Chuyên gia Savills Việt Nam: 6 tháng cuối năm sẽ chứng kiến làn sóng tích cực từ bất động sản

Nguồn cung phân khúc phổ thông "cạn hàng"

Chia sẻ về thị trường bất động sản đầu năm 2023, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam cho biết, năm 2023 sẽ là năm có nhiều triển vọng hơn năm 2022 vừa qua. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi những thách thức đã tồn tại trong khoảng thời gian khá lâu. Trong đó phải kể đến sự mất cân đối nguồn cung bất động sản.

Có thể thấy, sự sụt giảm nguồn cung mới đang ngày càng rõ nét. Tuy nhiên, điều này không đáng kể bằng sự mất cân đối giữa nguồn cung hạng phổ thông và bất động sản cao cấp, hạng sang. Ghi nhận của Savills cho thấy, thị trường ngày càng thiết hụt những bất động sản vừa túi tiền, tỷ lệ hấp thụ tốt chủ yếu rơi vào loại hình bất động sản tầm trung có mức giá hợp lý.

Theo ghi nhận, tại khu Tây và khu Nam Sài Gòn hiện có một số dự án giá vừa tầm của Lam Long Group với đối tác Nhật Bản như Akari City (Bình Tân) và Flora Panorama - cụm căn hộ biệt lập nằm trong khu đô thị tích hợp Mizuki Park (Bình Chánh) là vẫn ghi nhận mức độ quan tâm khả quan từ người mua. Đây là dòng căn hộ có mức giá hợp lý, đáp ứng được nhu cầu ở thực, đây cũng là chiến lược dài hạn của chủ đầu tư này.

Trong khi đó, tại Bình Dương, mặc dù dự án căn hộ Phú Đông SkyOne chưa chính thức mở mở bán vẫn nhận được sự quan tâm đáng kể do đáp ứng được nhu cầu ở thực của số đông người dân, với mức giá bán từ 1,5 tỷ đồng/căn. Còn tại Long An, dự án EHome Southgate với mức giá từ 1 tỷ đồng/căn cũng luôn ghi nhận tình trạng "cạn hàng" do nhu cầu ở thực khá cao.

Theo Vị chuyên gia Savills Việt Nam, mặc dù nhu cầu cao nhưng thị trường bất động sản hiện nay có tới 80% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và chỉ khoảng 20% thuộc phân khúc phổ thông, phù hợp với nhu cầu của số đông. Điều này đã làm dấy lên những lo ngại tới mức báo động với thị trường bất động sản năm 2023 và cả các năm tới.

Cũng theo ghi nhận cho thấy, một số dự án căn hộ có mức giá từ 40-55 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh đang rất ít. Khoảng giá này cũng tiệm cận đối với các bất động sản khu vực phụ cận như Bình Dương, Đồng Nai. Khiến nhiều người khó ra quyết định khi mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập.

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra rằng, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn, tăng 55% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. Riêng quý 4/2022, giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m2 thông thủy, dù ổn định theo quý nhưng theo năm thì tăng 71%. Đối với căn hộ từ 2 đến 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch và không ghi nhận căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Số lượng người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 - trên 10 tỷ đồng/căn.

Đại diện Savills Việt Nam cho biết, trong năm 2023, các chủ đầu tư bị trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ. Trong ngắn hạn, tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt hơn trong việc phát hành trái phiếu, do đó chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Trong năm 2023, nguồn cung tương lai ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh vẫn ở mức cao do tỷ lệ dư cân thuần tăng, dân số ngày càng tăng cùng tốc độ đô thị hóa cao. Tới năm 2025, dự kiến nguồn cung tương lai đạt 103.800 căn. Trong đó, TP. Thủ Đức sẽ cung cấp 53%.

6 tháng cuối năm là thời điểm để nhà đầu tư bất động sản ra quyết định

Ông Troy Griffiths nhận định, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. "Bóng ma" lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn cầu. Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó.

Tuy nhiên, điều đáng nói là Việt Nam đã dẫn trước các thị trường nhờ tốc độ đô thị hóa đạt mức 47%. Đối với các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa. Lượng dân cư ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi nguồn cung giá vừa túi tiền đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm thuộc phân khúc cao hơn. Do đó, chắc chắn nhu cầu đối với phân khúc này vẫn tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

Vị chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh: “Đối với các nhà đầu tư cá nhân, 6 tháng đầu năm sẽ là thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định. 6 tháng cuối năm sẽ chứng kiến làn sóng tích cực từ bất động sản. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường”.

Ông Troy đánh giá, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang làm rất tốt trong việc giữ giá đồng VND ổn định so với các loại tiền tệ khác. Bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn. Do đó, với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro từ 1-2 năm nên tìm kiếm một kênh đầu tư khác phù hợp hơn bởi nếu nhìn vào bức tranh tổng thể thì thị trường bất động sản Việt Nam đang có vị thế rất tốt.

Bất động sản nhu cầu thực lên ngôi

Dự báo về xu hướng thị trường bất động sản tháng 1/2023, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính – bất động sản Dat Xanh Services (FERI) nhận định rằng, nguồn cung mới ước giảm 80% so với cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh nhiều dự án vẫn gặp vướng mắc về pháp lý, chủ đầu tư sẽ tiếp tục phải điều chỉnh lịch trình, cũng như chờ đợi thời điểm thích hợp để mở bán. Ước tính nguồn cung thứ cấp tăng 15%, phần lớn đến từ các dự án quy mô lớn đã triển khai.

Bên cạnh đó, FERI cũng dự báo nhu cầu đầu tư bất động sản trong quý I không có đột biến, tỷ lệ khách hàng giữ tiền chờ thời điểm phù hợp ước đạt đến 88,7%.

Dòng sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ chiếm sự quan tâm lớn của khách hàng, ước chiếm đến 92,3% nhu cầu tìm kiếm bất động sản.

Đưa ra nhận định về xu hướng đầu tư bất động sản năm 2023, TS Phạm Anh Khôi - Viện trưởng FERI cho rằng, khách hàng phải thận trọng, lựa chọn kỹ lưỡng trong việc giải ngân đầu tư. Đầu tiên, cần chọn những chủ đầu tư có uy tín về pháp lý, uy tín về triển khai. Thứ hai là cần cân nhắc trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, không nên vượt quá khả năng trả nợ. Thứ ba, dự phòng cho những phương án xấu hơn xảy ra, trong từng trường hợp lãi suất tăng thì sẽ xử lý tài sản hay xây dựng kế hoạch trả nợ thế nào.

Cũng theo vị chuyên gia, khách hàng nên tập trung vào những tài sản có tính thanh khoản cao. Theo dự báo của FERI, có 2 nhóm tài sản sẽ được khách hàng quan tâm nhiều hơn trong năm 2023 bao gồm: tài sản phù hợp nhu cầu ở thực với giá phải chăng và nhóm tài sản có tính pháp lý ổn định có thể khai thác ngay lập tức.