Dự báo phân khúc shophouse cuối năm 2022: Trầm lắng nhưng phù hợp với nhà đầu tư trung và dài hạn

Shophouse (nhà phố thương mại) là một trong những tài sản đầu tư được ưa chuộng những năm qua nhờ mức tăng giá tốt khi kinh tế khởi sắc và hạ tầng các dự án dần hoàn thiện, đặc biệt tại các khu dân cư đông đúc. Tuy nhiên, trong tình trạng thị trường bất động sản trầm lắng hiện nay, phân khúc này cũng rơi vào tình trạng khó khăn.

Báo cáo của DKRA cho thấy, trong quý 3, shophouse, biệt thự biển tồn kho khoảng 50-70% rổ hàng. Shophouse biển ở cả 3 miền đều có lượng tiêu thụ giảm so với quý trước đó, chỉ bán được 691 căn, hấp thụ khoảng 50% rổ hàng.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo mức giá cho thuê shophouse sẽ tiếp tục giảm khoảng 15-20% trong nửa cuối năm nay. Trước tình hình giá thuê shophouse có nguy cơ giảm mạnh, giá trị shophouse có thể chững lại trong thời gian tới.

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, ông Vũ Bá Thức, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Bất động sản SGO Property đã chỉ rõ nhiều nguyên nhân khiến phân khúc shophouse trầm lắng sau một thời gian bùng nổ mạnh mẽ.

Thưa ông, phân khúc shophouse từng được kỳ vọng là “gà đẻ trứng vàng” cho nhà đầu tư, tuy nhiên vài năm gần đây, giá thuê của loại hình này giảm mạnh. Theo ông, nguyên nhân vì sao?

Ông Vũ Bá Thức: Chúng ta có thể nhìn thấy lý do đầu tiên do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 sau hơn 2 năm đã tác động rất nhiều đến những bất động sản cho thuê.

Chỉ cách đây khoảng 1 năm thì hàng loạt các mặt bằng ở vị trí rất đẹp đều đóng cửa và treo biển cho thuê, dẫn tới việc sau khi quay trở lại cuộc sống bình thường mới thì nguồn cung về mặt bằng cho thuê rất nhiều. Shophouse cũng phải cạnh tranh rất lớn với nhà tại các mặt phố lớn hay mặt bằng các trung tâm thương mại.

Ngoài ra, sau hơn 2 năm dịch bệnh cũng đã định hình thói quen mới cho cả người kinh doanh và người tiêu dùng.

Về phía người kinh doanh để khắc phục và thích ứng với những khó khăn trong thời kì dịch bệnh đã phát triển nhiều phương thức kinh doanh bằng hình thức online để giảm thiểu chi phí cho mặt bằng, tăng cách thức tiếp cận khách hàng và doanh số bán hàng.

Cho đến nay, sau khi đã bình thường trở lại thì những hoạt động kinh doanh online của họ vẫn đang hoạt động tốt, nên cũng chưa cần thiết phải quay trở lại mặt bằng quá đẹp.

Trong khi người tiêu dùng đã dần quen với việc mua sản phẩm online, hoặc ưu tiên cho những không gian rộng rãi tại trung tâm thương mại, hạn chế tiếp xúc đám đông ở không gian có giới hạn.

Lý do tiếp theo là loại hình shophouse mới được xuất hiện và phố biến cách đây khoảng 6-7 năm và thực sự nổ rộ gần đây. Đa phần các sản phẩm shophouse đều được xây dựng ở những khu đô thị mới, ở vị trí ngoài trung tâm thành phố, nơi có những quỹ đất rộng, dân cư chưa được phủ kín hết. Bởi vậy tiềm năng kinh doanh của shophouse trong thời điểm hiện tại vẫn khó có thể so sánh với nhà trong mặt phố lớn tại trung tâm.

Một lý do nữa là cách quản lý vận hành của một số dự án chưa thực sự đúng với công năng được thiết kế ban đầu. Trong khi giá bán của shophouse cao hơn so với các loại hình nhà ở khác biệt thự, liền kề, shophouse, shop Villa… và được phân biệt rõ ràng về công năng sử dụng. Tuy nhiên đến khi được bàn giao đi vào vận hành thì một số đơn vị buông lỏng cách quản lý để cho nhà liền kề hay biệt thự cũng có thể kinh doanh được, dẫn đến đặc quyền kinh doanh của shophouse  chịu sự cạnh tranh trong chính những loại hình nhà ở khác cùng một khu đô thị.

