Bất động sản giảm giá sâu, nhà đầu tư vẫn lãi gấp 3 lần so với thời điểm xuống tiền

Nhà đầu tư "đu đỉnh" buộc phải bán cắt lỗ

Theo Nhịp sống thị trường, thời điểm đầu năm 2022, làn sóng đầu tư, đầu cơ bất động sản lên tới đỉnh điểm. Nhà nhà, người người sử dụng đòn bẩy tài chính để mua đất nền vùng ven, tỉnh lẻ và ôm mộng "đánh nhanh, thắng nhanh". Giá bất động sản thời điểm đó liên tục tăng mạnh ở nhiều nơi, thậm chí chỉ mua trong thời gian ngắn đã có lãi.

Tuy nhiên, thị trường bất ngờ "gãy sóng", nguyên nhân được cho là do chính sách tiền tệ có sự thay đổi, tín dụng bất động sản và trái phiếu bị kiểm soát một cách chặt chẽ. Nhiều nhà đầu tư "chậm chân" không kịp thoát hàng, đến nay dù chật vật giảm giá, cắt lỗ nhưng vẫn không thể tìm được khách mua.

Anh Thanh Tú, chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho hay, nhiều nhà đầu tư mới mua dịp đầu năm 2022, nhưng hiện tại đã phải bán cắt lỗ, giảm giá dần theo thời gian.

Chủ phòng giao dịch này cho biết, nguyên nhân là do những nhà đầu tư này sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Do đó, khi thị trường gặp khó về dòng tiền, thanh khoản đi xuống, cộng thêm lãi suất ngân hàng tăng cao họ đã phải tìm cách thoát hàng. Tuy nhiên, việc mua bán thời điểm này cũng khó khăn, nếu muốn bán được phải giá giá rất sâu. Đồng thời, tình trạng này cũng xảy ra với một số nhà đầu tư mua bằng tiền của mình, nhưng không nhiều.

Dù giảm giá nhưng vẫn có lãi

Trong khi những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc mới mua phải chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng, thì ở chiều ngược lại, những người đã đầu tư từ lâu và không phải đi vay vẫn có lãi gấp nhiều lần so với thời điểm mua.

Anh Nguyễn Minh Hải, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, mới đây, anh đã phải giảm gần 20% để bán đi lô đất mua cách đây hơn 3 năm. Cụ thể, hồi cuối năm 2019, anh Hải mau mảnh đất diện tích 150m2 tại Bắc Ninh với mức giá 1,5 tỷ đồng, tương đương 10 triệu đồng/m2.

Tới đầu năm 2022, thị trường diễn biến sôi động, nhiều người trả giá mảnh đất này của anh với giá 5,5 tỷ đồng nhưng anh vẫn chưa bán. Đến nay, do cần tiền để tất toán một số khoản kinh doanh thời điểm cuối năm cũng như do khó xoay sở dòng tiền ở các kênh khác nên anh Hải quyết định bán mảnh đất trên với giá 4,5 tỷ đồng, chấp nhận mất một phần lợi nhuận. Ngoài mảnh đất này, anh Hải còn nắm giữ nhiều lô đất khác đã mua từ lâu, nhưng vì có tiềm năng cho thuê kinh doanh nên anh không bán.

Có thể thấy, dù đã giảm giá nhưng anh Hải vẫn bán được với mức giá gấp 3 lần so với thời điểm mua vào. Chia sẻ về quan điểm đầu tư, anh Hải chia sẻ, từ trước đến nay, anh đều lựa chọn xu hướng đầu tư trung và dài hạn, việc lướt sóng chỉ kiếm được từ vài chục cho đến vài trăm triệu đồng nhưng tính rủi ro rất cao. Đáng chú ý là nhà đầu tư này chủ mua bất động sản bằng tiền thật của mình và không vay mượn.

Anh Hải cho rằng, đầu tư theo cách này có thể lãi chậm hơn nhưng rất an toàn, bất động sản là sản phẩm cần nhiều thời gian, có thể trong 1-3 năm đầu không tăng giá, nhưng sang năm thứ 4 sẽ tăng gấp nhiều lần. Do đó, phương châm đầu tư bất động sản của anh là kiên nhẫn và chờ đợi.

Một trường hợp tương tự khác, anh Hùng (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho hay, do thị trường bất động sản gần đây có xu hướng xấu đi, nên để đảm bảo lợi nhuận, anh đã quyết định bán đi mảnh đất có diện tích 100m2 tại Nam Định được anh mua vào hồi năm 2020 với mức giá là 800 triệu đồng.

Theo nhà đầu tư này cho biết, thời điểm sốt đất có người trả mảnh đất này tới hơn 2 tỷ đồng nhưng anh chưa bán để chờ tăng giá hơn. Tuy nhiên, thị trường gần đây xấu đi nên anh Hùng quyết định bán đi để đảm bảo lợi nhuận. Bởi mảnh đất của anh nằm ở vị trí đẹp, cũng không bị giảm giá nhiều nên anh vẫn sang tay được với giá 1,8 tỷ đồng cho một người địa phương. 

Trên thực tế, những nhà đầu tư đã mua bất động sản từ nhiều năm về trước, đến hiện tại dù thị trường chững lại nhưng vẫn có mức lãi nhiều lần so với khi xuống tiền.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, giá nhà đất đang có xu hướng giảm trong thời gian gần đây. Dù vậy, mức giá vẫn cao gấp nhiều lần so với thời điểm năm 2018, vì vậy, cắt lỗ chỉ đúng với các nhà đầu tư ngắn hạn.

Theo anh Thanh Tú cho rằng, với những nhà đầu tư mua đất từ nhiều năm trước hiện tại mới chỉ đang giảm lãi. Đơn cử, giá đất nhiều khu vực vùng ven Hà Nội thời điểm năm 2018 chỉ khoảng từ vài triệu đến 10 triệu đồng/m2. Nhưng ở thời điểm hiện tại giá cắt lỗ dao động từ 20 - 30 triệu đồng. Như vậy, rõ ràng các nhà đầu tư dài hạn vẫn đang lãi nhiều lần. Rủi ro lớn nhất là với các nhà đầu tư thích lướt sóng và sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Dự báo, 6 tháng cuối năm 2023, sau giai đoạn thanh lọc, thị trường sẽ chuyển gia giai đoạn phát triển ổn định hơn. Dự kiến, nguồn cung tăng trở lại nếu các chính sách tín dụng của ngân hàng được nới rộng. Tốc độ tăng giá sẽ giảm và có xu hướng ổn định lâu dài. Nhu cầu thị trường dần hồi phục theo đà hồi phục chung của thị trường tài chính.

Nhiều nhận định lạc quan cho thấy, thị trường bất động sản năm 2023 có nhiều "bệ đỡ" với kỳ vọng "bẻ lái" sang một bước phát triển mới lành mạnh hơn. Quan điểm của nhiều chuyên gia cho rằng, năm Quý Mão sẽ là giai đoạn "chuyển tiếp" của thị trường bất động sản. Mặc dù còn nhiều thách thức nhưng sự thanh lọc đang mang lại kỳ vọng mới cho thị trường trong tương lai.