Chuyên gia "mách nước" xu hướng đầu tư bất động sản trong năm 2023

Thị trường bất động sản dễ rơi vào tình trạng "đột quỵ"

Thị trường bất động sản năm 2022 ghi nhận nhiều biểu hiện mang tính "bất thường". Trong  khi thị trường đầu năm bùng nổ, đặc biệt ở phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh, nhưng đến cuối năm lại rơi vào "trầm lắng". 

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, từ cuối quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp,... khiến cho tâm lý chung trên thị trưởng trở nên e ngại, dẫn đến mọi giao dịch bị trì hoãn.

Ông Hà cho biết, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã phải đóng cửa, tạm thời ngừng hoạt động. Các công ty này đã phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh cũng như cắt giảm bộ máy nhân sự.

Bên cạnh đó, do tắc nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" đã phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở mức mức chiết khấu sâu, lên tới hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay.

Tuy nhiên, ông Hà cho rằng, thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch thực chất không phải do thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường rơi vào trạng thái khó khăn. 

Ông Hà đánh giá, thị trường bất động sản nhìn chung đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải "giảm ăn, giảm oxy để trở và giảm bơm máu" nên rất dễ rơi vào tình trạng "đột quỵ". Do đó, trong thời gian tới, Nhà nước sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ ấm dần lên và hoạt động ổn định hơn.

Cơ hội tốt cho các nhà đầu tư dài hạn

Mặc dù thị trường bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, song theo dự báo của các chuyên gia, thị trường thời gian tới sẽ hướng tới những sản phẩm giá trị thực.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, với các phân khúc vượt quá giá trị, thị trường sẽ có sự điều chỉnh để trở về với giá trị thực. Tuy nhiên, bà Trang Bùi cho rằng, không phải nhà đầu tư nào cũng đủ bản lĩnh cũng như kinh nghiệm để lựa chọn được bất động sản có giá trị thực, chưa kể còn phải tính đến giá trị gia tăng.

Cũng theo vị chuyên gia này, về phía người mua, thị trường hướng tới nhu cầu mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn, với nhu cầu lớn với căn hộ trung cấp. Những dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt hơn, vị trí nằm trong khu đô thị phát triển, cơ sở vật chất và tiện nghi phong phú sẽ thu hút sự chú ý của người mua nhiều hơn.

Bà Trang lấy dẫn chứng, trong quý IV/2022, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội giảm nhẹ xuống còn 1.835 USD/m2 (tương đương khoảng 42 triệu đồng/m2) do nguồn cung hạng sang giảm trong tổng các dự án sơ cấp và các chính sách chiết khấu giá bán cho các chủ đầu tư đưa ra nhằm duy trì khả năng cạnh tranh. Trong khi đó, một số dự án nằm ở vị trí đắc địa có tình trạng thi công tốt hoặc bàn giao đúng kế hoạch vẫn ghi nhận giá bán tăng nhẹ từ 1-3%.

Chia sẻ về xu hướng lựa chọn của người mua trong thời gian tới, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, trong ngành bất động sản, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho các nhà đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư lướt sóng thường xuống tiền khi thị trường đang lên, tranh thủ thời cơ kiếm lời chớp nhoáng, còn các nhà đầu tư có tầm nhìn sẽ sẵn sàng chấp nhận chờ 3-5 năm, thậm chí là 10 năm để đón đầu khi thị trường còn chưa ổn định. 

Còn theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, mọi giá trị đầu tư trên đất như hạ tầng, cảnh quan, tiện ích sống và không gian kết nối, thương mại, dịch vụ mà dự án tạo ra đều được coi là giá trị thực của sản phẩm bất động sản, giá trị này có thể lên đến 70% giá bán của ngôi nhà. Theo đó, việc nhiều người sẵn sàng bỏ qua các dự án nội đô, chấp nhận di chuyển xa hơn, trả mức chi phí cao hơn để sở hữu nhà ngoại ô chính là tiến bộ của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam) cho biết, ông đặt 2 niềm tin lớn vào thị trường bất động sản năm 2023. Đó là thị trường vốn (gồm trái phiếu và chứng khoán) sẽ sớm được cải thiện, đặc biệt khi Nghị quyết 01 mới ban hành có hiệu lực. Bên cạnh tín dụng, đây sẽ là 2 kênh huy động vốn chính của thị trường. Theo đó, khơi thông dòng tiền sẽ thúc đẩy giao dịch bất động sản cũng như đảm bảo dự án tiếp tục được triển khai.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng tin rằng tâm lý thị trường sẽ ngày càng tích cực và niềm tin của nhà đầu tư phục hồi nhờ sự can thiệp kịp thời của Chính phủ. Nhìn chung, dư địa tăng trưởng của thị trường bất động sản còn lớn nhờ vào nền tảng mang tính dài hạn như tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ sở hạ tầng được hoàn thiện, nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế. Do đó, cơ hội đầu tư hiện diện ở hầu hết các phân khúc với tiềm năng lợi nhuận và tăng trị giá vốn cao.

Nếu để đánh giá triển vọng bất động sản năm 2023, thì ông David cho rằng từ "chuyển đổi" là phù hợp. Bởi đã đến lúc thị trường cần chuyển đổi sang hướng lành mạnh và bền vững hơn, với nhiều kinh nghiệm đã được đúc kết sau năm 2022 đầy sóng gió.