Tuy nhiên, khi nói đến kỳ vọng của nhà đầu tư khi đầu tư vào shophouse thì phần lớn trong số họ không đặt quá nhiều kỳ vọng vào việc “lợi nhuận kép”. Việc cho thuê để đưa dòng tiền về hàng tháng thì đối với nhiều nhà đầu tư cũng không mong muốn tỷ lệ quá cao mà đặt kỳ vọng vào việc tăng giá của bất động sản. Bởi đa phần các sản phẩm shophouse đều nằm trong những dự án rất giàu tiềm năng phát triển, nơi định hình những khu dân cư mới, đồng bộ và tiên tiến. Rất thích hợp cho các nhà đầu tư trung và dài hạn.

Ông dự báo gì về thị trường này vào cuối năm nay và đầu năm sau?

Ông Vũ Bá Thức: Trong giai đoạn cuối năm nay và đầu năm sau chắc chắn sẽ là một thời kỳ sàn lọc sát sao của thị trường bất động sản đối với cả các doanh nghiệp chủ đầu tư, doanh nghiệp phân phối hay nhà đầu tư.

Ngân hàng liên tục có những động thái tăng lãi suất, dòng tiền trên thị trường sẽ được gom về ngân hàng nhiều hơn. Các nhà đầu tư đang chịu nhiều áp lực từ những tài sản đã đầu tư trước đó và chưa thanh khoản xong.

Với những dấu hiệu này thì gần như tất cả các loại hình bất động sản đều chịu ít nhiều những tác động và shophouse cũng không phải ngoại lệ. Theo tôi thì sản phẩm cho khách hàng có nhu cầu ở thực thì dù trong bất kỳ giai đoạn nào cũng luôn có lượng khách hàng để giao dịch ổn định.

Tuy nhiên, sau thời gian sàng lọc này thì thị trường sẽ còn lại được những doanh nghiệp hay nhà đầu tư thị sự có năng lực để đảm bảo cho thời kỳ tiếp theo của bất động sản sẽ phát triển mạnh theo hướng tích cực, đóng góp nhiều hơn.

Như tôi nói ở trên là shophouse thích hợp cho các nhà đầu tư có kế hoạch trung và dài hạn, bởi vì giá trị thực sự của shophouse sẽ được khẳng định khi mọi yếu tố tại khu đô thị được vận hành đồng bộ và ổn định.

Ông có lời khuyên gì đối với các nhà đầu tư khi đầu tư vào sản phẩm này hiện nay?

Ông Vũ Bá Thức: Có thể đánh giá shouse vẫn là một kênh đầu tư đầy tiềm năng, tuy nhiên trong bối cảnh hiện tại dòng sản phẩm này chỉ thích hợp với những nhà đầu tư trường vốn.

Với việc lãi suất ngân hàng đang liên tục tăng như thời điểm hiện tại thì những nhà đầu tư cần sử dụng đòn bẩy tài chính của ngân hàng cần phải cân nhắc rất kỹ, hoạch định chi tiết bài toán dòng tiền cho khoản đầu tư của mình.

Ngoài ra, khi muốn đầu tư sản phẩm shophouse nào đó thì nhà đầu tư cũng cần nhìn nhận các yếu tố khác để định hình về tiềm năng phát triển, tiềm năng sinh lời của sản phẩm.

Các yếu tố đó chính là pháp lý dự án minh bạch, rõ ràng. Năng lực chủ đầu tư đủ mạnh về tài chính để triển khai dự án, có uy tín và kinh nghiệm trong việc xây dựng, phát triển và vận hành các dự án.

Đầu tư shophouse tại những dự án có vị trí đắc địa, sự kết nối hạ tầng tốt, có mật độ dân cư cao hoặc tiềm năng sẽ hình thành khu dân cư mới với mật độ phủ kín cao. Ngoài ra cũng có khả năng để thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài đến đó.

Xin cảm ơn ông!