Chuyên gia chỉ “điểm nghẽn” gây khó phát triển nhà ở xã hội: Người có tiền chưa chắc mua được, người thu nhập thấp “khó với tới”

Dù vậy, hiện đang có nhiều lo ngại về việc người dân, doanh nghiệp sẽ khó có thể tiếp cận được với gói tín dụng này khi các dự án nhà ở xã hội đều tắc và không có nhà để mua. 

Vòng quay bỗng “đứng bánh”

Theo ghi nhận, mới đây, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã báo cáo với Ủy ban Nhân dân Thành phố về một số dự án Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân ở trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và thấy rằng các dự án gần như bế tắc và khó triển khai. Ví dụ như dự án Nhà ở xã hội dùng phục vụ tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án nạo vét cũng như cải tạo môi trường xây dựng hạ tầng Rạch Xuyên Tâm. Mặc dù có sẵn đất sạch hơn 12.000m2 do Ủy ban Nhân dân quận Bình Thạnh bồi thường bằng nguồn vốn ngân sách, đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh theo quy hoạch 1/500, vậy nhưng không thể khởi công chỉ vì thành phố chưa giao cho đơn vị nào là chủ đầu tư. Mới đây, Sở Xây dựng cũng đã kiến nghị Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh giao cho Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp làm chủ đầu tư dự án này bằng nguồn vốn đầu tư công, tuy nhiên vẫn chưa được chấp thuận và thế là dự án vẫn đang trong tình trạng “đắp mền”. 

Hay như một dự án khác đó là Nhà ở xã hội - chung cư Tanimex (quận Bình Tân), với 472 căn hộ do Công ty Cổ phần sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu dịch vụ cũng như đầu tư Tân Bình làm chủ đầu tư, dù đã có đất sạch và vốn từ năm 2010, tuy nhiên đến nay vẫn đang loay hoay, chưa thể xây dựng. Nguyên nhân là do dự án này xây dựng ở trên đất với mục đích là nhà lưu trú công nhân, nay đổi sang nhà ở xã hội nên mục đích ban đầu đã có sự thay đổi cần phải được cập nhật lại. Đứng trước vướng mắc trên, ông Phan Văn Mãi - Chủ tịch Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh cũng đã chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường chủ trì cùng các cơ quan có liên quan thống nhất phương án trình Ủy ban nhân dân Thành phố điều chỉnh lại mục tiêu của dự án, cơ cấu sử dụng đất, thời gian sử dụng đất. Giám đốc Sở Xây dựng cũng đã họp vào hồi tháng 11/2022 để có thể tháo gỡ vướng mắc cũng như đề nghị Sở Tài nguyên - Môi trường thực hiện chỉ đạo của Chủ tịch Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh, tuy nhiên đến nay Sở Tài nguyên - Môi trường chưa thực hiện, Chính vì thế mà dự án chưa thể khởi công. 

Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hữu Nghĩa cho biết: “Dự án của Công ty Lê Thành đã sẵn sàng quỹ đất từ lâu để có thể xây dựng 1.456 căn hộ Nhà ở xã hội cho thuê. Vậy nhưng chỉ vì các cơ quan chức năng không thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch 1/2.000 cho dự án từ nhà thương mại chuyển qua Nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất tối đa lên 1,5 lần theo quy định của pháp luật, nên dự án cũng "đứng bánh" mấy năm nay”. Ông Nghĩa nhấn mạnh: "Hiện nay, vấn đề cốt t chính là thủ tục hành chính. Nếu như thủ tục được đẩy nhanh và rút gọn thì dự án mới chạy được, mới vay được và mới có thể xây được để có nguồn cung căn hộ cho người dân, thuê mua".

Không chỉ thế, ngay cả nhiều dự án Nhà ở xã hội, Nhà ở công nhân được sở Xây dựng phối hợp với các doanh nghiệp rầm rộ khởi công từ thời điểm 30/4/2022 và 2/9/2022 tuy nhiên đến nay khi kiểm tra thực tế thì hầu như vẫn đang án binh bất động cũng bởi vì vướng các quy định của pháp luật mà đáng ra TP. Hồ Chí Minh có thể linh động xử lý. 

Giá nhà ở xã hội ngày càng tăng

Chia sẻ về hành trình tạo lập chỗ ở, anh Nguyễn Quang Thành trú tại Cầu Giấy - Hà Nội cho biết, vợ chồng anh ở nhà thuê gần 10 năm nay, có con nhỏ và rất cần nhà ở ổn định. Vợ chồng của anh cũng đã dành dụm được gần 500 triệu đồng, nếu như vay mượn thêm người thân thì có thể gom góp được khoảng 700 triệu đồng, mục tiêu là mua một căn nhà ở xã hội nhưng mãi chưa thể mua được. 

Anh Thành lý giải, bản thân đã đi xem nhiều dự án nhà ở xã hội nhưng chưa quyết định được bởi những dự án nằm trong khả năng chi trả lại quá xa, thiếu tiện ích. 

