Thanh khoản bất động sản còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới

Nguy cơ mất thanh khoản vẫn ở mức cao

Ngay từ đầu năm 2023, chúng tôi nhận thấy ngày càng gia tăng doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm. Chúng tôi ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng (+306,4% svck) trái phiếu doanh nghiệp BĐS (TPDN) sẽ đáo hạn trong Q2/23 và 65.905 tỷ đồng (+13,3% svck) trong nửa cuối 2023.

Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành TPDN đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. Chúng tôi ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (~90% đến từ DN BĐS). Ngoài ra, chúng tôi ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các DN BĐS niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011 (hình 9, 10, 11).

Cần giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/02, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường bất động sản bao gồm: đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn; tiếp tục cấp tín dụng với dự án BĐS có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay; đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013-16). 

Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành. Chúng tôi cho rằng những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Bên cạnh giúp doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới, chúng tôi cho rằng khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường bất động sản có thể “đảo chiều”. Tăng cường trách nhiệm xã hội của các ngân hàng đảm bảo những dự án đang xây dựng có thể bàn giao đến khách hàng.

Chúng tôi quan sát hiện có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản, điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiếm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà.

Hạ lãi suất vay mua nhà: Agribank đã thông báo giảm lãi suất cho các đối tượng kinh doanh bất động sản gặp khó khăn. Chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại sẽ giảm lãi suất cho vay hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, chúng tôi kỳ vọng xu hướng lãi suất tăng sẽ tiệm cận điểm đảo chiều từ Q2/23 nhờ lãi suất huy động hạ nhiệt. Lãi suất điều hành của FED có thể đạt đỉnh vào Q2/23, giúp giảm áp lực lên tỷ giá và lãi suất của Việt Nam. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước sẽ chủ động hơn trong việc hỗ trợ thanh khoản cho thị trường thông qua nghiệp vụ thị trường mở hoặc mua ngoại tệ để tăng dự trữ ngoại hối. Ngoài ra, nhu cầu tín dụng chậm lại do tăng trưởng kinh tế giảm tốc và thị trường bất động sản ảm đạm

Cần tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở

Chúng tôi tin rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Theo chúng tôi quan sát, TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Do đó, chúng tôi tin rằng Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Việc cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng cung cầu, doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ sản phẩm phân khúc bình dân có thể hưởng lợi.

Nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội trong 2022.

Chúng tôi nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Chúng tôi tin rằng phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ.

Chúng tôi quan sát một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới. Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, chúng tôi tin rằng các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án nhà ở xã hội nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.

Hiện tại định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường BĐS, tuy nhiên thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngỏ.

Bên cạnh đó, chúng tôi cho rằng các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn như đã đề cập ở trên nếu được thực hiện, sẽ tác động đến các DN BĐS lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần. Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi. Rủi ro giảm giá chính sẽ khiến nhiều doanh nghiệp BĐS mất khả năng thanh toán nợ hơn dự kiến đồng thời khiến nguồn cung mở bán mới và giá nhà sụt giảm mạnh hơn dự kiến.