Làm sao để gói tín dụng "bơm" vào thị trường bất động sản được hiệu quả?

Hơn 52.700 khách hàng hưởng lợi từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà dành cho người nghèo, người thu nhập thấp, được bắt đầu triển khai từ ngày 1/6/2013 có thời hạn đến năm 2016. Gói tín dụng này được triển khai sau khi thị trường bất động sản trải qua đợt vỡ “bong bóng” bất động sản kéo dài từ 2011 đến 2013. Khi đó, nhiều nhà đầu tư và ngay cả người dân mua bất động sản kiểu “lướt sóng” đều ngã ngựa. Trong một thời gian dài, thị trường địa ốc trầm lắng, èo uột khiến nhiều người có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận được được nhà ở.

Có thể nói, gói 30.000 tỷ đồng xuất hiện lúc đó được đánh giá là “cứu tinh” của bất động sản. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến thời điểm kết thúc giải ngân gói 30.000 tỉ đồng là ngày 31/12/2016, doanh số giải ngân đạt gần 29.700 tỉ đồng. Có đến hơn 52.700 khách hàng cá nhân được vay với gần 24.300 tỉ đồng. Trong khi đó, các doanh nghiệp được tiếp cận với gói tín dụng này là gần 5.400 tỉ đồng.

Đến cuối năm 2019, dư nợ cho vay của các ngân hàng thương mại còn trên 14.000 tỉ đồng.

Nhiều chuyên gia khẳng định, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng đã tạo ra sức lan tỏa giúp thị trường tan băng. Doanh nghiệp có tiền xây dựng, hoàn thiện các dự án trong khi đó người dân có điều kiện để sửa nhà và mua nhà. Tính thanh khoản sau khi gói tín dụng này được áp dụng đã giúp các doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh việc tiêu thụ hàng tôn kho và giảm nợ xấu..

Không chỉ Bộ Xây dựng, các chuyên gia mà nhiều tổ chức quốc tế, đơn cử như là World bank cũng đã đánh giá cao về tính hiệu quả, công tác giải ngân tốt và có tỷ lệ nợ xấu thấp (1,15%) hơn so với tỷ lệ nợ xấu nói chung của thị trường bất động sản (khoảng 2%).

Tuy nhiên, gói 30.000 tỷ đồng này thời điểm đó cũng bộc lộ nhiều điểm hạn chế. Đó là việc người dân “than vãn” bị hành rất nhiều về mặt thủ tục hành chính để được vay. Đối với các ngân hàng, họ cũng bắt người thu nhập thấp chứng minh thu nhập, chứng minh khả năng trả nợ và phải có tài sản thế chấp… Đã có thời gian, khách hàng phản ánh để tiếp cận được gói 30.000 tỷ đồng chẳng khác nào “leo cột mỡ”. Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt để gỡ vướng của các cơ qua chức năng, cuối cùng gói tín dụng này cũng phát huy hiệu quả.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, 10 năm trước, gói tín dụng bất động sản 30.000 tỷ đồng không phải là lớn so với tổng dư nợ khi đó. Tuy nhiên, nó đã góp phần giải quyết rất nhiều vấn đề cho thị trường bất động sản. Đó là tạo ra nguồn vốn mồi, động lực và kích thích tiêu dùng và tác động đến nhiều ngành nghề khác như ngành xây dựng, ngành sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng. Quan trọng hơn, nhờ gói tín dụng này mà rất nhiều công nhân có việc làm.

Ông Hà đánh giá, thời điểm này, thị trường bất động sản có nhiều điểm tương đồng giống năm 2013. Đó là nợ xấu gia tăng, thanh khoản yếu. Thực tế cho thấy, thị trường gần như không có giao dịch trong khi hàng tồn kho quá nhiều. Một vấn đề khá quan trọng nữa là cơ cấu bất động sản đang bị lệch pha, không phù hợp với nhu cầu của thị trường. Nhà ở thương mại được phát triển ồ ạt trong khi đó nhà ở công nhân, nhà ở xã hội đang thiếu.

Nhiều vấn đề cần làm rõ

Chiều 2/3, Bộ Xây dựng cho biết tới đây Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết có nội dung về gói tín dụng cho phát triển nhà ở xã hội với giá trị khoảng 120 nghìn tỷ đồng…

Đây được xem là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Nó không chỉ là việc bơm một khối lượng tiền khá lớn vào thị trường mà còn có tác dụng về mặt tâm lý thị trường. Gói tín dụng này vừa hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đồng thời người dân có thu nhập thấp sẽ được vay để mua nhà.

Trao đổi về vấn đề này, TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là tín hiệu khả quan cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nên nhớ rằng, thời điểm này thị trường bất động sản đã khác rất nhiều so với thời điểm năm 2013.

Đầu tiên là về quỹ đất, thời điểm năm 2013, quỹ đất tại Hà Nội, TP.HCM và một số thành phố khác còn khá nhiều. Khu vực nội đô vẫn còn đất để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến nay, với tốc độ đô thị hóa mạnh, các doanh nghiệp đua nhau phát triển dự án, quỹ đất nội đô gần như đã hết. Vậy câu hỏi là chúng ta sẽ phát triển nhà ở xã hội ở đâu, khu vực nào.

TS. Trần Xuân Lượng nói rằng, tại thủ đô Hà Nội, các chủ đầu tư không thể xây dựng nhà ở xã hội ở khu Sơn Tây, Ba Vì được khi mà nhiều người dân làm việc ở nội thành. Như vậy việc đi lại rất bất tiện và có lẽ người dân sẽ không lựa chọn mua nhà ở đó. Vì vậy, vị này khẳng định, muốn xem gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có hiệu quả không thì phải làm rõ nhiều vấn đề. Trong đó, quan trọng nhất là chúng ta sẽ phát triển nhà ở xã hội ở đâu, dùng quỹ đất nào.

Cùng quan điểm, TS Kinh tế Trần Khắc Tâm cho rằng, để nhận xét về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có hiệu quả, có đủ sức vực dậy thị trường bất động sản đang ảm đạm giống như gói 30.000 tỷ đồng cách đây 10 năm trước hay không là rất khó. Đối với gói tín dụng này, nếu thực hiện tốt nó sẽ là một động lực quan trọng để “rã băng”, nguồn động lực cực lớn cho thị trường bất động sản. Ngược lại, nó sẽ tăng gánh nặng cho thị trường.

“Hiện nay tại TP.HCM và Hà Nội, quỹ đất hầu như không còn. Nếu chúng ta phát triển nhà ở xã hội quá xa nội thành thì nhiều khả năng sẽ xuất hiện nhưng khu đô thị “ma” bởi không ai mua. Lúc đó, những khu đô thị “ma” này sẽ là gánh nặng cho doanh nghiệp, cho thị trường”, TS Kinh tế Trần Khắc Tâm nói.

TS Tâm nhấn mạnh, để gói tín dụng tới đây phát huy hiệu quả, cần làm rõ được rất nhiều vấn đề. Đó là đối tượng được vay cụ thể như thế nào (cả doanh nghiệp phát triển NƠXH và cá nhân)? Hạ tầng từ nội thành đến khu nhà ở xã hội được triển khai ra sao, kết nối thế nào? Thủ tục để vay từ gói tín dụng này được thực hiện thế nào?... Chúng ta không thể để những điểm bất cập giống như năm 2013 tái diễn trong thời điểm này. Những điều này cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, tường tận để gói 120.000 tỷ đồng phát huy hiệu quả như gói 30.000 tỷ đồng năm 2013.