Anh Thành tâm sự: “Mỗi căn hộ khoảng 600 - 700 triệu đồng rất phù hợp nhưng lại quá xa, vợ chồng không thể mua. Mới đây, tìm hiểu một dự án khác phù hợp đi lại nhưng khi đến tìm hiểu tận nơi thì mức giá tạm tính chưa đưa ra đó là 17,5 triệu đồng/m² chưa có VAT, phí bảo trì. Nếu như tính cả VAT và phí bảo trì, giá nhà có lẽ phải lên đến 18,5 triệu đồng/m2. Một căn hộ gần 70m2 ở đây, số tiền chúng tôi mới có được nửa căn hộ, ngay cả khi có mua căn hộ 50m2 thì cũng không đủ tiền. Chính vì thế cũng chỉ biết chờ đợi”.

Giao đất sạch với mức giá 0 đồng

Theo lãnh đạo của một công ty bất động sản cho biết, hiện nay doanh nghiệp của ông đang dùng một số quỹ đất để làm nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Mặc dù vậy, để có thể tiếp cận được nguồn vốn vay thì dự án cũng phải đáp ứng được cơ bản về mặt pháp lý. Tuy nhiên hiện nay pháp lý làm Nhà ở xã hội đang chậm không kém gì làm nhà ở thương mại nên vòng luẩn quẩn mãi không thể thoát ra được. Ông cũng kỳ vọng chính quyền các địa phương và Chính phủ cần thật sự đi vào thực chất đó là có những cơ chế riêng để có thể gỡ vướng về thủ tục dành cho các dự án Nhà ở xã hội. Để từ đó doanh nghiệp mới có thể tiếp cận được với vốn vay từ các gói tín dụng ưu đãi, xây nhà và bán nhà giá rẻ cho người dân. 

Có nhiều năm tham gia vào thị trường bất động sản với vai trò là quản lý nhà, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty quản lý nhà Toàn Cầu - ông Nguyễn Duy Thành cho rằng nhu cầu nhà ở xã hội là vô cùng lớn, tuy nhiên nguồn cung lại bị thắt chặt. Trong khi chủ đầu tư gặp khó khăn trong vấn đề triển khai pháp lý thì phải mất nhiều năm mới có thể hoàn thành, còn chi phí vật liệu xây dựng biến động rất lớn đã khiến cho giá bán Nhà ở xã hội từ khi triển khai cho đến khi bàn giao bị trượt giá mạnh và gây khó khăn cho các chủ đầu tư. 

Cũng theo lời ông Duy Thành, nhà nước đóng vai trò là người điều tiết thị trường cần tạo điều kiện thông thoáng dành cho doanh nghiệp làm thủ tục pháp lý trong thời gian nhanh nhất. Điều quan trọng hơn nhà nước cần phải có quỹ đất sạch để có thể giao đất 0 đồng hoặc là đấu thầu công khai cho các doanh nghiệp có năng lực triển khai, phát triển dự án và hạ tầng của khu Nhà ở xã hội. Nếu như làm được điều này thì sẽ giúp đưa Nhà ở xã hội vào thị trường rất nhanh, rất rẻ bởi vì giá thành chỉ bao gồm chi phí xây dựng và một số chi phí khác cộng với biên độ lợi nhuận 10%. 

Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hữu Nghĩa cũng phân tích, sau khi gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc vào hồi năm 2016 thì gần như có rất ít doanh nghiệp tham gia nhà ở xã hội, Nhà ở công nhân. Hiện tại, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chủ trương đẩy mạnh việc phát triển Nhà ở xã hội, Nhà ở công nhân bằng đề án 1 triệu căn Nhà ở xã hội nhưng với cách thức làm việc và thủ tục hành chính còn nhiều bất cập như hiện nay thì đề án trên khó lòng thực hiện được, ngay cả khi gói tín dụng 110.000 tỷ đồng được thông qua. 

Ông Lê Hữu Nghĩa - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng tính toán thêm rằng một dự án Nhà ở xã hội muốn làm được thì phải có đất và có tiền. Tiền có thể có rồi, tuy nhiên muốn giải ngân được phải xong thủ tục pháp lý. Chính vì thế Chính phủ phải có Nghị định hay Quốc hội có nghị quyết, tách riêng pháp lý của Nhà ở xã hội ra mới giải quyết được vấn đề. 

Thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trên địa bàn có gần 18.000 căn hộ tái định cư, phần lớn là đã bán cũng như bố trí cho các dự án giải phóng mặt bằng, hiện nay còn hơn 400 căn dôi dư. Mặc dù vậy, thực tế số lượng nhà tái định cư chưa có người ở vẫn còn rất lớn. Trong khi đó tại TP. Hồ Chí Minh hiện đang có hàng chục nghìn căn hộ, nền đất tái định cư bỏ hoang nằm rải rác ở các quận, huyện và nhiều nhất là ở khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) và khu tái định cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh và khu tái định cư Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức. 

Những căn hộ, nền đất tái định cư mặc dù TP. Hồ Chí Minh đã nhiều lần đem ra đấu giá nhưng không có ai mua. Chính vì thế, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng đã đề xuất nên cho chuyển đổi số căn hộ tái định cư bỏ hoang gây lãng phí sang làm Nhà ở xã hội để có thể đón đầu gói tín dụng 110.000 tỷ đồng có thể ban hành trong nay mai. Bởi vì theo quy định, những hộ bị giải tỏa nếu không có chỗ ở nào khác hay không đủ tiền mua nhà tái định cư thì sẽ được mua hoặc là thuê Nhà ở xã hội. Còn nếu như chuyển nhà ở tái định cư sang Nhà ở xã hội để bố trí tái định cư sẽ phù hợp với quy định và thành phố tập trung việc này.