Kinh doanh shop chân đế chung cư: tưởng dễ ăn mà "ăn không dễ"

Giá thuê... trên trời

Shop chân đế chung cư vẫn được giới đầu tư bất động sản coi là "gà đẻ trứng vàng" nhờ tiềm năng sinh lời kép. Nhà đầu từ vừa có dòng tiền từ cho thuê lại hoặc kinh doanh và tăng giá theo thời gian. Theo một số nhà đầu tư cho biết, do diện tích shop chân đế ở các tòa chung cư có hạn nên dù chỉ có thời hạn 50 năm nhưng tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê vẫn đạt khoảng 7%/năm và mức độ tăng giá theo thời gian từ 7-10%/năm. Chính vì vậy, theo các môi giới chuyên về shop chân đế, các shop chân đế thường không được mở bán ra ngoài, chỉ những người có mối quan hệ mới có thể mua được các sản phẩm này với giá gốc của chủ đầu tư và họ là những người thu được mức lợi nhuận cao nhất khi chuyển nhượng lại cho các nhà đầu tư F2, F3, … 

Theo tìm hiểu của PV, giá thuê shop chân đế tại một số đại đô thị trên địa bàn Hà Nội hiện ở mức khoảng 1 triệu đồng/m2 tùy vị trí và tùy khu. Đơn cử như ở khu đô thị thuộc phường Tây Mỗ - Nam Từ Liêm, giá cho thuê một shop chân đế ở khu Shaphie có diện tích từ 23-55m2 có giá từ 20-60 triệu đồng/tháng, tùy vị trí. Giá thuê này tương đương, thậm chí cao hơn so với mặt bằng nhiều khu phố ở các quận trung tâm.

Theo một số môi giới shop chân đế ở đây cho biết, là một đại đô thị với hơn 40 tòa chung cư từ 35-39 tầng, quy mô dân số trong tương lai có thể lên tới 100 nghìn dân, tiềm năng kinh doanh rất lớn. Vì vậy, giá thuê các shop chân đế ở đây cao hơn các khu vực xung quanh là điều dễ hiểu. Mặt khác, diện tích shop chân đế cũng không nhiều, thậm chí nhiều tòa chỉ có 3-4 shop với diện tích chỉ khoảng 100 m2. Còn lại được sử dụng làm nhà sinh hoạt cộng đồng hoặc các mục đích khác.

Tương tự ở một số khu vực khác thuộc các quận trung tâm hơn như Thanh Xuân, Cầu Giấy giá cho thuê các shop chân đế chung cư có diện tích vừa phải cũng khoảng 1 triệu đồng/m2. Những mặt bằng có diện tích lớn từ 200-300 m2 có giá từ 300-500 ngàn đồng/m2

Anh Đại, một người có thâm niên trong mảng đầu tư shop chân đế chung cư cho biết, hiệu quả đầu tư vào shop chân đế phụ thuộc rất lớn vào quy mô của dự án, lượng cư dân nội khu về ở, các tiện ích và dịch vụ của dự án, … Nhiều dự án ở trung tâm nhưng có quy mô nhỏ, lượng cư dân không nhiều, các tiện ích không có nhiều sẽ phải cạnh tranh nhiều với những mặt bằng kinh doanh bên ngoài dự án. Ngoài ra, những dự án có thể thu hút cư dân bên ngoài dự án đên thăm quan, vui chơi giải trí sẽ đem lại hiệu quả kinh doanh tốt hơn.

Anh Đại dẫn chứng: “Các shop chân đế thuộc khu đô thị Ecopark có hiệu quả kinh doanh rất tốt. Tôi có hai căn bên đó, tỷ lệ lấp đầy gần như 100% nhờ người thuê kinh doanh tốt. Điều này có được một phần nhờ cộng đồng dân cư ở đây khá đông nhưng lại xa trung tâm nên ít bị cạnh tranh với các đơn vị kinh doanh online. Chưa kể, cộng đồng dân cư bên ngoài đến đây thăm quan rất đông cũng đem lại lợi thế kinh doanh lớn cho các shop chân đế ở đây.”

Theo báo cáo quý 1/2023 của Savills Việt Nam về thị trường mặt bằng bán lẻ, tốc độ tăng trưởng của shop chân đế chung cư đã vượt xa các trung tâm mua săm kể từ năm 2019. Hiện nay, phân khúc này đã chiếm tới 15% thị phần thị trường mặt bằng cho thuê.

Người thuê “ngán ngẩm” với chi phí mặt bằng

Tuy nhiên, do những diễn biến không mấy khả quan của tình hình kinh tế đã ảnh hưởng phần nào đến sức mua của người dân. Qua đó, làm giảm lợi nhuận của các đơn vị kinh doanh, thậm chí nhiều đơn vị đã buộc phải ngừng kinh doanh và trả mặt bằng.

Theo Savills, doanh thu bán lẻ của Hà Nội trong quý 1/2023 đạt khoảng 184 nghìn tỷ VNĐ và tăng 12,6% so với cùng kỳ. Do giá cả hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng, giao thông, vui chơi giải trí và du lịch đều tăng đã đẩy chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 2,3% so với cùng kỳ. Mặt khác, kinh tế khó khăn sẽ kéo theo sự giảm sút về thu nhập của người dân. Những điều này có thể tác động đến thói quen chi tiêu của người tiêu dùng theo hướng ưu tiên các sản phẩm hàng hóa phục vụ nhu cầu thiết yếu hơn. Do đó các nhà bán lẻ nên có sự cân nhắc trong việc điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình để có thể duy trì sức cạnh tranh trên thị trường trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, xu hướng mua hàng online ngày càng phổ biến của người tiêu dùng cũng khiến thị phần của các đơn vị kinh doanh bán lẻ bị giảm sút. Theo ghi nhận của chúng tôi, ở các khu đô thị, các tòa  chung cư hay các phường đều có các hội nhóm chợ cư dân. Ở các hội nhóm này, không khó để cư dân tìm mua được những món đồ mà mình cần. Các lĩnh vực kinh doanh phổ biến ở các shop chân đế như mảng ăn uống, làm đẹp, giáo dục, … cũng được các đơn vị kinh doanh chuyển hướng sang thuê các căn hộ tầng trên với chi phí rẻ hơn nhiều.

Chị Hạnh Nguyễn kinh doanh mặt hàng như bỉm, sữa, mỹ phẩm, đầu năm 2022 chị có thuê một căn Shop chân đế chung cư 25 m2 ở khu đô thị tại quận Nam Từ Liêm với giá 25 triệu đồng/tháng. Mặc dù cửa hàng có doanh số khá tốt nhờ lượng cư dân ở đây rất đông. Tuy nhiên, sau một năm kinh doanh lợi nhuận của shop không cao do chi phí mặt bằng quá lớn. Vì vậy, chị đã quyết định trả mặt bằng vào tháng 03/2023 để thuê một căn hộ 1 phòng ngủ ở tầng trên làm nơi bán hàng. Do đã có một lượng khách quen ở đây, chị gần như đã chuyển sang bán hàng online, ai mua chị sẽ ship tận cửa. Sự thay đổi này giúp chị tiết kiệm được gần 20 triệu đồng/tháng tiền chi phí mặt bằng.

“Chi phí thuê shop chân đế ở đây quá cao, gần như chiếm hết lợi nhuận của cửa hàng. Mặc dù dân số ở đây rất đông nhưng mức độ cạnh tranh cũng rất lớn, nếu bán giá cao, hàng kém chất lượng sẽ bị tẩy chay ngay. Vì vậy, lợi nhuận rất thấp đã buộc tôi phải chuyển hướng thuê một căn hộ 1 phòng ngủ để làm chỗ bán hàng. Khách cần tôi có thể giao tận cửa. Chi phí thuê căn 1 phòng ngủ ở đây chỉ khoảng 6 triệu đồng/tháng. Mỗi tháng tôi có thể tiết kiệm được khoảng 20 triệu đồng tiền mặt bằng”, chị Hạnh cho biết.

Giống như chị Hạnh, vợ chồng anh Huy kinh doanh cửa hàng tạp hóa ở một khu đô thị thuộc huyện Gia Lâm cũng không trụ nổi sau sáu tháng hoạt động. Những tưởng kinh doanh tạp hóa ở những khu đô thị đông đúc sẽ đem lại lợi nhuận cao nhưng thực tế tỷ suất lợi nhuận lại rất thấp, thậm chí lỗ đã buộc anh chị phải sang nhượng lại mặt bằng.

Theo chia sẻ của anh Huy, mặc dù cư dân ở đây khá đông nhưng chi phí mặt bằng quá cao, cửa hàng anh chị thuê gồm 2 tầng với tổng diện tích khoảng 100 m2. Mỗi tháng riêng chi phí thuê mặt bằng cũng hơn 40 triệu đồng, chưa kể các chi phí khác. Trong khí đó, các cửa hàng tạp hóa phải cạnh tranh rất khốc liệt với nhau và trung tâm thương mại. Chưa kể, các shop bán online của chính các cư dân ở đây và bên ngoài khu đô thị cũng chiếm một thị phần rất lớn. Nhiều mặt hàng như rau, trái cây và nhiều mặt hàng khác gần như không bán được vì cư dân mua online và mua tại các chợ truyền thống.

“Nhiều mặt hàng chúng tôi không tăng giá thì lỗ mà tăng giá thì cư dân không mua, thậm chí bóc phốt trên các hội nhóm cư dân. Hoạt động mua bán trên các chợ online của cư dân còn nhộn nhịp hơn bên ngoài nhiều, gần như mặt hàng nào cũng có. Họ không chịu nhiều chi phí mặt bằng nên đương nhiên giá sẽ rẻ hơn chúng tôi. Do đó, hiện nay những người thuê shop chân đế chung cư để kinh doanh gặp rất nhiều khó khăn”, anh Huy chia sẻ

Cũng theo báo cáo về thị trường bán lẻ quý 1/2023 khu vực Hà Nội của Savills, giá thuê gộp tầng trệt khoảng 1.040.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 3% theo quý và 9% theo năm. Tuy nhiên, công suất thuê đã giảm -1 điểm % theo quý và theo năm xuống 91%. Khối đế bản lẻ giảm sâu nhất -5 điểm %. Diện tích cho thuê mới phía Đông và Tây giảm -30.500 m2 do các cửa hàng đóng cửa để cắt giảm chi phí và dịch chuyển sang nền tảng thương mại điện tử.