Sau Tết, nhà đầu tư BĐS nên cắt lỗ hay cố "gồng" chờ thị trường khởi sắc

Theo Nhịp sống thị trường, mới đây, trong chia sẻ của mình, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing cho biết, nhiều nhà đầu tư hiện đang đứng trước tình cảnh "chôn hàng" và có khả năng buộc phải chấp nhận bán lỗ. Cụ thể, đó là những nhà đầu tư "đu đỉnh" khi thị trường sốt nóng. Thị trường hiện tại đang trầm lắng, nguy cơ mất thanh khoản xảy ra khiến cho các nhà đầu tư này đang đứng trước kịch bản: Khó bán, phải gồng cả gốc lẫn lãi.

Bên cạnh đó, một nhóm nhà đầu tư khác bỏ tiền vào sản phẩm dự án như bất động sản thấp tầng. Họ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nên cũng phải chịu áp lực bán phá giá. Đáng chú ý là nhóm các nhà đầu tư này đang đứng trước nguy cơ lãi suất thả nổi sau thời gian ân hạn cho vay từ chủ đầu tư. Đó sẽ là cơn ác mộng đối với nhiều nhà đầu tư.

Giới chuyên gia nhận định, 2023 sẽ là một năm đầy thách thức cũng như buộc các nhà đầu tư phải đưa ra quyết định sớm cho bài toán xuống tiền. Bởi nếu không, có thể họ sẽ rơi vào tình cảnh cận kề phá sản.

Theo đó, thứ nhất là họ phải chủ động cắt lỗ sớm trước khi mất thanh khoản, hoặc giá bất động sản giảm sâu. Thứ hai là họ có thể chờ đợi tín hiệu tích cực của thị trường, thanh khoản sôi động trở lại và gia tăng giá.

Tuy nhiên, trong bất kỳ kịch bản nào, nhà đầu tư cũng khó đoán định được chính sách diễn biến của thị trường địa ốc. Giới chuyên gia khuyến nghị, nhà đầu tư cần cân nhắc, đánh giá yếu tố vĩ mô như động lực từ đầu tư công, lãi suất cho vay, chính sách pháp luật. Đồng thời, quan trọng nhất là họ phải đánh giá được khả năng tài chính tự có của bản thân.

Ví dụ như, nhà đầu tư có thể gồng gốc và lãi đến bao giờ, hay trong vòng bao nhiêu tháng? Hoặc họ có phương án nào để thay thế liên quan đến dòng tiền mới để đảo nợ? Trong trường hợp nhà đầu tư rơi vào cảnh quá áp lực do vốn tự có không đủ để xoay xở, thì việc bán cắt lỗ để trang trải chi phí càng nên thực hiện sớm vì thị trường luôn diễn diễn biến động. Việc phục hồi với mức giá tăng mạnh hay thanh khoản đột biến khó có thể diễn ra trong ngắn hạn.

Trong một chia sẻ mới đây, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc chiến lược Công ty TNHH Nhà Ở Ngay Việt Nam cũng khuyến nghị nhà đầu tư hãy nhìn vào chỉ số lãi suất để đưa ra quyết định. Cụ thể, theo ông Hùng, nếu lãi suất tăng, nhà đầu tư nên cắt lỗ ngay, bởi giá bất động sản khi đó sẽ giảm.

Vị chuyên gia phân tích thêm, khi lãi suất tăng, chi phí cơ hội của việc đầu tư bất động sản cũng tăng lên. Nhu cầu mua bất động sản trên thị trường thường giảm khi lãi suất tăng lên và khi nhu cầu giảm, giá sẽ giảm.

Bên cạnh đó, một điểm nữa mà ông Hùng chỉ ra đó là, khi lãi suất tăng cao, các khoản vay mua nhà đến hạn phải trả sẽ gây áp lực đáng kể lên cả phía nhà đầu tư lẫn các ngân hàng, khi đó nguy cơ nợ xấu sẽ tăng vọt và tính thanh khoản của thị trường bất động sản cũng sụt giảm.

Cũng đưa ra khuyến nghị về động thái của các nhà đầu tư, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng, nhà đầu tư cũng như giới đầu tư đều không muốn bị lỗ nên đa số mọi người đều đang nằm chờ. 

Vị chuyên gia cũng cho rằng, ngoài ra, chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, vì thế nếu như cắt lỗ bây giờ sẽ rất nguy hiểm. Tuy nhiên, ông Lực cho rằng có những lúc chúng ta phải chấp nhận thà cắt lỗ còn hơn là mất hết.

Dự báo lạc quan cho kịch bản bất động sản năm 2023

Thị trường bất động sản năm 2022 được chia làm 2 giai đoạn nóng và lạnh. Đầu năm, thị trường diễn biến khá tích cực, thể hiện ở sự phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch ở nhiều phân khúc bất động sản, lực cầu thời điểm đó cũng lên đỉnh điểm. Tuy nhiên, những gam màu tươi sáng không duy trì được lâu, thị trường kể từ giữa năm bắt đầu đảo chiều rơi vào trầm lắng với nhiều khó khăn đè nén. 

Dù năm 2022 là một năm khó khăn với bất động sản, nhưng ông Nguyễn Văn Đính vẫn chỉ ra những điểm sáng của nền kinh tế vĩ mô và nhận định đây sẽ là nền tảng và đà bật của thị trường bất động sản năm 2023.

Về tăng trưởng GDP của Việt Nam trong năm 2022 đạt mốc 8,02%, mức cao nhất trong giai đoạn 2011 - 2022. Trong thu hút FDI, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn đứng ở vị trí thứ 2 trong các ngành hút vốn đầu tư FDI lớn nhất năm 2022 với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1%. Trong đó, dòng vốn tập trung chủ yếu vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án lớn.

Bên cạnh đó, thị trường M&A bất động sản cũng ghi nhận tín hiệu tích cực khi tiếp tục tăng nhiệt với dòng vốn ngoại. Nguồn vốn của thị trường tiếp tục được bổ sung với tổng lượng kiều hối đổ về Việt Nam dự báo vẫn tăng so với hồi năm 2021, đạt 19 tỷ USD.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 tiếp tục gia tăng, đặc biệt ở các khu vực đô thị. Hiện tại, tỷ lệ dân số đô thị ở khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Đây sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp phát triển dự án phù hợp nhu cầu ở thực.

Về tài chính, ông Đính cho biết, Bộ Tài chính đã ban hành nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn, từ đó làm cơ sở cho các doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu.