2 tháng đầu năm, thanh khoản shophouse nghỉ dưỡng bằng 0: Hết thời “gà đẻ trứng vàng”?

“Đóng băng” toàn tập

Những năm 2018-2020 được xem là thời điểm bùng nổ của phân khúc bất động sản shophouse nghỉ dưỡng. Khi đó, nhiều dự án của phân khúc này vừa ra mắt một thời gian ngắn đã “cháy hàng”. Nhiều nhà đầu tư đổ xô vào các sản phẩm bất động sản shophouse nghỉ dưỡng trên toàn quốc vì nó đem lại lợi kích “kép” cho họ. Sản phẩm này vừa có giá trị tăng lên theo thời gian vừa có thể cho thuê. Không ít người gọi đó là phân khúc bất động sản “gà đẻ trứng vàng”.

Còn nhớ, vào năm 2020, Dự án Shophouse Việt Hàn nằm trên con đường được mệnh danh là phố Wall của Hạ Long với hai bên đường là các trụ sở tài chính và kinh tế của UBND tỉnh Quảng Ninh đã “bay” trong 30 ngày. Theo đó, các sản phẩm này cao 6,5 tầng, đều sở hữu 2-3 mặt tiền. Khi đó, giá bán của những căn shophouse này cũng không phải thuộc hạng rẻ. Tuy nhiên, nhiều người vẫn kỳ vọng vào khả năng sinh lời từ dự án này.

Thế nhưng, từ khi dịch bệnh Covid-19 hoành hành, phân khúc bất động sản shophouse nghỉ dưỡng dần chững lại và có tỷ lệ thanh khoản cực thấp. Giãn cách và cách ly xã hội đã khiến khách du lịch trong nước và quốc tế không còn đi du lịch. Những căn shophoue trước đây luôn nhộn nhịp cảnh người mua kẻ bán thì nay đã cửa đóng then cài. Trên các dãy phố, các khu đô thị ven biển, các shophouse tối đèn, treo biển cho thuê, chuyển địa điểm đã trở nên quen mắt với người dân kể cả lúc cao điểm hay thấp điểm du lịch.

“Giờ đây ở các khu du lịch tại thành phố Nha Trang (Khánh Hòa), shophouse treo biển tìm người cho thuê hoặc bán rất nhiều. Không ít cửa hàng đóng cửa, giải tán trong thời điểm Covid-19 phức tạp. Trong khi đó, những người cầm cự được đến bây giờ thì bán hàng cũng không được nhiều dẫn đến thu không đủ tiền thuê nhà. Đó là nguyên nhân dẫn đến họ treo biển tìm người cho thuê, thậm chí là bán luôn cả nhà”, chị Nguyễn Minh Lan, một người dân sống tại Thành phố Nha Trang nói.

Theo thống kê của DKRA Group, hai tháng đầu năm 2023 thực sự là thời điểm “đen tối” của bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có phân khúc shophouse. Cụ thể, trong 2 tháng, shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận giao dịch nào. Và ở nguồn cung, cả thị trường cũng chỉ có 6 căn shophouse mới. Cũng tệ hạ không kém là biệt thự nghỉ dưỡng chỉ 3 căn rao bán trong đó quy nhất 1 căn “khớp lệnh”. Condotel không có nguồn cung mới. Thị trường của các phân khúc bất động sản này dường như đã “đóng băng” toàn tập. Chưa bao giờ bất động sản nghỉ dưỡng lại lâm vào tình cảnh khó khăn như vậy.

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, trong năm 2022, cả nước đón nhận thêm trên 19.000 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới. Các sản phẩm này chủ yếu được ra hàng từ khu vực miền Trung. Tuy nhiên, trong năm 2022, cả nước cũng chỉ có thêm 12 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được cấp phép mới. Con số này chỉ bằng hơn 22% so với năm 2021. Điều đáng quan tâm là lượng tiêu thụ bất động sản năm 2022 chỉ được 30% tổng nguồn cung.

