Phân khúc biệt thự, shophouse: Chuyên gia nói mức giá ngắn hạn khó tăng, dù lượt quan tâm vẫn lớn

Biệt thự liền kề, nhà phố bất ngờ nhận được nhiều sự quan tâm

Theo báo cáo quý 3 của Sở Xây dựng Hà Nội, đối với sản phẩm nhà ở thấp tầng (biệt thự, liền kề), lượng giao dịch rất thấp, gân như không có giao dịch do giá bán cao. Các dự án tại Hà Đông, Hoàng Mai có giá khoảng 200 triệu đồng/m2; tại Mê Linh một số dự án cũng được đẩy trên 100 triệu đồng/m2.

Báo cáo thị trường của Savills cũng cho rằng đối với phân khúc biệt thự, liền kề, quý 3 có nhiều điểm tích cực so với quý trước khi nguồn cung mới của phân khúc biệt thự, liền kề đã tăng mạnh.

Cụ thể, quý 3 có 489 căn đến từ ba dự án mới gia nhập thị trường và từ giai đoạn sau của ba dự án đang hiện hữu, tăng 235% theo quý và 117% theo năm. Nguồn cung sơ cấp thị trường đạt 1.180 căn từ 15 dự án, tăng 19% theo quý và 8% theo năm.

Về lượng giao dịch, đến hết quý 3, báo cáo cho thấy hoạt động thị trường giảm nhẹ 1% theo quý nhưng tăng 42% theo năm với 299 căn đã bán. Sản phẩm nhà liền kề được quan tâm nhiều nhất, chiếm 75% số căn đã bán của thị trường.

Báo cáo của CBRE cũng cho biết giá sơ cấp biệt thự và nhà liền kề Hà Nội đã tăng đáng kể. Riêng trong quý 3/2022, mức giá bình quân toàn thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội đã tăng 36% so với cùng kỳ. Trong đó, giá sản phẩm biệt thự tăng 42%, nhà phố thương mại tăng 50%.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ, thị trường nhà phố, biệt thự liền kề nhận được nhiều sự quan tâm, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM.

“Một điều đáng ngạc nhiên là đa phần các loại hình bất động sản khác, kể cả đất nền đều có xu hướng giảm thì loại hình biệt thự liền kề lại nhận được sự quan tâm tăng lên trong quý 3/2022 với gần 4 triệu lượt người (quý 2/2022 là 3,7 triệu lượt); nhà phố có 4,8 triệu lượt quan tâm so với quý trước”, ông Quốc Anh nói và cho biết thêm, về lượng tin đăng, 2 loại hình này có sự đi ngang trong giai đoạn quý 3.

Về giá, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết quý vừa qua 2 phân khúc này đều có sự tăng trưởng khá mạnh so với giai đoạn trước, đặc biệt là cùng kỳ năm trước.

Ví dụ, giá rao bán biệt thự liền kề trong quý 3/2022 đạt mức trung bình trên cả nước là 129 triệu/m2, còn quý 3/2021 chỉ đạt trung bình 98 triệu/m2, tăng khoảng 30%. Còn đối với nhà phố thì quý 3/2022 đạt con số trung bình cả nước là 226 triệu/m2, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

“Các chỉ số của 2 phân khúc này không bị ảnh hưởng mạnh so với các phân khúc khác”, ông Quốc Anh nêu.

So sánh giữa các vùng miền, đại diện của Batdongsan.com.vn cũng cho rằng về biệt thự, các chỉ số về sự quan tâm đối với thị trường biệt thự có vẻ tốt hơn so với TP.HCM, còn mặt bằng giá thì tương đương nhau. Còn với nhà phố thì mức độ quan tâm tại TP.HCM chỉ bằng 0,7% so với Hà Nội. Do vậy, 2 thành phố lớn có mức độ quan tâm khác nhau đối với từng phân khúc.

