Shophouse được dự báo không mấy lạc quan, nhà đầu tư nên chú ý điều gì khi "săn hàng"?

Shophouse trầm lắng

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã dự báo mức giá cho thuê shophouse sẽ tiếp tục giảm khoảng 15-20% trong nửa cuối năm nay. Trước tình hình giá thuê shophouse có nguy cơ giảm mạnh, giá trị shophouse có thể chững lại trong thời gian tới.

Báo cáo bất động sản nghỉ dưỡng vừa được DKRA công bố cho biết, shophouse biển ở cả 3 miền đều có lượng tiêu thụ giảm so với quý trước đó, chỉ bán được 691 căn, hấp thụ khoảng 50% rổ hàng.

Việc phân khúc shophouse từng một thời được săn đón bỗng trở nên trầm lắng, nhiều khu vực giảm giá thuê, giá bán rất sâu nhưng vẫn không thể thanh khoản không phải quá khó hiểu.

Lý do đầu tiên là ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19, hàng loạt các mặt bằng ở vị trí rất đẹp đều đóng cửa và treo biển cho thuê, dẫn tới việc sau khi quay trở lại cuộc sống bình thường mới thì nguồn cung về mặt bằng cho thuê rất nhiều. Shophouse cũng phải cạnh tranh rất lớn với nhà tại các mặt phố lớn hay mặt bằng các trung tâm thương mại.

Ngoài ra, sau hơn 2 năm dịch bệnh COVID-19 đã định hình thói quen mới cho cả người kinh doanh và người tiêu dung, đặc biệt là mua – bán online với sự tăng trưởng rất mạnh mẽ. Do vậy, sau khi đã bình thường trở lại thì những hoạt động kinh doanh online của họ vẫn đang hoạt động tốt, nên cũng chưa cần thiết phải quay trở lại mặt bằng quá đẹp.

Lý do tiếp theo là loại hình shophouse mới được xuất hiện và phố biến cách đây khoảng 6-7 năm và thực sự nổ rộ gần đây. Đa phần các sản phẩm shophouse đều được xây dựng ở những khu đô thị mới, ở vị trí ngoài trung tâm thành phố, nơi có những quỹ đất rộng, dân cư chưa được phủ kín hết. Bởi vậy tiềm năng kinh doanh của shophouse trong thời điểm hiện tại vẫn khó có thể so sánh với nhà trong mặt phố lớn tại trung tâm.

Nhà đầu tư nên làm gì?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản u ám, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản gặp khó khan, thì những nhà đầu tư sẵn tiền đang chuẩn bị “săn hàng ngộp”. Tuy nhiên, để xuống tiền vào phân khúc shophouse, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần lưu ý nhiều yếu tố để đảm bảo sinh lời.

Ông Vũ Bá Thức, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Bất động sản SGO Property đánh giá shopshouse vẫn là một kênh đầu tư đầy tiềm năng, tuy nhiên trong bối cảnh hiện tại dòng sản phẩm này chỉ thích hợp với những nhà đầu tư trường vốn.

“Với việc lãi suất ngân hàng đang liên tục tăng như thời điểm hiện tại thì những nhà đầu tư cần sử dụng đòn bẩy tài chính của ngân hàng cần phải cân nhắc rất kỹ, hoạch định chi tiết bài toán dòng tiền cho khoản đầu tư của mình”, ông Thức nói.

Ngoài ra, theo ông Thức, khi muốn đầu tư sản phẩm shophouse nào đó thì nhà đầu tư cũng cần nhìn nhận các yếu tố khác để định hình về tiềm năng phát triển, tiềm năng sinh lời của sản phẩm. Các yếu tố đó chính là pháp lý dự án minh bạch, rõ ràng. Năng lực chủ đầu tư đủ mạnh về tài chính để triển khai dự án, có uy tín và kinh nghiệm trong việc xây dựng, phát triển và vận hành các dự án.

“Đầu tư shophouse tại những dự án có vị trí đắc địa, sự kết nối hạ tầng tốt, có mật độ dân cư cao hoặc tiềm năng sẽ hình thành khu dân cư mới với mật độ phủ kín cao. Ngoài ra cũng có khả năng để thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài đến đó”, ông Thức chia sẻ.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng khi đầu tư vào các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề và shophouse tại thị trường Hà Nội, các nhà đầu tư vẫn cần lưu ý về tính chất pháp lý của dự án.

Ngoài ra, theo bà Hằng, đối với sản phẩm shophouse thì cần lưu ý tiềm năng kinh doanh thực sự của sản phẩm. Nghĩa là đến khi nhận bàn giao thì có thể kinh doanh tốt không, có thể kinh doanh tốt được những mặt hàng gì, mức độ dân cư xung quanh có đủ lớn để thu hút thành công được khách đến thuê, đến mua hàng cũng như tiềm năng tăng trưởng giá ổn định, bền vững trong tương lai.

“Cần tránh đầu tư vào sản phẩm là shophouse nhưng thực tế chỉ phù hợp hoàn toàn để ở vì khó có thể thu hút được khách đến”, bà Hằng chia sẻ.

Bình luận về tiềm năng đầu tư của sản phẩm này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng ở tầm nhìn dài hơi hơn, phân khúc bất động sản này vẫn khá được ưa chuộng bởi tính chất kinh doanh được phân khúc này. Tuy nhiên, đối với những khu đô thị có hạ tầng đầy đủ, cư dân đông đúc thì shophouse sẽ được tiêu thụ mạnh hơn, còn đối với những khu vực thưa thớt dân cư, hạ tầng chưa được xây dựng đầy đủ thì phân khúc này vẫn tiếp tục trầm lắng. Do vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc để lựa chọn khu vực phù hợp để khoản đầu tư có thể sinh lời tốt nhất có thể, hạn chế được rủi ro thanh khoản, đặc biệt là trong giai đoạn lãi suất tăng cao như hiện nay.

Ở góc nhìn của một nhà môi giới, ông Nguyễn Hoàng Công (Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho rằng để đầu tư vào phân khúc shophouse, những yếu tố quan trong nhất cần xem xét khả năng thanh khoản, pháp lý và tiềm năng của dự án.

Để thanh khoản tốt, dự án phải ở vị trí tốt để vừa để ở, vừa kinh doanh, gần các khu vực đông dân cư, giao thông thuận tiện. Đây là những yếu tố quyết định đến khách thuê shophouse và khả năng bán lại của nhà đầu tư.

Ngoài ra, bên cạnh yếu tố thanh khoản, nhà đầu tư cũng cần chú ý đến tính pháp lý của dự án shophouse khi thời hạn sử dụng 50 năm. Nếu mua dự án hình thành trong tương lai cần chú ý đến việc chủ đầu tư có thể bàn giao đúng tiến độ hay không, vì điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch đầu tư, kinh doanh, buôn bán… của nhà đầu tư.