Sự khó khăn của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch trong năm 2022 đã được dự báo trước. Tuy nhiên, không ít người từng dự đoán rằng phân khúc này trong năm 2023 sẽ khởi sắc. Các dự án này sẽ được hưởng lợi từ việc khách du lịch đổ về Việt Nam. Tuy nhiên, 2 tháng đầu năm 2023 đã trôi qua và ghi dấu sự thanh khoản một tệ hại. Với chiều hướng này, nhiều chuyên gia nhận định 3 quý tới, bất động sản nghỉ dưỡng khó có thể phục hồi một cách mạnh mẽ.

Vì sao phân khúc shophouse nghỉ dưỡng “ngủ sâu”?

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group cho rằng, thực tế cho thấy, từ năm 2022 đến nay, các chủ đầu tư rất thận trọng khi chào bán các sản phẩm phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Bởi hiện nay, thị trường bất động sản đang gặp khó khăn chung. Đó là việc lý giải vì sao nguồn cung của phân khúc này lại yếu như vậy.

Về cầu, khi khách hàng khó tiếp cận vốn ngân hàng dẫn đến thanh khoản thấp. Ngân hàng kiểm soát tín dụng, các nhà đầu tư nghe ngóng tình hình và hơn nữa là vướng mắc về hành lang pháp lý của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã tác động không tốt đến thị trường.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, hầu hết sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đưa vào thị trường thời gian qua đó là hàng tồn kho từ trước. Nhiều dự án mở bán nhưng thanh khoản không cao và tiếp tục các đợt mở bán lần sau.

Cục trưởng Hoàng Hải nói thêm, hiện nay, các dự án có hàng tồn kho nhiều chủ yếu ở phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

TS Nguyễn Minh Hoàng, chuyên gia bất động sản phân tích, sở dĩ các căn shophouse nghỉ dưỡng có thanh khoản bằng 0 là vì 3 nguyên nhân. Thứ nhất, nguồn cung hiện nay quá hạn chế dẫn đến những căn đang chào bán đều là hàng tồn kho, hàng chưa bán được. Bởi thực tế cho thấy, thời gian qua, hầu như rất ít các dự án bất động sản có phân khúc shophouse nghỉ dưỡng, du lịch được cấp mới. Mà khi đã là hàng tồn kho thì sức hút không nhiều.

Thứ hai, thị trường bất động sản đang đóng băng ở hầu hết phân khúc khi mà các nguồn tín dụng hầu như bị siết chặt. Nhà đầu tư không tiếp cận được vốn ngân hàng dẫn đến phải đứng ngoài quan sát thị trường. Kể cả có vay được ngân hàng thì lãi suất thời điểm này khá cao trong khi phân khúc bất động sản shophouse có giá trị rất lớn. Nhiều người trước khi nghĩ đến chuyện mua shophouse sẽ phải tính việc “è cổ” trả lãi suất ngân hàng mà không thể cho thuê vì ế khách.

Thứ ba, nhiều nhà đầu tư có tiền nhưng họ không tin tưởng rằng shophouse sẽ là kênh đầu tư “gà đẻ trứng vàng”, ít nhất là trong thời điểm này. Bởi thực tế cho thấy, rất nhiều căn shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel không có khách thuê trong một thời gian dài. Vẫn biết đây là những sản phẩm trông chờ vào du lịch nhưng hiện nay, quan niệm đi du của nhiều người đã khác. Kinh tế toàn cầu suy thoái cộng với lạm phát khiến họ hạn chế mua sắm, ở các khách sạn có giá vừa phải.

“Thanh khoản của bất động sản du lịch trong thời gian tới sẽ tiếp tục ảm đạm bởi nhiều lý do như nguồn tiền và sự suy thoái của kinh tế thế giới”, chuyên gia này chia sẻ.