Mức giá ngắn hạn khó tăng

Tuy vậy, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng khi làm việc với các đơn vị môi giới thì phân khúc 2 thị trường này có lượng giao dịch bị ảnh hưởng khá đáng kể. Người quan tâm tăng lên nhưng chủ yếu là họ tìm kiếm cơ hội nhiều hơn giao dịch thực tế.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho biết, trên thị trường Hà Nội, từ nay cho đến cuối năm 2022, thị trường sẽ chào đón 955 căn biệt thự, liền kề và shophouse đến từ 7 dự án, tập trung nhiều (66%) ở khu vực Hà Đông, Mê Linh, Đông Anh…Trong năm 2023, dự kiến có 2.166 căn được mở bán. Tuy nhiên, việc thắt chặt tín dụng từ các ngân hàng sẽ ảnh hưởng đến sức mua và có thể cả thời gian mở bán.

Các dự án nằm ngoài khu vực trung tâm, đặc biệt tại phía Đông Hà Nội, sẽ được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng giao thông với sự hoàn thiện của đường Vành đai 2 kéo dài, cầu Vĩnh Tuy 2, cùng với đó là quy hoạch đường Vành đai 4 hay cầu Trần Hưng Đạo.

“Nguồn cung tương lai tại Hà Nội có thể đối mặt với việc có tỷ lệ hấp thụ không cao, bán không nhanh bởi sự cạnh tranh tới từ những sản phẩm giá cả phải chăng và với các sản phẩm hấp dẫn hơn ở các tỉnh lân cận”, bà Hằng nêu.

Bà Hằng cho biết, tại thời điểm quý 3/2022, giá bán sơ cấp trung bình của thị trường biệt thự giảm 14% theo quý và giá liền kề giảm 9%, chủ yếu do nguồn cung mới với giá thấp tại dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 ở Mê Linh, trong khi giá bán sơ cấp của shophouse tăng 5%. Tuy nhiên, tại các dự án hiện hữu đã ghi nhận mức giá sơ cấp biệt thự tăng 10% và liền kề tăng 22% theo quý do số lượng căn tồn thấp tại các dự án này. 

Dự báo các mức giá của những sản phẩm này trong ngắn hạn sẽ khó có thể tăng tiếp tục do mức hiện thời đã ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường và dự án.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết từ nay đến giữa năm 2023, lượng giao dịch vẫn diễn ra khá chậm, không nhiều như giai đoạn trước, dù lượng người quan tâm vẫn duy trì ổn định, vì loại hình này vẫn hấp dẫn nhiều nhà đầu tư.

Theo đó, với các nhà đầu tư họ đang có khả năng tài chính và đi vay với mức độ phù hợp thì họ vẫn ưa chuộng, tìm kiếm cơ hội từ loại hình bất động sản này. Khi dòng tiền về lại bất động sản đủ lớn thì mới có thể kích thích thị trường này phát triển hơn nữa.

“Về mặt bằng giá, tôi thiên về hướng đi ngang hoặc giảm nhẹ 5-10%, vì giá trị của 2 loại hình này tương đối lớn, đồng thời có thể tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê. Điều này cũng giúp nhà đầu tư duy trì kỳ vọng về mặt đầu tư”, ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng sau sự kiện nới room tín dụng vừa qua, bức tranh thị trường bất động sản có một chút khởi sắc và lượng giao dịch đã xuất hiện ở hầu hết các phân khúc, trong đó có biệt thự - liền kề, nhất là khu vực phía nam.

Ông Quê cho rằng những sản phẩm được lựa chọn trong giai đoạn này ngoài chung cư là sản phẩm bất động sản dòng tiền, ưu tiên các sản phẩm đang cho thuê, kinh doanh hiệu quả.

“Dự kiến đầu 2023, khi room tín dụng được mở sẽ là cú hích lớn, góp phần giải cơn khát vốn cho thị trường bất động sản. Nhưng giao dịch bất động sản lớn đang bị hạn chế vay vốn hiện nay sẽ được tiếp cận vốn”, ông Quê nói.