm sản phẩm có tính chất tồn lâu, chôn vốn, không tạo lợi nhuận mà doanh nghiệp chỉ mất chi phí duy trì và ngược lại.

Chẳng hạn như Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã QCG) có giá trị hàng tồn kho vào cuối quý II khoảng 7.150 tỷ đồng, chủ yếu là những khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí thiết kế cho các dự án như Central Premium, Lavida, Marina Đà Nẵng và nhất là dự án Phước Kiển.

Khi gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Nhà nước đóng lại, Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (mã HQC) đã không thể tiếp tục triển khai một loạt dự án nhà ở xã hội đã bắt đầu xây dựng từ cách đây nhiều năm. Lượng lớn sản phẩm của công ty này không đủ điều kiện ghi nhận thành thành phẩm đã khiến số lượng hàng tồn tăng mạnh, đồng thời cũng đẩy công ty vào tình trạng căng thẳng thanh khoản, dẫn tới thua lỗ.

Suốt thời gian qua, Hoàng Quân đã nỗ lực chuyển nhượng các dự án gặp khó khăn như HQC Hóc Môn, HQC Plaza, HQC Bình Trưng Đông (TP.HCM), HQC Nha Trang (Khánh Hòa),... Tuy nhiên, trong tình hình thị trường khó khăn như hiện nay thì kế hoạch này không thể thực hiện. 

Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư SSI Research - Ông Vũ Ngọc Quang chia sẻ, thông qua hạng mục tồn kho, nhà đầu tư sẽ nắm bắt được tiến độ triển khai dự án và số lượng sản phẩm. Tuy nhiên, phải chú ý tới việc hàng tồn kho của mỗi doanh nghiệp là khác nhau, vì vậy cần có sự thận trọng, kỹ lưỡng.