Doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực lớn, nguy cơ mất thanh khoản như năm 2011

Theo Zingnews, vừa qua Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội đã công bố 54 doanh nghiệp trước đây đã chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu, với gần ½ trong đó là doanh nghiệp địa ốc Hải Phát, Novaland, Hưng Thịnh, Danh Khôi, Gotec Land, Sunny World…

Điều đó gây nên những lo ngại về nguy cơ mất khả năng thanh toán trái phiếu khi có không ít chủ đầu tư đã thất bại ở lần kiểm tra đầu tiên vì gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn cũng như bán hàng ảm đạm.

Dự kiến, nhóm doanh nghiệp chậm thanh toán trên vẫn còn khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 2023, 90% trong số đó từ các công ty bất động sản.

Nguy cơ mất thanh khoản cao

Giai đoạn này chưa phải là thời điểm mà sức ép thanh toán bắt đầu dồn dập trở lại từ tháng 5 đến tháng 9 với con số đến hạn trái phiếu doanh nghiệp vượt hơn 1 tỷ USD hàng tháng.

Báo cáo từ Chứng khoán VNDirect cho thấy khối doanh nghiệp địa ốc đối mặt với sức ép thanh toán trái phiếu đến hạn đột biến khoảng 37.642 tỷ đồng (tăng 306% so với cùng kỳ) trong quý II và 65.905 tỷ đồng (tăng 13%) trong nửa cuối năm nay.

Thế nhưng, cơ quan quản lý đang tìm một số biện pháp cho thị trường địa ốc cùng với việc sửa đổi Nghị định 65 có thể giảm 1 phần sức ép thanh khoản cho doanh nghiệp địa ốc trong ngắn hạn.

Theo ước tính của nhóm chuyên gia, tỉ số thanh toán hiện tại và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã sụt giảm xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013. Điều này chỉ ra nguy cơ mất khả năng thanh toán cao giống như hồi năm 2011.

Khó khăn của thị trường nhà ở đã được phản ánh phần nào thông qua báo cáo kinh doanh năm 2022. Dù sức khỏe tài chính của một số công ty bất động sản đang thụt lùi nhưng vẫn có những tín hiệu khả quan hơn so với chu kỳ đóng băng 2011-2013.

VNDirect đã nêu ra kết luận này khi phân tích báo cáo tài chính từ 210 doanh nghiệp địa ốc (gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết).

Ví dụ như tỉ lệ Nợ/ Vốn chủ sở hữu hiện nay lành mạnh hơn so với giai đoạn trước (chỉ ở mức trên 0,6 lần so với mức đỉnh điểm hơn 1 lần của thời kỳ quanh năm 2012). Hàng tồn kho/ tổng tài sản cũng ghi nhận tỉ lệ thấp hơn, điều này cho thấy sức ép giải phóng hàng tồn kho nhỏ hơn, ở mức 25% so với gần 40% của năm 2012.

Cân đối nguồn cung và nhu cầu về nhà đất

Theo các chuyên gia phân tích, chu kỳ đóng băng hiện nay sẽ diễn ra ngắn hơn so với thời điểm trước. Hà Nội và TP HCM đang chứng kiến tình trạng nguồn cung căn hộ mới thiếu hụt kể từ năm 2020, thế nhưng tỉ lệ hấp thu vẫn ở mức cao, điều này chỉ ra nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Theo đánh giá của VNDirect, nếu Luật Đất đai sửa đổi 2023 được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối năm 2024 sẽ là bước ngoặt lớn cho lĩnh vực địa ốc, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mức, qua đó, giúp nguồn cung về nhà ở sớm phục hồi từ năm 2024-2025.

Do cung cầu lệch pha nên các cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng thị trường. Trong năm 2022, các căn hộ bình dân đang khan hiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM.

Nhằm đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình, các cơ quan quản lý đang đề xuất gói tín dụng kích cầu và cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân đến năm 2030.

VNDirect dự báo rằng nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của chính phủ, phân khúc nhà ở xã hội có thể hồi phục. Với quỹ sản phẩm bình dân, các doanh nghiệp bất động sản có thể được hưởng lợi.

Theo các nhà phân tích quan sát, một số chủ đầu tư cũng đã đưa ra thông báo đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội như Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới hay Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới.

Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cho thấy các dự án này có lợi nhuận định mức không vượt quá 10% tổng mức đầu tư. Theo VNDirect, các chủ đầu tư trên muốn duy trì dòng tiền hoạt động khi thực hiện dự án nhà ở xã hội, hơn là nhắm vào mục tiêu lợi nhuận.

Giá rẻ nhưng sức ép lớn

Theo VNDirect, định giá cổ phiếu của ngành địa ốc Việt Nam đang ở mức khá rẻ với giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với 2,7 lần của trung bình 3 năm.

Thế nhưng, trong 3-6 tháng tới, giá cổ phiếu có thể sẽ còn chịu nhiều sức ép, nhất là ơ giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Thời điểm thực thi các chính sách tháo gỡ vướng mắc trên thị trường bất động sản vẫn còn đang bỏ ngỏ dù cơ quan quản lý đang khẩn trương rà soát.

Theo nhận định của nhóm chuyên gia, nếu các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn được thực hiện, các công ty lớn với sức khỏe tài chính lành mạnh sẽ chịu tác động lớn hơn so với các doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng kém khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần.

Ít nhất đến cuối năm 2023, hoạt động bán hàng sẽ khó có thể khởi sắc, bởi tâm lý nhà đầu tư chưa được cải thiện, nguồn cung mới ảm đạm vì quá trình phê duyệt pháp lý và môi trường lãi suất cao.