Chuyên gia nhận định: Nhiều doanh nghiệp khó trong việc xoay tiền nên không thể tự cứu mình

Mọi chủ thể tham gia thị trường BĐS cần tự cứu lấy mình

Sáng ngày 17/2 vừa qua đã diễn ra “Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trị. Một trong những nội dung đáng chú ý được đưa ra trong kết luận của Thủ tướng chính là “không ai giải cứu ai”. Ông Nguyễn Hữu Thanh - Phó Tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược, Công ty Weland hoàn toàn đồng thuận với kết luận này. Ông nhấn mạnh, mọi chủ thể tham gia thị trường bất động sản cần nhìn nhận thẳng thắn với những sai lầm của bản thân; tự mình sửa sai và tự cứu lấy mình. 

Được biết, ông Thanh từng có thời gian đảm nhiệm vị trí kế toán trưởng Công ty cổ phần Vinhomes. Ngoài ra, ông còn từng là Chủ nhiệm Kiểm toán tại công ty kiểm toán Ernst & Young và là Thành viên của Hiệp hội Kiểm toán và Kế toán Anh Quốc (ACCA). 

Nhìn nhận về thị trường bất động sản trong thời gian qua, ông Thanh cho biết, những doanh nghiệp bất động sản phát triển quá nhanh, dùng đòn bẩy tài chính quá mức thông qua việc phát hành trái phiếu, vay nợ quá nhiều sẽ phải tự cứu lấy mình, đồng thời phải chịu trách nhiệm với những hậu quả mà mình gây ra.

Ông Thanh cho biết, thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp hiện đã lún quá sâu vào vòng xoáy nợ nần và không thể tự cứu mình. Vì thế, trong Hội nghị sáng 172, Chủ tịch Vinhomes từng nhấn mạnh: “Nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có giải pháp kịp thời thì nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa, phá sản”.

Một khi doanh nghiệp phá sản, họ sẽ không thể giải quyết hậu quả của mình. Sau đó, điều này sẽ dẫn đến một loạt hệ quả kéo theo. Thứ nhất, các trái chủ là người sở hữu trái phiếu sẽ đối mặt với nguy cơ mất trắng cả gốc lẫn lãi. Đáng chú ý, nhiều trái chủ chính là người dân đầu tư trái phiếu. Thứ hai là hệ thống ngân hàng sẽ trở thành đối tượng phải gánh chịu hậu quả tồn dư là những khoản nợ xấu khi các chủ đầu tư không đủ sức để trả các khoản vay này. 

Bên cạnh đó, các ngành phụ trợ có liên quan như sắt thép, xây dựng, xi măng, sàn bất động sản… môi giới cũng phải chịu ảnh hưởng dây chuyền bởi công nợ không thể thu hồi, nhu cầu giảm sút, thị trường trầm lắng. Tiếp đến, người mua bất động sản và đặc biệt những sản phẩm đang xây dựng dang dở không biết đến bao giờ mới có thể nhận được nhà. Tất cả số tiền mà họ gom góp, đóng góp cho chủ đầu tư đều đã nằm trong bê tông, cốt thép còn dang dở. Điều này gây lãng phí cho xã hội trong khi giấc mơ an cư của người dân lại ngày càng xa hơn. 

Các doanh nghiệp không thể xoay ra tiền, nên không thể tự cứu mình

Thời gian qua, không ít người thắc mắc rằng tại sao các doanh nghiệp bất động sản lại không thể tự cứu lấy mình? Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Hữu Thanh cho biết, lý do vô cùng đơn giản, đó là các doanh nghiệp không thể tự mình xoay ra tiền. 

Ông Thanh cũng chỉ ra những lý do mà doanh nghiệp bất động sản không thể tự mình xoay tiền. Thứ nhất, thị trường bất động sản ảm đạm, trầm lắng, doanh nghiệp không bán được hàng nên không có dòng tiền để phục vụ cho những hoạt động kinh doanh cũng như chi trả cho những khoản vay đã đến hạn. 

Thứ hai, doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc phát hành trái phiếu hoặc vay để đảo nợ. Trong thời gian qua, thị trường trái phiếu liên tục rung lắc từ vụ việc của 2 ông lớn là Tân Hoàng Minh cùng với Vạn Thịnh Phát. Đặc biệt, vụ việc của Vạn Thịnh Phát đã khiến cho các trái chủ điêu đứng. Ngoài ra, Nghị định 65/2022 nâng chuẩn nhà đầu tư trái phiếu như dội thêm một “gáo nước lạnh” khiến thị trường này ngã gục. Do đó, những kế hoạch phát hành trái phiếu mới để đáo hạn của nhiều doanh nghiệp đều không thể thực hiện, khiến họ rơi vào tình cảnh bế tắc.

Nguyên nhân thứ ba, tình trạng pháp lý của các dự án đang vướng mắc và chưa thể tháo gỡ, doanh nghiệp không thể vay vốn ngân hàng. Hiện tại, cả 4 luật có liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà Ở và Luật Đấu thầu đều trong giai đoạn rà soát cũng như xin ý kiến để sửa đổi. Chính vì thế, tiến độ pháp lý của các dự án ở nhiều địa phương gần như “đóng băng”. Một khi không thể tháo gỡ vấn đề pháp lý, doanh nghiệp không đủ điều kiện để thế chấp ngân hàng vay vốn. Dù có tiền, các ngân hàng cũng không thể cho các doanh nghiệp vay. 

Nhiều người đề cập đến các phương án như bán sản phẩm giá rẻ, chuyển nhượng dự án giá rẻ, thậm chí là bán lỗ để thu tiền về. Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã có động thái giảm giá vô cùng tích cực, bán hòa vốn, thậm chí là “cắt lỗ” nhưng lại tạo nên hiệu ứng ngược. “Ví dụ như, một dự án chung cư ngay tại Thủ đô của một chủ đầu tư lớn, khi giảm giá 30% có giao dịch. Nhưng khi chủ đầu tư đẩy mức chiết khấu lên đến 50% thì lại không thể giao dịch được nữa. Người mua lo ngại giá bán giảm sâu, chủ đầu tư lỗ như thế thì dự án liệu có về đích được không, có thể hoàn thành xây dựng để ban giao căn hộ cho người mua hay không? Một số người còn tưởng tượng cảnh “đại hạ giá, thu tiền, trả mặt bằng” của những cửa hàng thời trang, ứng dụng vào ngành bất động sản”, ông Thanh phân tích. 

Theo Phó Tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược của Weland, việc chuyển nhượng dự án giá rẻ để thu tiền về nói thì dễ nhưng thực hiện cũng không hề đơn giản. Ông Thanh là người trực tiếp tư vấn nhiều thương vụ mua bán các dự án bất động sản, ông nhận ra rằng nhu cầu bán của các doanh nghiệp rất nhiều nhưng thị trường không có mấy chủ đầu tư có tiền để mua. Có thể nói, thiếu tiền đang là tình trạng chung của thị trường. 

Dân Trí dẫn lời ông Thanh bổ sung: “Tôi đã trực tiếp trao đổi các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, từ Singapore; thế nhưng khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài chính là pháp lý dự án phải hoàn thiện đến bước nhất định. Ngoài ra, thời gian DD (khảo sát và đánh giá chi tiết) dự án và đàm phán giao dịch thường sẽ kéo dài từ 5-6 tháng, các khoản tiền đặt cọc và thanh toán thường yêu cầu phong tỏa nên tiền cũng không được sử dụng ngay”.

Giải pháp thực sự là gì?

Liên quan đến vấn đề giải cứu thị trường bất động sản, ông Thanh nêu ra một số giải pháp như sau.

Nếu xét về tín dụng, đầu tiên cần tiến hành rà soát, cho phép các ngân hàng có thể giãn nợ và giữ nguyên nhóm nợ cho những chủ nợ bất động sản đáp ứng những tiêu chí nhất định. Nhiều doanh nghiệp thời điểm hiện tại đã vi phạm nghĩa vụ trả gốc lãi. Một khi các doanh nghiệp bị “nhảy nhóm nợ” vì không có giải pháp kịp thời, họ sẽ không có cơ hội vay khoản vay mới, không có nguồn tiền để tiếp tục hoàn thiện dự án hoặc phát triển những dự án lớn để lấy tiền trả nợ.

Tiếp đến, ông Thanh cho rằng, cần có chính sách khuyến khích tín dụng cho những doanh nghiệp có chỉ số tài chính tốt và triển khai uy tín để thực hiện việc mua bán các dự án bất động sản. Theo đó, những dự án tiềm năng có thể đến tay những chủ đầu tư có khả năng triển khai. Khi đó, bên bán cũng thu về được một dòng tiền nhất định để trả nợ. 

Trong khi đó, nếu xét về vấn đề pháp lý, Phó Tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược của Weland cho rằng, cần có nghị định và thông tư để tiến hành hướng dẫn và tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản. Đặc biệt, những vướng mắc thuộc thẩm quyền phê duyệt của Quốc hội cần được trình duyệt sớm nhất có thể. Khi pháp lý dự án được tháo gỡ, lúc đó chủ đầu tư dự án mới đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng hoặc chuyển nhượng. Trong trường hợp mọi thủ tục pháp lý bị đóng băng như thời điểm hiện tại, không có cách nào để các doanh nghiệp bất động sản tự thoát ra được.

Với điều hành vĩ mô, động lực quan trọng cho nền kinh tế hiện nay chính là đầu tư công. Đồng thời, đây cũng là công cụ để bơm tiền mồi vào thị trường. Cần phải có chính sách tiền tệ linh hoạt để hạ mặt bằng lãi suất, giúp giảm được gánh nặng lãi vay cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Ông Thanh kết luận, cần tạo cơ hội để những doanh nghiệp bất động sản có thể tự mình giải quyết các hậu quả, tự cứu lấy mình. Điều mà những doanh nghiệp cần nhất hiện nay là một “bát cháo hành” để hồi sức, tiếp tục lao động trả nợ cho trái chủ, ngân hàng và các đối tác và cả người lao động, cũng là để bàn giao nhà cho khách hàng đúng như những gì đã cam kết.